以21億元競(jìng)得三塊商住混合地，捂地5年，如今改為純住宅用地，將再度掛牌拍賣(mài)——這則剛剛發(fā)布的土拍預(yù)申請(qǐng)公告，正在成為引爆青島樓市格局的導(dǎo)火索。

▲李滄東部三宗待出讓地塊

1、

捂地5年如今再上拍

2020年7月， 青島海創(chuàng)置業(yè)以底價(jià)20.9766億元，競(jìng)得了李滄東李板塊LC0302-33、LC0303-16及LC0303-17三宗商住混合地，總建面約20.9766萬(wàn)㎡。然而5年過(guò)去了，居然一直未動(dòng)工！不是不想建，是海創(chuàng)真沒(méi)本事建，要是能建早就建了，實(shí)在是當(dāng)年的“坑”，挖得太大了。

▲三宗待出讓地塊位置

2020年海創(chuàng)拿下這三宗地，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃里，49%是商業(yè)，住宅只占45%，還要配建6%的人才公寓。這是什么概念？差不多一半地要建商場(chǎng)、酒店，剩下的一半里還要擠出部分低價(jià)人才房。要知道2020年后，Y情一來(lái)，青島商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化周期，直接飆到3年以上，誰(shuí)還敢砸錢(qián)建商業(yè)？

▲三宗地塊2022年版規(guī)劃

更要命的是，海創(chuàng)自己也沒(méi)那么多錢(qián)。作為李滄區(qū)的平臺(tái)公司，它的債務(wù)壓力一直不小。拿地花了21億，后續(xù)開(kāi)發(fā)至少還要砸?guī)资畠|，還須自持全部商業(yè)、商務(wù)面積，自持年限均不低于10年；光商業(yè)部分的前期投入，就足以壓垮資金鏈。所以，自2022年第一版規(guī)劃公示后，項(xiàng)目再也沒(méi)有一點(diǎn)動(dòng)靜。

▲2025年5月控規(guī)調(diào)整

這一拖就拖到了土地閑置的紅線。按照規(guī)定，土地閑置滿兩年政府就能收回，這三宗地閑置5年，收回重拍是必然。今年5月調(diào)整了控規(guī)，改為二類(lèi)居住用地，把商業(yè)和人才房全砍了，改成純住宅，容積率從1.3降到1.11~1.25，總占地面積約15.8萬(wàn)㎡，總建筑面積約18.96萬(wàn)㎡。

這次調(diào)整，其實(shí)是多方博弈后的最優(yōu)解。去掉商業(yè)包袱，降低開(kāi)發(fā)難度，讓沉睡的土地重新活過(guò)來(lái)，對(duì)各方都是解脫。 這么一改，地塊瞬間從“燙手山芋”變成了“香餑餑”——畢竟主城能做別墅、洋房的低密地，現(xiàn)在太稀缺了。

2、

低密的“矛盾綜合體”？

不得不承認(rèn)，這三宗地的先天條件確實(shí)能打，但毛病也一樣突出，簡(jiǎn)直是塊 "矛盾體" 地塊。

▲三宗地塊的南側(cè)是圍子頂和老鴰嶺

先說(shuō)優(yōu)勢(shì)。容積率低到1.11，是什么概念？這三宗地，完全可以打造主城少有的純別墅社區(qū)，而且地塊就在李村河公園邊上，出門(mén)就是綠地， 周邊山林成帶、公園環(huán)繞，環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。 周邊生活便利性沒(méi)話說(shuō)，未來(lái)這里的房子居住體驗(yàn)肯定差不了。

▲三宗地塊南高北低，倒坡明顯

但缺點(diǎn)也實(shí)在扎心。最讓人頭疼的就是附近沒(méi)地鐵，短板明顯；更麻煩的地塊處于南高北低的地勢(shì)， 存在明顯的倒坡高差，居住體驗(yàn)有一定影響。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這三塊地的體量有點(diǎn)大，總建面18.96萬(wàn)㎡，按照萬(wàn)元左右的樓面地價(jià)算，拿地就得20億左右，如果一家開(kāi)發(fā)商拿，資金壓力太大；如果三塊賣(mài)給不同開(kāi)發(fā)商，又會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)——不但前期要溢價(jià)搶地，而且后期定價(jià)、去化都得卷到飛起。

3、

供應(yīng)井噴，誰(shuí)能笑到最后？

如果把視線拉高到整個(gè)東李片區(qū)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一場(chǎng)供應(yīng)大戰(zhàn)，正在醞釀。算上鄭莊板塊已經(jīng)亮相的青特36號(hào)、70號(hào)地塊、豐昊56號(hào)地塊，加上這次預(yù)公告的三宗地，以及鄭莊后續(xù)等待出讓的儲(chǔ)備地塊，未來(lái)兩年?yáng)|李板塊，改善住宅的供應(yīng)將是天量。

▲鄭莊片區(qū)地塊分布圖

粗略估算，這些項(xiàng)目總體量將近50萬(wàn)㎡，意味著將有近4000套改善型住宅投入市場(chǎng)，這個(gè)數(shù)字對(duì)于李滄的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是個(gè)考驗(yàn)。

以往，當(dāng)同質(zhì)化產(chǎn)品集中入市時(shí)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)幾乎不可避免，但這次可能有所不同。這些地塊的拿地成本、產(chǎn)品定位、推出時(shí)序都存在差異，這給了市場(chǎng)一定的緩沖空間。

更有可能出現(xiàn)的局面，是產(chǎn)品力的極致比拼。在相同的低密賽道上，誰(shuí)能做出更驚艷的產(chǎn)品，誰(shuí)就殺出重圍?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)李滄東部片區(qū)，將成為青島住宅產(chǎn)品創(chuàng)新展示的窗口。

▲李滄東部LC0303-17地塊

這場(chǎng)土地放閘的最大受益者是誰(shuí)？政府無(wú)疑是贏家之一：盤(pán)活了存量土地，激活了區(qū)域建設(shè)，帶來(lái)了穩(wěn)定稅收。但更大的贏家可能是那些持幣待購(gòu)的改善型購(gòu)房者——當(dāng)供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，開(kāi)發(fā)商不得不拿出更有誠(chéng)意的產(chǎn)品、更合理的價(jià)格、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)吸引客戶。青島樓市的這場(chǎng)高端改善大戰(zhàn)，已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。