中涇路18弄新涇苑的多位業(yè)主向“新民幫儂忙”微信公眾號(hào)求助，小區(qū)業(yè)委會(huì)突然下發(fā)征詢(xún)單，擬從公共收益中支取3.1萬(wàn)元用于綠化修剪，此舉引發(fā)普遍質(zhì)疑。更讓業(yè)主震驚的是，隨后的查賬結(jié)果顯示，小區(qū)公共收益不僅無(wú)盈余，反而負(fù)債數(shù)十萬(wàn)元，背后竟是前幾年兩項(xiàng)改造項(xiàng)目耗費(fèi)近百萬(wàn)元所致。

其中一個(gè)智能門(mén)禁項(xiàng)目，剛裝好不到兩年就形同虛設(shè)。公共收益是小區(qū)的“養(yǎng)老錢(qián)”，怎么能這樣“不明不白”？

公共收益

竟然負(fù)債

業(yè)主沈先生告訴幫忙君，就在3月底，他們收到了業(yè)委會(huì)下發(fā)的一份征詢(xún)單，說(shuō)因?yàn)榻拥搅斯╇姴块T(mén)的整改通知，所以要對(duì)小區(qū)的樹(shù)木進(jìn)行修剪，并公布了費(fèi)用清單和施工單位。

修剪20棵樹(shù)，居然要花費(fèi)3萬(wàn)多元，而且這筆費(fèi)用還要從小區(qū)的公共收益中支出，實(shí)在是不合理。

綠化修剪征詢(xún)單

幫忙君在這份征詢(xún)單上看到，新涇苑內(nèi)樹(shù)木生長(zhǎng)過(guò)高，已嚴(yán)重影響高壓線(xiàn)路正常運(yùn)行，存在極大安全隱患，現(xiàn)要求配合修剪相關(guān)樹(shù)木。具體費(fèi)用如下：20棵樹(shù)木修剪費(fèi)16000元，10車(chē)樹(shù)枝清運(yùn)費(fèi)15000元，總計(jì)31000元。本次施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司，相關(guān)費(fèi)用將從公共收益中支出。

綠化修剪為何不請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的修剪機(jī)構(gòu)，這筆支出為何要用到小區(qū)的公共收益？

不少業(yè)主對(duì)這項(xiàng)征詢(xún)提出疑問(wèn)，在向?qū)俚叵嚓P(guān)部門(mén)發(fā)出訴求后，經(jīng)核查得到了這樣的處理意見(jiàn)：修剪樹(shù)枝屬于物業(yè)常規(guī)業(yè)務(wù)范圍，不需要?jiǎng)佑霉彩找?，征?xún)理應(yīng)無(wú)效。

綠化修剪征詢(xún)被叫停后，業(yè)主隨后查詢(xún)小區(qū)公共收益發(fā)現(xiàn)，不僅沒(méi)有盈余反而還有數(shù)十萬(wàn)元的欠債。根據(jù)業(yè)委會(huì)公布的小區(qū)公共收益收支明細(xì)，截至2024年12月，新涇苑小區(qū)公共收益累計(jì)余額為－49.4萬(wàn)余元。而在“上海物業(yè)”小程序上，新涇苑小區(qū)2025年前三季度的公共收益，每季度均顯示為“停車(chē)費(fèi)收入1000多元”。

小區(qū)的公共收益主要由停車(chē)費(fèi)構(gòu)成，還有廣告費(fèi)等，每年都有60萬(wàn)元左右的收入。

公共收益顯示負(fù)債49萬(wàn)多

一季度公共收益顯示1000多元

業(yè)主們給幫忙君算了一筆賬，小區(qū)業(yè)主停車(chē)位300個(gè)，月租金100元；租戶(hù)停車(chē)位114個(gè)，月租金150元，一年光停車(chē)費(fèi)就有近60萬(wàn)元的收入。然而，這些收入在公示表上卻成了一筆糊涂賬，錢(qián)究竟去了哪兒？為何還有巨大的虧空？

百萬(wàn)工程

引發(fā)質(zhì)疑

業(yè)主進(jìn)一步查賬后，終于弄清小區(qū)公共收益“負(fù)債”的原因所在。原來(lái)，在前幾年間，小區(qū)相繼進(jìn)行了兩項(xiàng)“提升品質(zhì)”的改造工程，總花費(fèi)近百萬(wàn)元，都是從公共收益中支出——

■ 第一個(gè)工程是2023年1月進(jìn)行的門(mén)禁改造，為小區(qū)安裝智慧社區(qū)系統(tǒng)，包括智能單元門(mén)禁和樓宇對(duì)講產(chǎn)品，每套設(shè)備價(jià)值5760元，共85套，總金額為489600元，施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司；

■ 第二個(gè)工程是2023年3月進(jìn)行的小區(qū)中心廣場(chǎng)改造，費(fèi)用為43.2萬(wàn)余元，施工單位同樣是上海上斤建筑裝潢有限公司。

業(yè)主們指出，兩個(gè)大項(xiàng)目說(shuō)是為了提升小區(qū)品質(zhì)，花錢(qián)不少但是質(zhì)量堪憂(yōu)。

新?lián)Q的智能門(mén)禁使用不到2年就出了問(wèn)題，很多都癱瘓了，根本沒(méi)辦法使用。中心廣場(chǎng)改造也只是把原來(lái)廣場(chǎng)上的地面磚，新做了橡膠地坪，并將喬木和健身器材移了位置，改造過(guò)程中還造成廣場(chǎng)上兩棵大樹(shù)“死亡”。

而對(duì)于這兩個(gè)耗費(fèi)近百萬(wàn)元的改造項(xiàng)目，不少業(yè)主回憶，當(dāng)初的征詢(xún)過(guò)程幾乎沒(méi)有印象。

不少門(mén)禁已經(jīng)癱瘓形同虛設(shè)

廣場(chǎng)鋪設(shè)的橡膠地坪

新涇苑是一個(gè)房齡已超過(guò)25年的老小區(qū)，共有80多幢樓，有上千住戶(hù)，物業(yè)費(fèi)0.8元/平方米。幫忙君在小區(qū)看到，小區(qū)樓棟整體外觀(guān)較為老舊，門(mén)洞鐵門(mén)已經(jīng)銹跡斑斑，門(mén)上安裝著名為“阿瑞斯智能”的門(mén)禁系統(tǒng)，原本是刷卡才能開(kāi)門(mén)，但幫忙君隨手一拉就開(kāi)了門(mén)，還有些門(mén)禁按鍵已經(jīng)失靈，也沒(méi)人修理，鐵門(mén)索性就開(kāi)著。小區(qū)的中心廣場(chǎng)，面積有數(shù)百平方米，鋪了一層綠色和棕紅色的橡膠地墊，地墊部分已經(jīng)起皮，保養(yǎng)狀況并不是很好。廣場(chǎng)上的幾棵大樹(shù)被隔離保護(hù)起來(lái)；廣場(chǎng)旁邊則是健身區(qū)域，分布著一些健身器材。

兩項(xiàng)改造的施工方都是同一家公司，而且項(xiàng)目根本就沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)，也沒(méi)有進(jìn)行三方比價(jià)。

據(jù)業(yè)主們講述，他們查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，施工單位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多剛一成立就接了小區(qū)兩個(gè)總價(jià)上百萬(wàn)元的工程，甚至小區(qū)智能門(mén)禁的實(shí)際安裝時(shí)間還在該公司成立日期之前，認(rèn)為工程存在“內(nèi)定”的情況。更加可疑的是，在物業(yè)及業(yè)委會(huì)提供的相關(guān)項(xiàng)目合同和工程結(jié)算審批表等文件中，雖然有物業(yè)和業(yè)委會(huì)的簽名蓋章，但均沒(méi)有填寫(xiě)具體的日期。

文件蓋章無(wú)日期

業(yè)主期盼

規(guī)范管理

采訪(fǎng)中，業(yè)主們表達(dá)了極大的擔(dān)憂(yōu)：

兩個(gè)改造項(xiàng)目就花費(fèi)近百萬(wàn)元，造成我們小區(qū)的公共收益欠債近50萬(wàn)元，要是再出現(xiàn)需要應(yīng)急維修花錢(qián)的地方，該怎么辦？

針對(duì)在公共收益“查賬”中發(fā)現(xiàn)的種種問(wèn)題，業(yè)主們向相關(guān)部門(mén)反映，但收到的回復(fù)稱(chēng)：經(jīng)核實(shí)，小區(qū)中心廣場(chǎng)改造和門(mén)禁系統(tǒng)更新兩項(xiàng)工程已做過(guò)審價(jià)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，相關(guān)收入支出均經(jīng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)雙方確認(rèn)。因相關(guān)施工款項(xiàng)尚未結(jié)清，現(xiàn)采用分批支付方式向施工方支付，小區(qū)入賬的公共收益為抵扣工程款和日常支出后的金額，相關(guān)明細(xì)已經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)，未發(fā)現(xiàn)小區(qū)有百萬(wàn)元公共收益去向不明的情況。

物業(yè)管理法律專(zhuān)家黃友健指出，按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的更新或改造工程，實(shí)行工程審價(jià)制度，如果涉及金額較大的，應(yīng)該進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)或者三方比價(jià)。對(duì)于公共收益的支取也有嚴(yán)格規(guī)定，必須是收支兩條線(xiàn)，不得賬外抵扣。使用公共收益用于小區(qū)改造工程的，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。如果業(yè)主對(duì)征詢(xún)過(guò)程、表決結(jié)果存疑的，可以向相關(guān)部門(mén)要求公開(kāi)，甚至可以向法院提起“知情權(quán)”訴訟。

此外，今年4月起正式實(shí)施的《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處醒目位置公開(kāi)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生公共收入的項(xiàng)目清單。公共收入賬戶(hù)的收支明細(xì)賬目留存在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處備查，接受業(yè)主、街鎮(zhèn)和房屋行政管理部門(mén)的監(jiān)督。

為此，新涇苑業(yè)主期盼，小區(qū)的公共收益能在更加規(guī)范的管理之中，更有效地發(fā)揮作用。對(duì)此，幫忙君將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢(qián)俊毅

文字 | 李曉明

攝影 | 李曉明 受訪(fǎng)者

編輯 | 錢(qián)俊毅 姚儲(chǔ)杰

編校 | 楊葉