10月17日，由中房研究院主辦的“錨定好房子，賦能好生活，金九銀十再發(fā)力——2025年9月深圳樓市數(shù)據(jù)發(fā)布會“在深圳市潮汕青年商會成功舉行。

本次活動，嘉賓重點圍繞深圳加大放開限購區(qū)域后市場的變化展開討論，同時對后市作出研判，與此同時，也給普通置業(yè)者分享了一些購房案例。

時間：2025年10月17日

地點：深圳市潮汕青年商會 （海 岸城 大廈）

主辦：中房研究院ICR、365房評、房譜網(wǎng)

協(xié)辦：深圳市潮汕青年商會，世聯(lián)行，中原，房評社、深圳概率、《圖騰鏡》、《地產(chǎn)火線》、《老傅說事》、《深晚一兵》、《女王趴踢》、《Kenny擇房記》、365不動產(chǎn)俱樂部、365房學院、365換房俱樂部、《刀兄》、《糖糖探房》、《小馨看房》、《房矩陣》等。

▌姜旭

世聯(lián)行深圳公司總經(jīng)理助理

概要：分析了深圳樓市走勢與熱點，探討現(xiàn)狀、客戶心理及行業(yè)影響，預(yù)判今年市場平淡，預(yù)計半年后才有新的變化。

政府關(guān)注：政府想了解真實市場上門量、外地客戶數(shù)據(jù)，探討高鐵覆蓋城市成為深圳樓市增長點的可能性。

市場現(xiàn)狀：深圳市場資金投入、剛需盤量少，客戶傾向核心地段，異地拉客難突破，新規(guī)舊規(guī)產(chǎn)品形成惡性循環(huán)。

樓盤價格：9月南山部分樓盤價格有吸引力，洗走其他片區(qū)客戶，客戶對價格和回報率敏感，價格低時購買意愿增強。

客戶心理：客戶缺乏購房信心，受樓盤降價、信息分散影響，等待更好產(chǎn)品和價格，年底或有高端產(chǎn)品入市。

行業(yè)影響：行業(yè)更關(guān)注交易量，當前環(huán)境影響業(yè)務(wù)員積極性，開發(fā)商選擇合作方更謹慎，客戶對行業(yè)信任感降低。

客戶選擇：人才房吸引原購買大戶型的客戶，客戶選房更理性，傾向核心地段核心資產(chǎn)。

樓盤表現(xiàn)：十一期間金地華瀾城和瀚海思念城表現(xiàn)好，購買者多為自住和改善客，二手房難賣影響新房購買。

未來預(yù)判：今年深圳樓市政策無更新，市場平淡，半年后或有新變化。

▌張永升

中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司拓展中心1 總經(jīng)理

過去——

一手房：2022年4月起每月約3000套，去年四季度銷售激增，今年1 - 5月處于傳統(tǒng)淡季，整體呈L型底部震蕩。

二手房：每月4000 - 5000套，高峰期可達7000 - 9000套，價跌量升預(yù)示行業(yè)復(fù)蘇，但還未完全復(fù)蘇。

新盤分化：2024年中原代理樓盤40 - 50%盈利，2025年80%虧損且盈利盤不斷加劇。

內(nèi)場銷售：內(nèi)場利潤點低至0.6且不斷降低，用渠道時內(nèi)場傭金打折，導(dǎo)致業(yè)務(wù)員內(nèi)耗嚴重。

政策影響：政策出臺后客戶觀望情緒重，政策效果消化殆盡，短期內(nèi)一手房市場難改善。

開發(fā)商情況：央國企占比超5成，大型民企利潤變薄，中小開發(fā)商或被收購或躺平，預(yù)計2026 - 2027年有斷檔期。

未來方向——

二手房：中原二手房業(yè)務(wù)虧損7000多萬，因房租成本高，未來嘗試平臺加資源轉(zhuǎn)化突破。

C端服務(wù)：培養(yǎng)全能型銷售員，關(guān)注區(qū)域運營能力，注重熟悉特定區(qū)域和板塊的人才。

豪宅市場：豪宅流量高但單價總價高，成交利潤高，優(yōu)先選擇高客單價區(qū)域項目。

▌陳小斌

粵港澳大灣區(qū)城市關(guān)系研究專家

深晚一兵時評/灣區(qū)看房幫創(chuàng)始人

統(tǒng)計的是網(wǎng)簽量、價，及時性存在不足，建議增加大咖解讀、專家預(yù)判及政策走向等專業(yè)內(nèi)容�！久吭碌臄�(shù)據(jù)發(fā)布會，專家大咖齊聚，解讀樓市數(shù)據(jù)，是對數(shù)據(jù)的補充】

當前各方面數(shù)據(jù)是在去杠桿，比如油價下跌，10月20 - 28號大會定調(diào)，明年兩會預(yù)計將公布十五規(guī)劃，今年政策刺激可能性小。

當下，財經(jīng)類自媒體流量增長快，樓市相關(guān)內(nèi)容占比減少，市場情緒提升需政策與數(shù)據(jù)支撐，需正向的導(dǎo)引。

▌柯文

數(shù)據(jù)總結(jié)：發(fā)布數(shù)據(jù)要有總結(jié)，以專業(yè)平臺視角梳理，增強導(dǎo)向性，給市場信心。

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：關(guān)注深圳每月新增企業(yè)登記量和就業(yè)率，新增戶籍數(shù)據(jù)可酌情考慮，數(shù)據(jù)要有支撐與專業(yè)評估。

市場競爭：當前市場類似2008年金融危機時，開發(fā)商在搶閘口，都想跑贏同行多賣房，“踩踏”的現(xiàn)象就容易發(fā)生。

資金流向：手里有現(xiàn)金、負債少的人開始布局投資，方向多為股市、房市，而非實業(yè)。

剛需消費：剛需消費者因收入及預(yù)期降低，消費預(yù)期降低，購房時更關(guān)注月供、工作穩(wěn)定性等。

企業(yè)影響：萬科等企業(yè)負面事件影響行業(yè)消費信心，消費者擔心房子無法按時入伙。

▌傅衛(wèi)鴻

中房研究院ICR大灣區(qū)分院副院長

房評社主理人

《老傅說事》出品人

樓市現(xiàn)狀：9月傳統(tǒng)金九銀十，但市場表現(xiàn)不佳，消費者趨于理性，看房不問價格。

項目案例：新世界世紀山水項目，老板期望高，前期數(shù)據(jù)好，但與預(yù)期有差異。

樓市解困：認為樓市解困依賴整體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，僅靠樓市政策難以改觀。

經(jīng)濟形勢：整體經(jīng)濟受中美貿(mào)易戰(zhàn)等影響，股市下跌，對樓市有負面影響。

▌劉海波

中房研究院ICR大灣區(qū)執(zhí)行院長

博士

今天的活動，專家比較多，可以多邀請買房者和開發(fā)商代表參會交流。

需求端客戶服務(wù)：針對海歸或畢業(yè)生、換房人群、投資客等，基于數(shù)據(jù)平臺和人脈做精準定制服務(wù)。

供給端開發(fā)商服務(wù)：給開發(fā)商導(dǎo)入有需求客戶，挖掘項目價值，傳遞正能量，避免落井下石。

機構(gòu)價值體現(xiàn)：市場深度調(diào)整時，365 或研究院等機構(gòu)應(yīng)發(fā)揮價值，為市場撥開迷霧，指明方向。

▌肖勇

中房研究院ICR執(zhí)行院長

365房評、365房評社創(chuàng)始人

政策效果與完善：95政策使寶安、羅湖和龍華成交量上升，但同比去年意義不大，政策效率有限，對富人置業(yè)有影響，南山土地未大面積出讓，二手房難賣影響換新房，政策有完善空間，媒體應(yīng)呼吁。

市場分化：深圳市場分化，大戶型受青睞，上海純大戶型連續(xù)三四年負增長。邊緣區(qū)域房價下跌是理性回歸，普通商品房價格應(yīng)與工薪階層收入匹配，應(yīng)取消限購，讓市場、保障各歸其位。

換房與公寓情況：成立換房俱樂部，有客戶因價格調(diào)整賣關(guān)外大戶型換市區(qū)中戶型。公寓價格重新定位，8折時回報率3.5% - 4%，吸引無購房資格者。

市場疑問與服務(wù)：很多人對限購、落戶政策不了解，團隊將提供免費服務(wù)推廣平臺。