咱買房人每個月都要關(guān)注的兩件大事兒，都在今天出爐。

一個是，最新的LPR報價公布，一年期和五年期均未變化，5年期仍為3.5%；

一個是，70個大中城市房價數(shù)據(jù)出爐，包括西安在內(nèi)的多城市房價環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。

LPR的變化，影響到的是已經(jīng)買過房的朋友，而對于近期有購房意向的朋友來講，在四季度這個購房好機(jī)會下，房價數(shù)據(jù)的變化也影響著選擇。

二手房咋了？

同環(huán)比全面下跌

先來關(guān)注全國的市場情況，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)增速、景氣指數(shù)在一季度回升后，再次開始下降，其中全國景氣指數(shù)目前已經(jīng)整體回歸到2024年年初水平。

除了整體房地產(chǎn)開發(fā)的變化之外，一二手房數(shù)據(jù)均顯示全國仍處于信心恢復(fù)階段，尤其是二手房市場以價換量的趨勢持續(xù)明顯。

以西安為例，9月西安二手房網(wǎng)簽7570套，環(huán)比8月上漲4.34%，成交量上漲，但二手房價卻環(huán)比下降1.2%，為2019年之后的最大降幅。不過從數(shù)據(jù)來看，隨著“金九銀十”的到來，部分剛需的二手房業(yè)主開始調(diào)整預(yù)期，以有好價格吸引購房者，因此成交量有所回溫。

當(dāng)然不只是西安，從數(shù)據(jù)變化中就能看出9月70個大中城市均呈現(xiàn)同環(huán)比下降態(tài)勢，而這也是繼2023年12月、2024年5月和2024年9月后的第5次全部城市同環(huán)比下跌。

而從全國層面的二手房價格變化來看，能發(fā)現(xiàn)全國樓市已經(jīng)不再是以量取勝，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式開始明確后，去庫存是首位，同時隨著現(xiàn)階段“好房子”的落地，產(chǎn)品內(nèi)卷成為常態(tài)，再加上新盤產(chǎn)品+價格內(nèi)卷，購房需求向新房轉(zhuǎn)移，因此二手?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出整體下降的狀態(tài)。

值得注意的是，目前一線城市的房價跌幅也已經(jīng)連續(xù)5個月超過二、三線城市，從這個數(shù)據(jù)來看，能發(fā)現(xiàn)全國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進(jìn)入新的價格調(diào)整期。

再來看新房數(shù)據(jù)，房價環(huán)比上漲、持平的城市數(shù)量還在減少，多數(shù)城市呈現(xiàn)小幅度環(huán)比下跌態(tài)勢。一方面是新房市場的內(nèi)卷讓價格泡沫逐漸消失，另一方面是因為“金九”的到來，更多項目用優(yōu)惠等方式吸引購房者，導(dǎo)致成交價格略有下降。

以西安來看，在內(nèi)卷程度極高的市場下，兩極分化也導(dǎo)致了新房價格的變化。最新數(shù)據(jù)顯示，9月的環(huán)比降幅達(dá)到0.9%。

當(dāng)然，導(dǎo)致這一情況出現(xiàn)和推售以及成交數(shù)據(jù)也息息相關(guān)，9月120-130㎡和130-140㎡分別占比16.51%和15.26%，100-110㎡的房源占比也達(dá)到了14.15%，高贈送+性價比，讓這些產(chǎn)品成為首置和普通改善的優(yōu)選。

從9月數(shù)據(jù)來看，為了給四季度做好業(yè)績鋪墊，不少項目也拿出了高性價比的中小戶型項目，如信達(dá)鳳熙云著、綠地長安門、白樺林曉等，都是中小戶型且性價比較高的項目。

在西安買房

這些置業(yè)方向要抓牢

結(jié)合70城數(shù)據(jù)以及9月的推售、成交數(shù)據(jù)來看，兩極分化的新房市場下，買房已經(jīng)不再是價格之戰(zhàn)，就以9月34%的新盤去化率來看，高性價比和高價值產(chǎn)品呈現(xiàn)出“開盤即罄”的狀態(tài)。

那么在這樣的市場情況下，如何做出更優(yōu)的置業(yè)選擇？

結(jié)合最新出爐的70城數(shù)據(jù)，先關(guān)注房源面積的選擇。目前來看，新房端還是144㎡及以上的房價環(huán)比相對抗跌，而二手房則是小面積更加抗跌。

結(jié)合成交數(shù)據(jù)，目前二手房成交主力面積段在100㎡以下，新房的主力成交依舊以140-150㎡為主。

不過需要注意，新房近期頻出小戶型產(chǎn)品，從設(shè)計結(jié)構(gòu)、贈送空間等都有了很大程度的提升，再加上目前一二手的成交價差已經(jīng)來到了2420元/㎡，所以后期小戶型的購房趨勢或許也會向新房市場轉(zhuǎn)移。

而除此之外，在產(chǎn)品內(nèi)卷的情況下，對于購買新房的朋友來說，還是要關(guān)注純新項目。

此前我們（公眾號：四海為家）也對現(xiàn)階段市場純新盤進(jìn)行了統(tǒng)計，高新、浐灞、經(jīng)開三區(qū)域的新盤待推量比較大。

這里需要注意高新，是軟新、CID和國際社區(qū)共計有9盤待推售，但目前區(qū)域內(nèi)釋放信息的項目數(shù)量不多，如果想在高新買純新項目，天地源云和錦上、長安玉華、金茂璞逸高新這三個可以先關(guān)注起來，目前已經(jīng)釋放了部分信息。

而浐灞目前釋放信息比較多的就是招商西安灣，和中鐵云岫曲江一樣的室內(nèi)6米挑空設(shè)計，絕對是接下來驚艷市場的存在，感興趣的朋友建議可以先關(guān)注我們（公眾號：四海為家）了解最新動態(tài)，再線下實地感受，做出選擇判斷。

經(jīng)開目前還是以白樺林系的新盤居多，戶型多以中小戶型的首置為主，要注意城北此前新盤量不多，如今隨著北跨的不斷加速以及區(qū)域諸多落地，也帶來了更多新項目，也值得保持關(guān)注。

今年的純新盤市場，迭代速度不斷加快，從露臺數(shù)量、露臺大小的內(nèi)卷如今已經(jīng)升級到室內(nèi)空間的贈送上，因此對于購房者來講，在選擇過程中除了關(guān)注得房率數(shù)字外，還要關(guān)注實用性。

也要注意，不少新項目推出了更實用的配套功能，如業(yè)主食堂等。這些配套未來不僅能改善生活品質(zhì)，在一定時間段內(nèi)也是項目增值保值的關(guān)鍵。