上海城市界面（孫婉秋 攝）

徐匯濱江的樓板價(jià)又創(chuàng)下了新高。

10月20日，上海第八次土拍收官，上架的6宗土地悉數(shù)出讓，最終收金198.77億元，較184.95億元的起始總價(jià)溢價(jià)7.47%。

徐匯區(qū)WS5單元188N-1-21地塊（下稱“188N-1-21地塊”）是本輪土拍的重點(diǎn)關(guān)注對象。該地塊處在徐匯濱江核心區(qū)域，緊鄰黃浦江。東側(cè)緊鄰云錦路，穿越后便是西岸數(shù)字谷、西岸傳 媒港等高科技與文化聚集地；地塊西側(cè)則是兩年前滬上“頂流紅盤”云錦東方。

地理位置的得天獨(dú)厚體現(xiàn)在地價(jià)上。

188N-1-21地塊的起拍價(jià)為40.59億元，起始樓面價(jià)135000元/平方米，超過2024年8月徐匯濱江xh128D-07地塊創(chuàng)下的成交樓面單價(jià)紀(jì)錄。后者成交樓面價(jià)為13.1萬元/平方米，曾刷新了當(dāng)時(shí)全國住宅地塊的最高單價(jià)。

根據(jù)公開信息，188N-1-21地塊迎來三家競買方——中海、保利發(fā)展、招商+西岸+濱江。甫一開始，中海便報(bào)出了44.65億元的價(jià)格，對應(yīng)溢價(jià)率10%，樓面價(jià)148503元/平方米，創(chuàng)下徐匯濱江成交樓面價(jià)的新高。

徐匯濱江（吳典 攝）

精準(zhǔn)出擊折射出中海在上海的補(bǔ)倉決心。

今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)筑底，只有北京、上海等為代表的核心城市的核心區(qū)域樓價(jià)相對堅(jiān)挺，因此也成為各大房企爭相布局的重點(diǎn)。

比如今年9月，北京、上海新房價(jià)格環(huán)比分別漲0.2%、0.3%，上海更是實(shí)現(xiàn)同比5.6%的顯著增長，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善房源入市與外圍限購放松成為關(guān)鍵支撐。

58安居客研究院院長張波預(yù)計(jì)，四季度政策寬松將繼續(xù)托底核心城市成交量，房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定的信心將進(jìn)一步強(qiáng)化，但一二線城市非核心區(qū)、包括大量中小城市仍需通過“以價(jià)換量”來消化庫存。

而于中海而言，其在上海布局已經(jīng)明顯掉隊(duì)，面臨著“余糧告急”的困境。

根據(jù)第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年上半年，中海在上海的全口徑銷售額為137.78億元，上年同期為267.2億元，幾近腰斬，排名也從去年同期的榜首滑落至第七。

另外，截至6月末，中海東部大區(qū)的總建筑面積為97.8萬平方米，其中上海只有1.1萬平方米，占比1.12%。該報(bào)告期內(nèi)，中海來自東部大區(qū)的合約銷售額為212.2億元，占比17.7%，遠(yuǎn)不及上年同期的31%。

《國際金融報(bào)》記者查閱發(fā)現(xiàn)，目前中海在上海只有一個(gè)在售樓盤，即位于松江的泗涇綠中海，該項(xiàng)目曾在今年3月下調(diào)價(jià)格，售賣均價(jià)從44000元/平方米降至43000元/平方米。待售項(xiàng)目則只有中海云邸玖章，產(chǎn)品總價(jià)在千萬元以上。

中海匯德里項(xiàng)目（左宇 攝）

下半年，中海明顯加快了在上海的“補(bǔ)倉”節(jié)奏。

7月，上海第六批供地首日，中海斥資118.88億元斬獲靜安、普陀兩幅地塊。其中靜安區(qū)C050202單元053-b-地塊以53.63億元的總價(jià)競得，溢價(jià)10.1%；普陀區(qū)W060401單元 A03D-01、A03D-03地塊則溢價(jià)14.17%，總價(jià)65.25億元。

9月，中海又聯(lián)手招商、徐匯城投、中旅投資拿下了徐匯東安城市更新項(xiàng)目，總金額約440億元。

只是，城市更新項(xiàng)目的業(yè)績轉(zhuǎn)化周期相對漫長，中海要想穩(wěn)住業(yè)績，恐怕更多要依靠公開市場的發(fā)力。

如今2025年已臨近尾聲，留給中海的時(shí)間不多了。

記者 吳典

編輯 孫婉秋