10月17日，由中房研究院主辦的“錨定好房子，賦能好生活，金九銀十再發(fā)力——2025年9月深圳樓市數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)“在深圳市潮汕青年商會(huì)成功舉行。

本次活動(dòng)，嘉賓重點(diǎn)圍繞深圳加大放開(kāi)限購(gòu)區(qū)域后市場(chǎng)的變化展開(kāi)討論，同時(shí)對(duì)后市作出研判，與此同時(shí)，也給普通置業(yè)者分享了一些購(gòu)房案例。

時(shí)間：2025年10月17日

地點(diǎn)：深圳市潮汕青年商會(huì) （海 岸城 大廈）

主辦：中房研究院ICR、365房評(píng)、房譜網(wǎng)

協(xié)辦：深圳市潮汕青年商會(huì)，世聯(lián)行，中原，房評(píng)社、深圳概率、《圖騰鏡》、《地產(chǎn)火線》、《老傅說(shuō)事》、《深晚一兵》、《女王趴踢》、《Kenny擇房記》、365不動(dòng)產(chǎn)俱樂(lè)部、365房學(xué)院、365換房俱樂(lè)部、《刀兄》、《糖糖探房》、《小馨看房》、《房矩陣》等。

▌姜旭

世聯(lián)行深圳公司總經(jīng)理助理

概要：分析了深圳樓市走勢(shì)與熱點(diǎn)，探討現(xiàn)狀、客戶心理及行業(yè)影響，預(yù)判今年市場(chǎng)平淡，預(yù)計(jì)半年后才有新的變化。

政府關(guān)注：政府想了解真實(shí)市場(chǎng)上門(mén)量、外地客戶數(shù)據(jù)，探討高鐵覆蓋城市成為深圳樓市增長(zhǎng)點(diǎn)的可能性。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：深圳市場(chǎng)資金投入、剛需盤(pán)量少，客戶傾向核心地段，異地拉客難突破，新規(guī)舊規(guī)產(chǎn)品形成惡性循環(huán)。

樓盤(pán)價(jià)格：9月南山部分樓盤(pán)價(jià)格有吸引力，洗走其他片區(qū)客戶，客戶對(duì)價(jià)格和回報(bào)率敏感，價(jià)格低時(shí)購(gòu)買(mǎi)意愿增強(qiáng)。

客戶心理：客戶缺乏購(gòu)房信心，受樓盤(pán)降價(jià)、信息分散影響，等待更好產(chǎn)品和價(jià)格，年底或有高端產(chǎn)品入市。

行業(yè)影響：行業(yè)更關(guān)注交易量，當(dāng)前環(huán)境影響業(yè)務(wù)員積極性，開(kāi)發(fā)商選擇合作方更謹(jǐn)慎，客戶對(duì)行業(yè)信任感降低。

客戶選擇：人才房吸引原購(gòu)買(mǎi)大戶型的客戶，客戶選房更理性，傾向核心地段核心資產(chǎn)。

樓盤(pán)表現(xiàn)：十一期間金地華瀾城和瀚海思念城表現(xiàn)好，購(gòu)買(mǎi)者多為自住和改善客，二手房難賣影響新房購(gòu)買(mǎi)。

未來(lái)預(yù)判：今年深圳樓市政策無(wú)更新，市場(chǎng)平淡，半年后或有新變化。

▌張永升

中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司拓展中心1 總經(jīng)理

過(guò)去——

一手房：2022年4月起每月約3000套，去年四季度銷售激增，今年1 - 5月處于傳統(tǒng)淡季，整體呈L型底部震蕩。

二手房：每月4000 - 5000套，高峰期可達(dá)7000 - 9000套，價(jià)跌量升預(yù)示行業(yè)復(fù)蘇，但還未完全復(fù)蘇。

新盤(pán)分化：2024年中原代理樓盤(pán)40 - 50%盈利，2025年80%虧損且盈利盤(pán)不斷加劇。

內(nèi)場(chǎng)銷售：內(nèi)場(chǎng)利潤(rùn)點(diǎn)低至0.6且不斷降低，用渠道時(shí)內(nèi)場(chǎng)傭金打折，導(dǎo)致業(yè)務(wù)員內(nèi)耗嚴(yán)重。

政策影響：政策出臺(tái)后客戶觀望情緒重，政策效果消化殆盡，短期內(nèi)一手房市場(chǎng)難改善。

開(kāi)發(fā)商情況：央國(guó)企占比超5成，大型民企利潤(rùn)變薄，中小開(kāi)發(fā)商或被收購(gòu)或躺平，預(yù)計(jì)2026 - 2027年有斷檔期。

未來(lái)方向——

二手房：中原二手房業(yè)務(wù)虧損7000多萬(wàn)，因房租成本高，未來(lái)嘗試平臺(tái)加資源轉(zhuǎn)化突破。

C端服務(wù)：培養(yǎng)全能型銷售員，關(guān)注區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，注重熟悉特定區(qū)域和板塊的人才。

豪宅市場(chǎng)：豪宅流量高但單價(jià)總價(jià)高，成交利潤(rùn)高，優(yōu)先選擇高客單價(jià)區(qū)域項(xiàng)目。

▌陳小斌

粵港澳大灣區(qū)城市關(guān)系研究專家

深晚一兵時(shí)評(píng)/灣區(qū)看房幫創(chuàng)始人

統(tǒng)計(jì)的是網(wǎng)簽量、價(jià)，及時(shí)性存在不足，建議增加大咖解讀、專家預(yù)判及政策走向等專業(yè)內(nèi)容?！久吭碌臄?shù)據(jù)發(fā)布會(huì)，專家大咖齊聚，解讀樓市數(shù)據(jù)，是對(duì)數(shù)據(jù)的補(bǔ)充】

當(dāng)前各方面數(shù)據(jù)是在去杠桿，比如油價(jià)下跌，10月20 - 28號(hào)大會(huì)定調(diào)，明年兩會(huì)預(yù)計(jì)將公布十五規(guī)劃，今年政策刺激可能性小。

當(dāng)下，財(cái)經(jīng)類自媒體流量增長(zhǎng)快，樓市相關(guān)內(nèi)容占比減少，市場(chǎng)情緒提升需政策與數(shù)據(jù)支撐，需正向的導(dǎo)引。

▌柯文

數(shù)據(jù)總結(jié)：發(fā)布數(shù)據(jù)要有總結(jié)，以專業(yè)平臺(tái)視角梳理，增強(qiáng)導(dǎo)向性，給市場(chǎng)信心。

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：關(guān)注深圳每月新增企業(yè)登記量和就業(yè)率，新增戶籍?dāng)?shù)據(jù)可酌情考慮，數(shù)據(jù)要有支撐與專業(yè)評(píng)估。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：當(dāng)前市場(chǎng)類似2008年金融危機(jī)時(shí)，開(kāi)發(fā)商在搶閘口，都想跑贏同行多賣房，“踩踏”的現(xiàn)象就容易發(fā)生。

資金流向：手里有現(xiàn)金、負(fù)債少的人開(kāi)始布局投資，方向多為股市、房市，而非實(shí)業(yè)。

剛需消費(fèi)：剛需消費(fèi)者因收入及預(yù)期降低，消費(fèi)預(yù)期降低，購(gòu)房時(shí)更關(guān)注月供、工作穩(wěn)定性等。

企業(yè)影響：萬(wàn)科等企業(yè)負(fù)面事件影響行業(yè)消費(fèi)信心，消費(fèi)者擔(dān)心房子無(wú)法按時(shí)入伙。

▌傅衛(wèi)鴻

中房研究院ICR大灣區(qū)分院副院長(zhǎng)

房評(píng)社主理人

《老傅說(shuō)事》出品人

樓市現(xiàn)狀：9月傳統(tǒng)金九銀十，但市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，消費(fèi)者趨于理性，看房不問(wèn)價(jià)格。

項(xiàng)目案例：新世界世紀(jì)山水項(xiàng)目，老板期望高，前期數(shù)據(jù)好，但與預(yù)期有差異。

樓市解困：認(rèn)為樓市解困依賴整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，僅靠樓市政策難以改觀。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：整體經(jīng)濟(jì)受中美貿(mào)易戰(zhàn)等影響，股市下跌，對(duì)樓市有負(fù)面影響。

▌劉海波

中房研究院ICR大灣區(qū)執(zhí)行院長(zhǎng)

博士

今天的活動(dòng)，專家比較多，可以多邀請(qǐng)買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商代表參會(huì)交流。

需求端客戶服務(wù)：針對(duì)海歸或畢業(yè)生、換房人群、投資客等，基于數(shù)據(jù)平臺(tái)和人脈做精準(zhǔn)定制服務(wù)。

供給端開(kāi)發(fā)商服務(wù)：給開(kāi)發(fā)商導(dǎo)入有需求客戶，挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，傳遞正能量，避免落井下石。

機(jī)構(gòu)價(jià)值體現(xiàn)：市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)，365 或研究院等機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮價(jià)值，為市場(chǎng)撥開(kāi)迷霧，指明方向。

▌肖勇

中房研究院ICR執(zhí)行院長(zhǎng)

365房評(píng)、365房評(píng)社創(chuàng)始人

政策效果與完善：95政策使寶安、羅湖和龍華成交量上升，但同比去年意義不大，政策效率有限，對(duì)富人置業(yè)有影響，南山土地未大面積出讓，二手房難賣影響換新房，政策有完善空間，媒體應(yīng)呼吁。

市場(chǎng)分化：深圳市場(chǎng)分化，大戶型受青睞，上海純大戶型連續(xù)三四年負(fù)增長(zhǎng)。邊緣區(qū)域房?jī)r(jià)下跌是理性回歸，普通商品房?jī)r(jià)格應(yīng)與工薪階層收入匹配，應(yīng)取消限購(gòu)，讓市場(chǎng)、保障各歸其位。

換房與公寓情況：成立換房俱樂(lè)部，有客戶因價(jià)格調(diào)整賣關(guān)外大戶型換市區(qū)中戶型。公寓價(jià)格重新定位，8折時(shí)回報(bào)率3.5% - 4%，吸引無(wú)購(gòu)房資格者。

市場(chǎng)疑問(wèn)與服務(wù)：很多人對(duì)限購(gòu)、落戶政策不了解，團(tuán)隊(duì)將提供免費(fèi)服務(wù)推廣平臺(tái)。