各位，重磅消息：北京CBD有新的商品住宅用地供應了！

北京公示了朝陽區(qū)化石營舊城區(qū)改建、NE03地塊及NE10地塊的規(guī)劃綜方案。

圖中黃色便是這塊新土地，就在中國尊旁邊！

這可不是普通的地塊更新，而是實打?qū)嵉腃BD核心區(qū)新宅地，中國尊那標志性的身影成了背景板，北京這種級別的地塊，好幾年沒見著了。

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其中NE03和NE10地塊就在中國尊旁邊，是真?觀景位。

NE03是商服地塊，1.46萬㎡用地，6.57萬㎡建面，還預留了軌道交通28號線（CBD 線）的站點空間，以后逛吃通勤都方便。

NE10地塊，是純住宅地塊，目前是北京公交第二客運站，是從公交車場變身豪宅區(qū)！

公交車場嘛，每天車來車往，”動力“不小，現(xiàn)在蓋上住宅，有的人可能會覺得根基上不夠穩(wěn)當。中國人講究個安居樂業(yè)，難免有人心里犯嘀咕？

不過這絲毫不影響它的豪宅屬性，畢竟位置和容積率擺在那兒；但老地新用，總得面對一些感性和實用性的平衡！

這塊地用地規(guī)模2.06萬㎡，建面5.77萬㎡，容積率2.8，限高80米——這個指標得拿同類項目對比才有意思。

比如十八里店地塊，限高也是80米，容積率2.5-2.8，按常見的3米層高算，大概是25-26層的小高層；

再看酒仙橋的北京宸園，之前限高60米，容積率2.8，做的是140㎡以上的改善產(chǎn)品。

這么一對比就清楚了：NE10地塊比宸園限高更高，但容積率一樣，意味著樓棟可能會多幾棟，不過純住宅屬性比宸園旁邊的混合用地更純粹。

更關鍵的是，這塊純住宅新地塊，從公示的地塊范圍圖看，形狀很方正，沒有奇怪的邊角，最適合做板樓。

這一點有多重要，看看一路之隔的首創(chuàng)禧瑞都，就能發(fā)現(xiàn)問題：

這小區(qū)的1/2/3號樓都是塔樓，二手房目前掛牌價大概在10-12萬/平。

4號樓則有個升級，做了類似板樓的“短進深、大面寬”設計，現(xiàn)在掛牌價能到13-14萬/平，比1/2/3號塔樓貴了至少1.5萬/平。

所以，在CBD這種核心區(qū)，塔樓和板樓的價差非常明顯。

不是說塔樓不好，而是核心區(qū)買房的人，要的是“好地段+好戶型”的組合。

新地塊旁邊的二手房陽光100，產(chǎn)品已經(jīng)有些年頭了，雖然是70年產(chǎn)權，但關鍵的是它辦公和居住混合的模式，導致整體品質(zhì)參差不齊。

現(xiàn)在二手房便宜的只有5萬+/平米。

在我看來，它對這次新地塊的價值參考性不大。

倒是新入市的永安里地塊能看出風向：雖然容積率高達4.63，但據(jù)業(yè)內(nèi)流傳，像中海這樣的開發(fā)商對它的預期價格已經(jīng)在16萬/平方米左右。

中國尊旁邊的這兩個新地塊，有可能刺破18萬/平方米的房價天花板？

這個價格可不是瞎猜，畢竟CBD核心區(qū)的宅地，上次出讓還是5年前，而每次北京三環(huán)出的高端宅地，永遠有故事。

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