上海城市界面（孫婉秋 攝）

徐匯濱江的樓板價又創(chuàng)下了新高。

10月20日，上海第八次土拍收官，上架的6宗土地悉數出讓，最終收金198.77億元，較184.95億元的起始總價溢價7.47%。

徐匯區(qū)WS5單元188N-1-21地塊（下稱“188N-1-21地塊”）是本輪土拍的重點關注對象。該地塊處在徐匯濱江核心區(qū)域，緊鄰黃浦江。東側緊鄰云錦路，穿越后便是西岸數字谷、西岸傳 媒港等高科技與文化聚集地；地塊西側則是兩年前滬上“頂流紅盤”云錦東方。

地理位置的得天獨厚體現在地價上。

188N-1-21地塊的起拍價為40.59億元，起始樓面價135000元/平方米，超過2024年8月徐匯濱江xh128D-07地塊創(chuàng)下的成交樓面單價紀錄。后者成交樓面價為13.1萬元/平方米，曾刷新了當時全國住宅地塊的最高單價。

根據公開信息，188N-1-21地塊迎來三家競買方——中海、保利發(fā)展、招商+西岸+濱江。甫一開始，中海便報出了44.65億元的價格，對應溢價率10%，樓面價148503元/平方米，創(chuàng)下徐匯濱江成交樓面價的新高。

徐匯濱江（吳典 攝）

精準出擊折射出中海在上海的補倉決心。

今年以來，房地產市場持續(xù)筑底，只有北京、上海等為代表的核心城市的核心區(qū)域樓價相對堅挺，因此也成為各大房企爭相布局的重點。

比如今年9月，北京、上海新房價格環(huán)比分別漲0.2%、0.3%，上海更是實現同比5.6%的顯著增長，核心區(qū)優(yōu)質改善房源入市與外圍限購放松成為關鍵支撐。

58安居客研究院院長張波預計，四季度政策寬松將繼續(xù)托底核心城市成交量，房價預期穩(wěn)定的信心將進一步強化，但一二線城市非核心區(qū)、包括大量中小城市仍需通過“以價換量”來消化庫存。

而于中海而言，其在上海布局已經明顯掉隊，面臨著“余糧告急”的困境。

根據第三方咨詢機構克而瑞數據，2025年上半年，中海在上海的全口徑銷售額為137.78億元，上年同期為267.2億元，幾近腰斬，排名也從去年同期的榜首滑落至第七。

另外，截至6月末，中海東部大區(qū)的總建筑面積為97.8萬平方米，其中上海只有1.1萬平方米，占比1.12%。該報告期內，中海來自東部大區(qū)的合約銷售額為212.2億元，占比17.7%，遠不及上年同期的31%。

《國際金融報》記者查閱發(fā)現，目前中海在上海只有一個在售樓盤，即位于松江的泗涇綠中海，該項目曾在今年3月下調價格，售賣均價從44000元/平方米降至43000元/平方米。待售項目則只有中海云邸玖章，產品總價在千萬元以上。

中海匯德里項目（左宇 攝）

下半年，中海明顯加快了在上海的“補倉”節(jié)奏。

7月，上海第六批供地首日，中海斥資118.88億元斬獲靜安、普陀兩幅地塊。其中靜安區(qū)C050202單元053-b-地塊以53.63億元的總價競得，溢價10.1%；普陀區(qū)W060401單元 A03D-01、A03D-03地塊則溢價14.17%，總價65.25億元。

9月，中海又聯手招商、徐匯城投、中旅投資拿下了徐匯東安城市更新項目，總金額約440億元。

只是，城市更新項目的業(yè)績轉化周期相對漫長，中海要想穩(wěn)住業(yè)績，恐怕更多要依靠公開市場的發(fā)力。

如今2025年已臨近尾聲，留給中海的時間不多了。

記者 吳典

編輯 孫婉秋