大家?guī)?025年北京市場(chǎng)的第10篇推送

現(xiàn)在的北京，沒(méi)點(diǎn)本事還真賣不了房了。

這句話的核心是"賣"，而非"買"。確實(shí)，從2024年開(kāi)始的北京樓市，無(wú)論是二手房還是新房，北京樓市已徹底轉(zhuǎn)向"買家市場(chǎng)"。

無(wú)論是二手房業(yè)主還是新房開(kāi)發(fā)商，在2025年賣房這件事上，真得憑“本事”吃飯了。

尤其是北京二手房市場(chǎng)，它的表現(xiàn)一直是北京樓市的晴雨表。

2024年1月至今，完整的21個(gè)月時(shí)間，北京二手房成交，只有兩個(gè)春節(jié)假期的2月份的成交量在1.2萬(wàn)套的榮枯線以下，其他19個(gè)月均在1.2萬(wàn)套以上。

圖源京樓銷售排行榜

榮枯線以上的19個(gè)月中，還有8個(gè)月達(dá)到1.5萬(wàn)套以上，1.5萬(wàn)套一般是市場(chǎng)上行趨勢(shì)的分界線。

尤其今年前9月，就有4個(gè)月達(dá)到1.5萬(wàn)套以上，成交量最低的2月份，也有1.19萬(wàn)套，無(wú)限趨近于榮枯線。

2025年前9個(gè)月，北京二手房共計(jì)成交130531套，達(dá)到去年全年175678套成交的74%，達(dá)到2023年全年155433套成交的84%。

北京二手房月度成交數(shù)據(jù)

雖然今年北京的二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年的成交態(tài)勢(shì)，但是從二手房掛牌量來(lái)看，今年確實(shí)有“不降反增”的趨勢(shì)。

2024年，因?yàn)?30新政的作用，北京二手房出現(xiàn)了一波成交高峰，直到今年2月份，鏈家官網(wǎng)的前臺(tái)掛牌量從巔峰期的15萬(wàn)+，直接降到了12萬(wàn)+。

圖源北京鏈家官網(wǎng)（2025.2.13數(shù)據(jù)）

去年新政，確實(shí)消耗了不少二手房存量，但不能阻擋的勢(shì)頭是：

二手房成交量越大，想賣的人越多。

北京今年二手房掛牌量，在經(jīng)歷了12萬(wàn)+的相對(duì)低的水平之后，又一路飆升，如今又站上了14萬(wàn)+的高點(diǎn)。

圖源北京鏈家官網(wǎng)（2025.10.23數(shù)據(jù)）

但北京二手房市場(chǎng)，并沒(méi)有呈現(xiàn)“量升價(jià)漲”的繁榮狀態(tài)，反而是掛牌量、成交量居高不下，但房?jī)r(jià)卻持續(xù)下探。

前兩天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了2025年9月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

其中，北京9月份二手住宅價(jià)格環(huán)比上月下降0.9%，繼3月份環(huán)比0.5%的上漲后，北京二手房住宅價(jià)格已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下探。

可怕的是，2024年的北京二手房銷售價(jià)格，已經(jīng)相較于2023年整體有一個(gè)7.1%的降幅。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

同時(shí)，今年9月份北京二手房的價(jià)格相比去年同期下降2.7%，1-9月相比去年同期下降2.3%。

雖然降幅有所收窄，但仍沒(méi)有扛住持續(xù)下探的勢(shì)頭。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

雖然北京具體的二手房?jī)r(jià)格，我們并沒(méi)有辦法獲得準(zhǔn)確的數(shù)字。但從安居客官網(wǎng)的房?jī)r(jià)板塊，我們大概也能了解個(gè)大概。

近10年，北京二手房的掛牌均價(jià)已經(jīng)從2018年的最高點(diǎn)5.99萬(wàn)/平，下降到今年10月份的4.18萬(wàn)/平，降幅已超過(guò)30%。

數(shù)據(jù)源自安居客官網(wǎng)

而最近的10月，北京二手房掛牌均價(jià)達(dá)到4.18萬(wàn)/平，相比于上個(gè)月有0.48%的漲幅，但相較于去年同期有超過(guò)9%的降幅。

如果二手房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，北京的房?jī)r(jià)到年底可能會(huì)降至與2015年3.9萬(wàn)/平的水平。

安居客官網(wǎng)二手房掛牌價(jià)格（10.23）

至少今年到目前為止，北京的二手房市場(chǎng)，仍然是“以價(jià)換量”的狀態(tài)。

但面對(duì)“越賣越多”的二手房市場(chǎng)，降價(jià)似乎成為了賣家唯一的入場(chǎng)券。

但降價(jià)也只是擁有入場(chǎng)資格，真正的競(jìng)爭(zhēng)已上升到房源綜合素質(zhì)的比拼。那些僅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)而缺乏地段、配套、產(chǎn)品力支撐的房源，即使一降再降，也難以打動(dòng)越來(lái)越挑剔的購(gòu)房者。

新房方面，“好房子”似乎也從一開(kāi)始的尚方寶劍，變成了參與競(jìng)爭(zhēng)的“入場(chǎng)券”。

當(dāng)所有項(xiàng)目都宣稱自己是"好房子"時(shí)，平庸就意味著被市場(chǎng)拋棄。沒(méi)有“好房子”之外的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也很難在繁雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

而如今的北京新房市場(chǎng)，"稀缺"和"便宜"已成為資產(chǎn)安全的兩大護(hù)城河。

先說(shuō)“稀缺”，它不僅體現(xiàn)在配套資源上，還體現(xiàn)在項(xiàng)目基于區(qū)域的特殊性。

剛過(guò)去的9月底到10月初，北京遠(yuǎn)郊區(qū)的兩個(gè)新盤以強(qiáng)勢(shì)的網(wǎng)簽成績(jī)，讓整個(gè)北京市場(chǎng)都刮目相看，他們分別是9月21日開(kāi)盤的懷柔北京建工嘉棠澐璽，和9月27日日開(kāi)盤的延慶中建臻源府。

開(kāi)盤一個(gè)月的北京建工嘉棠澐璽，目前全盤網(wǎng)簽去化進(jìn)度165/224，網(wǎng)簽去化率73.7%。

北京建工嘉棠澐璽網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（10.23）

開(kāi)盤不到一個(gè)月的中建臻源府，目前全盤網(wǎng)簽去化進(jìn)度241/318，網(wǎng)簽去化率75.8%。

中建臻源府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（10.23）

這兩個(gè)新盤的熱銷，充分說(shuō)明了遠(yuǎn)郊區(qū)的核心區(qū)對(duì)于“好房子”的需求，嘉棠澐璽和臻源府恰恰填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)“沒(méi)有好房子”的空白。

兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的新盤，也能告訴我們，區(qū)域的“唯一”才是當(dāng)下“賣房”的關(guān)鍵，對(duì)于那些同區(qū)域內(nèi)擁有眾多選項(xiàng)的新房板塊，沒(méi)有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，幾乎不可能脫穎而出。

還有通州城市副中心的中建運(yùn)河玖院，同樣開(kāi)盤一個(gè)多月，764套拿證房源，網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達(dá)到550套，網(wǎng)簽去化率逼近72%。

中建運(yùn)河玖院網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（10.23）

而運(yùn)河玖院的熱銷，除了自身極其所有“好房子”元素外，更具備獨(dú)家的大運(yùn)河河景資源還有亞洲最大的地下交通樞紐副中心站的天然優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)品并非不可復(fù)制，但位置是絕對(duì)不能效仿，運(yùn)河玖院的資源稀缺性價(jià)值凸顯。

還有海淀的功德寺和樾望雲(yún)、和樾玉鳴雙雄，包括永豐南的頤海澐頌，“中關(guān)村軟件園+上地學(xué)區(qū)”幾乎就是其穩(wěn)定的王牌。騰訊、網(wǎng)易、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠云集的中關(guān)村軟件園，號(hào)稱宇宙互聯(lián)網(wǎng)中心，還有地塊所在的上地學(xué)區(qū)是海淀17個(gè)學(xué)區(qū)里面唯一一個(gè)初中派位基本沒(méi)有坑校的的片區(qū)。

這種獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)學(xué)區(qū)資源稟賦，是其他任何區(qū)域望塵莫及的。

“一招鮮吃遍天”，用在當(dāng)下的北京新房市場(chǎng)，同樣適用。

另外，將“價(jià)格”做到極致，也是當(dāng)下新房能突出重圍的殺手锏。

比如，大興禧悅興城以周度199套、1.76萬(wàn)平、5億的網(wǎng)簽成績(jī)，空降北京2025年第41周三冠王。

圖源京樓銷售排行榜

其最大的優(yōu)勢(shì)，就是價(jià)格，禧悅興城的網(wǎng)簽價(jià)格只有2.84萬(wàn)/平，其周邊2公里的兩個(gè)主力在售新房的網(wǎng)簽均價(jià)都在4.5萬(wàn)/平左右，具備絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

禧悅興城的主力戶型是約65-117平，剛需剛改戶型，在當(dāng)下的北京樓市，能主力做小戶型一居、兩居的商品房項(xiàng)目非常少，市場(chǎng)有些供需錯(cuò)位，而禧悅興城的出現(xiàn)，實(shí)際上填補(bǔ)了目前北京新房純剛需市場(chǎng)的空白。

禧悅興城最低首付只需要30萬(wàn)，可以說(shuō) 它的價(jià)格便宜到，讓你能忽略到它其他的問(wèn)題。

還有順義的金茂北京國(guó)際社區(qū)，它在今年1-9月份以378套，不僅成為順義新房成交扛把子，更在眾星云集的全北京新房市場(chǎng)，擠進(jìn)TOP10。

圖源京樓銷售排行榜

對(duì)于金茂國(guó)際社區(qū)，其最最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，也是價(jià)格。

項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)只有2.24萬(wàn)/平，而且其做了最小50平的一居戶型，將北京買房的總價(jià)控制在最低的100萬(wàn)出頭。

總價(jià)100萬(wàn)出頭，就意味著最低首付只需要不到20萬(wàn)。

什么是北京新房的極致？金茂北京國(guó)際社區(qū)的最低單價(jià)和總價(jià)就是極致。

但出頭的項(xiàng)目畢竟是少數(shù)，大部分項(xiàng)目在大環(huán)境下幾乎都泯然眾人矣。

好房子元年，眾多好房子項(xiàng)目撲街，而好房子之前的大量存量新房項(xiàng)目，則更是沒(méi)有“活路”，活活被拖著毫無(wú)自救之力。

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，平庸就是原罪。

總的來(lái)說(shuō)，賣房的"本事"，就是把一個(gè)優(yōu)勢(shì)做到極致。

今年的北京樓市已經(jīng)給出明確答案：賣房的"本事"，已從簡(jiǎn)單的營(yíng)銷技巧，升級(jí)為對(duì)稀缺資源的把握能力、對(duì)客戶需求的精準(zhǔn)洞察、在激烈紅海中找到差異化定位的戰(zhàn)略智慧。

因?yàn)樵诂F(xiàn)在的北京樓市，沒(méi)有真正的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，真的賣不掉房了。買方市場(chǎng)已徹底定調(diào)，唯有真正有"本事"的賣家，才能在這場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考