咱買(mǎi)房人每個(gè)月都要關(guān)注的兩件大事兒，都在今天出爐。

一個(gè)是，最新的LPR報(bào)價(jià)公布，一年期和五年期均未變化，5年期仍為3.5%；

一個(gè)是，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，包括西安在內(nèi)的多城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。

LPR的變化，影響到的是已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房的朋友，而對(duì)于近期有購(gòu)房意向的朋友來(lái)講，在四季度這個(gè)購(gòu)房好機(jī)會(huì)下，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變化也影響著選擇。

二手房咋了？

同環(huán)比全面下跌

先來(lái)關(guān)注全國(guó)的市場(chǎng)情況，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速、景氣指數(shù)在一季度回升后，再次開(kāi)始下降，其中全國(guó)景氣指數(shù)目前已經(jīng)整體回歸到2024年年初水平。

除了整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的變化之外，一二手房數(shù)據(jù)均顯示全國(guó)仍處于信心恢復(fù)階段，尤其是二手房市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)持續(xù)明顯。

以西安為例，9月西安二手房網(wǎng)簽7570套，環(huán)比8月上漲4.34%，成交量上漲，但二手房?jī)r(jià)卻環(huán)比下降1.2%，為2019年之后的最大降幅。不過(guò)從數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著“金九銀十”的到來(lái)，部分剛需的二手房業(yè)主開(kāi)始調(diào)整預(yù)期，以有好價(jià)格吸引購(gòu)房者，因此成交量有所回溫。

當(dāng)然不只是西安，從數(shù)據(jù)變化中就能看出9月70個(gè)大中城市均呈現(xiàn)同環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，而這也是繼2023年12月、2024年5月和2024年9月后的第5次全部城市同環(huán)比下跌。

而從全國(guó)層面的二手房?jī)r(jià)格變化來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)全國(guó)樓市已經(jīng)不再是以量取勝，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式開(kāi)始明確后，去庫(kù)存是首位，同時(shí)隨著現(xiàn)階段“好房子”的落地，產(chǎn)品內(nèi)卷成為常態(tài)，再加上新盤(pán)產(chǎn)品+價(jià)格內(nèi)卷，購(gòu)房需求向新房轉(zhuǎn)移，因此二手?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出整體下降的狀態(tài)。

值得注意的是，目前一線城市的房?jī)r(jià)跌幅也已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月超過(guò)二、三線城市，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入新的價(jià)格調(diào)整期。

再來(lái)看新房數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、持平的城市數(shù)量還在減少，多數(shù)城市呈現(xiàn)小幅度環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。一方面是新房市場(chǎng)的內(nèi)卷讓價(jià)格泡沫逐漸消失，另一方面是因?yàn)椤敖鹁拧钡牡絹?lái)，更多項(xiàng)目用優(yōu)惠等方式吸引購(gòu)房者，導(dǎo)致成交價(jià)格略有下降。

以西安來(lái)看，在內(nèi)卷程度極高的市場(chǎng)下，兩極分化也導(dǎo)致了新房?jī)r(jià)格的變化。最新數(shù)據(jù)顯示，9月的環(huán)比降幅達(dá)到0.9%。

當(dāng)然，導(dǎo)致這一情況出現(xiàn)和推售以及成交數(shù)據(jù)也息息相關(guān)，9月120-130㎡和130-140㎡分別占比16.51%和15.26%，100-110㎡的房源占比也達(dá)到了14.15%，高贈(zèng)送+性?xún)r(jià)比，讓這些產(chǎn)品成為首置和普通改善的優(yōu)選。

從9月數(shù)據(jù)來(lái)看，為了給四季度做好業(yè)績(jī)鋪墊，不少項(xiàng)目也拿出了高性?xún)r(jià)比的中小戶(hù)型項(xiàng)目，如信達(dá)鳳熙云著、綠地長(zhǎng)安門(mén)、白樺林曉等，都是中小戶(hù)型且性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目。

在西安買(mǎi)房

這些置業(yè)方向要抓牢

結(jié)合70城數(shù)據(jù)以及9月的推售、成交數(shù)據(jù)來(lái)看，兩極分化的新房市場(chǎng)下，買(mǎi)房已經(jīng)不再是價(jià)格之戰(zhàn)，就以9月34%的新盤(pán)去化率來(lái)看，高性?xún)r(jià)比和高價(jià)值產(chǎn)品呈現(xiàn)出“開(kāi)盤(pán)即罄”的狀態(tài)。

那么在這樣的市場(chǎng)情況下，如何做出更優(yōu)的置業(yè)選擇？

結(jié)合最新出爐的70城數(shù)據(jù)，先關(guān)注房源面積的選擇。目前來(lái)看，新房端還是144㎡及以上的房?jī)r(jià)環(huán)比相對(duì)抗跌，而二手房則是小面積更加抗跌。

結(jié)合成交數(shù)據(jù)，目前二手房成交主力面積段在100㎡以下，新房的主力成交依舊以140-150㎡為主。

不過(guò)需要注意，新房近期頻出小戶(hù)型產(chǎn)品，從設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、贈(zèng)送空間等都有了很大程度的提升，再加上目前一二手的成交價(jià)差已經(jīng)來(lái)到了2420元/㎡，所以后期小戶(hù)型的購(gòu)房趨勢(shì)或許也會(huì)向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

而除此之外，在產(chǎn)品內(nèi)卷的情況下，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)新房的朋友來(lái)說(shuō)，還是要關(guān)注純新項(xiàng)目。

此前我們（公眾號(hào)：四海為家）也對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)純新盤(pán)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，高新、浐灞、經(jīng)開(kāi)三區(qū)域的新盤(pán)待推量比較大。

這里需要注意高新，是軟新、CID和國(guó)際社區(qū)共計(jì)有9盤(pán)待推售，但目前區(qū)域內(nèi)釋放信息的項(xiàng)目數(shù)量不多，如果想在高新買(mǎi)純新項(xiàng)目，天地源云和錦上、長(zhǎng)安玉華、金茂璞逸高新這三個(gè)可以先關(guān)注起來(lái)，目前已經(jīng)釋放了部分信息。

而浐灞目前釋放信息比較多的就是招商西安灣，和中鐵云岫曲江一樣的室內(nèi)6米挑空設(shè)計(jì)，絕對(duì)是接下來(lái)驚艷市場(chǎng)的存在，感興趣的朋友建議可以先關(guān)注我們（公眾號(hào)：四海為家）了解最新動(dòng)態(tài)，再線下實(shí)地感受，做出選擇判斷。

經(jīng)開(kāi)目前還是以白樺林系的新盤(pán)居多，戶(hù)型多以中小戶(hù)型的首置為主，要注意城北此前新盤(pán)量不多，如今隨著北跨的不斷加速以及區(qū)域諸多落地，也帶來(lái)了更多新項(xiàng)目，也值得保持關(guān)注。

今年的純新盤(pán)市場(chǎng)，迭代速度不斷加快，從露臺(tái)數(shù)量、露臺(tái)大小的內(nèi)卷如今已經(jīng)升級(jí)到室內(nèi)空間的贈(zèng)送上，因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，在選擇過(guò)程中除了關(guān)注得房率數(shù)字外，還要關(guān)注實(shí)用性。

也要注意，不少新項(xiàng)目推出了更實(shí)用的配套功能，如業(yè)主食堂等。這些配套未來(lái)不僅能改善生活品質(zhì)，在一定時(shí)間段內(nèi)也是項(xiàng)目增值保值的關(guān)鍵。