今天進行上海第八批土拍，6塊地塊均順利出讓，共攬金198.77億元。其中靜安區(qū)C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間以77.37億成交，溢價率9.03%。關(guān)注度最高的徐匯濱江地塊樓板價為14.85萬元/平方米，刷新區(qū)域樓板價記錄。

上午是靜安蘇河灣地塊，也是本輪聚焦度相當(dāng)高的地塊：

• 整個西藏北路板塊非常成熟，尤其是大悅城、蘇河灣萬象天地這些商業(yè)給區(qū)域帶來非常高的人氣。

• 地塊本身交通便利，8號線、12號線、10號線三軌交匯；距離北橫通道、南北高架等快速交通干道，交通非常便捷。

• 地塊技術(shù)指標(biāo)好，不限制中小套型，給改善留足空間。雖然是商住綜合地塊，但住宅的比例越73%，是不可多得的土地資源。

• 周邊產(chǎn)品以豪宅為主，比如西側(cè)中糧天悅壹號，東側(cè)蘇河灣中心·潤府，掛牌價格都在17萬元/平方米以上，因此這塊地屬于未拍先熱。

基于土地總價高，起拍價超過70億，而且有地下建筑開發(fā)以及歷史風(fēng)貌的保護要求，高門檻決定只有少數(shù)玩家能入場。最后參拍的只有3家，最后被招商、越秀、星獅、瑞城聯(lián)合體拿下，并且溢價率也不高。

一方面是總價高，能負擔(dān)得起的開發(fā)企業(yè)不多，臨近年底，更是需要控制花錢節(jié)奏；另一方面，豪宅產(chǎn)品雖然目前熱度高，但市場供應(yīng)量也不少，因此房企會調(diào)低預(yù)期。

對于這種高價地塊聯(lián)合拿地并不意外，湊齊4家是很少見的抱團形式。招商拿地一向積極；越秀今年土地市場沒有斬獲，也算補上倉了；星獅今年聯(lián)合國貿(mào)、金地拿下松江地塊，說明優(yōu)質(zhì)土地吸引力相當(dāng)大。

下午楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊也是市場關(guān)注度比較高的地塊。地塊離開軌道交通12號線愛國路站大約500米，周家嘴路，中環(huán)等重要交通干線就在地塊邊上，自駕非常便利。而且地塊體量不大，可以控制總投入，因此受到不少房企重點關(guān)注。

楊浦這幅地塊吸引4家競買人參與。因此拍賣過程中，不過基于總價可控，因此競價過程比上午的略微激烈些。保利置業(yè)最后拿下這幅地塊，溢價率達到14.69%。保利置業(yè)上半年拿下楊浦地塊，重倉楊浦的跡象非常顯著。近兩年的保利瑯譽、蘭桂坊都有不錯的銷售業(yè)績。進一步強化其重倉楊浦的信心。

市場分析

本輪土拍有幾個看點：

1、 市場分化越發(fā)依舊明顯。 除了市區(qū)3幅熱門地塊有溢價外，郊區(qū)地塊均底價成交。目前市場趨勢明確，市中心項目銷售壓力不大，相反郊區(qū)依舊面臨去化壓力。如果郊區(qū)土地位置和技術(shù)指標(biāo)不理想的話，銷售就會遇到壓力。雖然現(xiàn)在政策導(dǎo)向?qū)紖^(qū)去化有利，但房企對政策的效果預(yù)期放低。所以，郊區(qū)土地預(yù)冷的現(xiàn)象依舊存在。

2、 溢價率不高。 這次有3幅市中心地塊，按以往市中心地塊的溢價率都不會太低，但是今天最高溢價率才14.69%，比起上半年中心區(qū)溢價率動不動上20%相比，房企買地趨于保守。市中心產(chǎn)品雖然好賣，但是現(xiàn)在市場競爭也激烈，隨著市區(qū)高端產(chǎn)品投放增加，供需矛盾已經(jīng)沒有去年那么突出，不是所有市中心項目的產(chǎn)品都是開盤就清盤�，F(xiàn)在拿地，基本上是在明年的小陽春入市，半年市場豪宅是否依然有較高承接力，房企有一定顧慮。其次，臨近年底，完成拿地任務(wù)的房企早就不參與或是拿地不怎么積極，有撿漏心態(tài)。即便是沒有完成拿地任務(wù)的房企也會偏謹(jǐn)慎。所以這次拍地溢價率不高。

3、 國、央企絕對壟斷地位不變。 除了聯(lián)合拿地的星獅，其余拿地的房企都是國、央企。說明這些房企綜合實力強，而且能保持較高的持續(xù)性。不像民企，偶爾拿一兩幅地塊后需要等項目入市回籠資金，有盈利后再考慮拿地。