「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話(huà)。

小助手V：xa-fangge，買(mǎi)賣(mài)房，裝修咨詢(xún)，投稿聯(lián)系。

上周，朋友委托，要賣(mài)航天的一套二手房，豪宅小區(qū)，龍湖云河頌，建面約185㎡的大平層，剛剛交房，意向賣(mài)340萬(wàn)，還能談，我一算單價(jià)，18378元/㎡。

晚上，有幾個(gè)人打電話(huà)問(wèn)，房子看上了，價(jià)格上還要再談，朋友猶豫不決，問(wèn)我意見(jiàn)。

本著讓子彈再飛一會(huì)兒的原則，我說(shuō)再等等！

結(jié)果，隔天在朋友圈里就看到，小區(qū)對(duì)外賣(mài)工抵房，建面約215平的樓王，總價(jià)398萬(wàn)，單價(jià)只要15800元/㎡……

我把截圖發(fā)給他后，空氣仿佛凝滯了，沒(méi)了回復(fù)，但我知道，即便單價(jià)這么低，這種總價(jià)的房子，想在航天成交，仍是難上加難。

總價(jià)400萬(wàn)，不僅是航天二手房的一道墻，也是西安非自住，大戶(hù)型的一道城墻！

航天二手

作為低密，改善，環(huán)境好，人氣弱的區(qū)域，航天的賣(mài)點(diǎn)非常明確，十年前，地鐵4號(hào)線未通車(chē)前，屬于很多人心里的長(zhǎng)安區(qū)，走兩公里買(mǎi)瓶水都費(fèi)勁的。

除了早期的山水家屬院系列，富力城，龍湖花千樹(shù)外，沒(méi)有什么叫得上名字的小區(qū)。

直到2018年西安普漲，曲江三級(jí)跳開(kāi)始，有一段時(shí)間，航天眾多售樓部的宣傳里，都有曲江南的字樣，和如今的軟新西，高新西，曲江東一個(gè)意思。

即自身熱度不足的情況下，抱個(gè)大腿，對(duì)方吃肉，這里有湯航天的賣(mài)房大腿就是曲江，所以成也曲江，敗也曲江。

壹

抱著曲江大腿，有肉吃

曲江漲，航天漲，曲江無(wú)房，航天漲，曲江無(wú)地，航天漲，一直到2023年前，這個(gè)邏輯一直成立。

2018-2023年這五年時(shí)間里，憑借曲江改善外溢，航天誕生過(guò)融創(chuàng)攬?jiān)赂?，招商華宇長(zhǎng)安璽，康橋悅?cè)貓@，綠城紫薇公館，龍湖云河頌，保利星河天匯等多個(gè)紅盤(pán)。

每次面世的時(shí)機(jī)，恰逢曲江同類(lèi)新房斷供期，可謂銷(xiāo)量喜人，代表性的龍湖云河頌，建面185㎡起步的純改善，總價(jià)400萬(wàn)的門(mén)檻，在2023年竟創(chuàng)造了千人搖成績(jī)，三個(gè)月清盤(pán)。

當(dāng)時(shí)說(shuō)西安兩級(jí)分化，即剛需萎靡，豪宅火爆，就指的這里，后續(xù)的故事，在保利星河天匯又上演一次。

至此，航天的大改善熱度達(dá)到高峰，相比西安剛需小區(qū)熱度降溫的2022年，航天足足晚了兩年。

貳

降價(jià)破發(fā)后，自力更生

再往后，就是一系列的二手破發(fā)故事，碧桂園云頂，鑫苑府，招商華宇長(zhǎng)安璽，綠城紫薇公館，龍湖云河頌，清一色大面積，且越大降的越兇，單價(jià)越低。

六月，鑫苑府，建面約232㎡精裝，成交價(jià)只有307萬(wàn)，單價(jià)只有13181元/㎡，算是創(chuàng)了新低。

直到最近，房東心態(tài)稍穩(wěn)，雖然成交寥寥，但掛牌價(jià)回到18000+，也算信心恢復(fù)。

掛牌價(jià)雖然不代表成交情況，但反映房東心態(tài)，到底是慌不擇路，還是長(zhǎng)久守住，一目了然，可謂情緒的晴雨表。

很多花400萬(wàn)買(mǎi)房的人，沒(méi)想明白，不是兩極分化，剛需的差房子，沒(méi)有市場(chǎng)，改善的好房子，非常稀缺嗎，怎么二手就這爛表現(xiàn)？

叁

地方不對(duì)，還是時(shí)機(jī)不對(duì)

短期，有樓市萎靡，產(chǎn)品迭代，大眾觀望的因素，但更多原因，還是得看上游的大腿，曲江現(xiàn)狀。

過(guò)去，別說(shuō)四代住宅，就是稍微新的房子，大面積，曲江都擠不出多少，海德堡，萬(wàn)科翡翠國(guó)際這種老產(chǎn)品都能搖號(hào)，足見(jiàn)曲江供應(yīng)緊張程度。

于是不少人就換思路了，同樣預(yù)算，干脆去航天買(mǎi)新房，也就幾站地鐵的路，環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)多，也安靜，權(quán)當(dāng)自住改善。

這個(gè)邏輯是成立的，通勤合算，改善目的也非常明確，但前提是自住改善，如果不住，就是另一番場(chǎng)景。

所謂自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，目的不同，結(jié)果也不同，真正喜歡航天，住攬?jiān)赂?，住鑫苑府，住龍湖云河頌的，現(xiàn)在最關(guān)心的反而是裝修，以及后期的生活規(guī)劃，沒(méi)有太多精力在意二手漲跌了。

而當(dāng)年仍有投資心態(tài)，搏一搏，單車(chē)變汽車(chē)的，現(xiàn)在就不得不算這個(gè)賬，不得不關(guān)注風(fēng)吹草動(dòng)。

諸如西安新房連跌12個(gè)月，二手房連跌22個(gè)月，曲江改善扎堆供應(yīng)，四代住宅又迭代贈(zèng)送等等。

在400萬(wàn)以上的鍋里，原本曲江沒(méi)飯，航天不愁吃，如今曲江的鍋里，都是飯。

曲江新房

首先是地的供應(yīng)，過(guò)往總說(shuō)曲江沒(méi)地，那是沒(méi)擠，擠一擠總是有的，以CCBD南區(qū)，文教園，杜陵周邊，都是地，大的，小的，高密度的，低密度的都有，大平層，洋房，疊拼可隨意選擇。

壹

曲江加大供應(yīng)，虹吸改善

和曲江貼的更近的雁塔青龍寺板塊，以保利天瑞為代表，還有近千畝的開(kāi)發(fā)空間，所以不要再信主城沒(méi)地的說(shuō)法，看看團(tuán)結(jié)村，西電片區(qū)，幸福林帶，想供，總是有辦法的。

其次是房的供應(yīng)，幾乎是全員大面積，與剛需無(wú)緣，但對(duì)手握400萬(wàn)以上預(yù)算的改善，友好的很，至少有八個(gè)新盤(pán)可選。

唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，曲江星河灣二期，面積273-327㎡，泰發(fā)祥檀府，面積283-439㎡，金茂璞逸東方，面積229-336㎡；

華發(fā)錦宸賦，面積220-270㎡， 曲江金茂府，面積170-229㎡，邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，中鐵云岫曲江，戶(hù)型面積約189-289㎡。

這還只是已經(jīng)上市的，待土拍的地，還有新房，且產(chǎn)品更好，贈(zèng)送更大。

有這些預(yù)算的人本就少，原本都是航天外溢大面積的準(zhǔn)客戶(hù)，如今都被請(qǐng)進(jìn)了曲江新房的售樓部里。

貳

航天改善不足，被動(dòng)內(nèi)卷

對(duì)航天手握400萬(wàn)房子以上的業(yè)主而言，自住還好，不住就只能去找更低預(yù)算的買(mǎi)家，價(jià)格內(nèi)卷就成了必然。

類(lèi)似的情況其實(shí)很多，打鐵還需自身硬，以吃外溢為主的區(qū)域，都會(huì)被大腿影響。

比如雁塔的西部大道路，一直是吃高新的剛需外溢，高新賣(mài)20000+時(shí)候，這里18000+，如今高新大量供地，價(jià)格普降，西部大道沿線，泰發(fā)祥，中海，陜建都守不住，15000+就成了必然。

房子既然是商品，工業(yè)產(chǎn)品，就談不上絕對(duì)稀缺，值錢(qián)的依舊是土地，曲江二期的洋房是稀缺的，南湖邊的別墅是稀缺的，航天的合院是稀缺的。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私付費(fèi)咨詢(xún)報(bào)名）

而大平層，是最容易復(fù)制的，酒店大門(mén)，公建立面，豪華會(huì)所，攬景端廳這些，如今在剛需小區(qū)上也被復(fù)制，疊加四代住宅贈(zèng)送新規(guī)，都實(shí)現(xiàn)了。

2023年，400萬(wàn)買(mǎi)云河頌185㎡的空間，如今新房128㎡就能實(shí)現(xiàn)，價(jià)格反而更低。

以往是新房背刺二手，如今新房也相互背刺，誰(shuí)管樓市一家親，都圖自己跑得快。

百里挑一

而400萬(wàn)本身，能掏出這個(gè)預(yù)算在西安買(mǎi)房的，也是百里挑一，很多人只看到房東買(mǎi)了某某小區(qū)，行情不好，降價(jià)離場(chǎng)。

卻忘了，對(duì)方能賺這400萬(wàn)買(mǎi)房，也不是一般人，房子虧了，但保持現(xiàn)金流，別的地方就賺了回來(lái)。

壹

400萬(wàn)房子，和多數(shù)人無(wú)關(guān)

真正梭哈400萬(wàn)買(mǎi)房，還是2023年以后，賭一個(gè)小區(qū)長(zhǎng)久保值的，其實(shí)很少，西安挺二元的，對(duì)大部分人，這是一輩子都賺不到的，對(duì)一部分人，這就是一套房子。

航天的軟新不同，前者曲江外溢過(guò)來(lái)改善，投資，手里不止一套房，對(duì)漲跌看的也淡然一些，后者梭哈全部身家，工資收入支撐月供，降價(jià)后壓力很大。

雖然同樣是大面積，純改善，看似房子，行情相差不多，但對(duì)應(yīng)背后的家庭情況卻完全不同。

貳

200萬(wàn)房子，是大眾歸宿

對(duì)普通人而言，200萬(wàn)是西安二手房最活躍的區(qū)間，甚至更低到150萬(wàn)，九月份西安，二手房網(wǎng)簽7570套，整個(gè)三季度，累計(jì)23621套，比去年同期的24791套少了一點(diǎn)，但量還是很大的。

二手房的價(jià)格，成交，反正市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，情緒，西安房?jī)r(jià)降了，但買(mǎi)房的活躍度和需求還是在的，大家更糾結(jié)的其實(shí)是價(jià)格，擔(dān)心新房背刺，擔(dān)心二手更低。

從這個(gè)角度，呼聲里號(hào)召二手房指導(dǎo)價(jià)回歸的，也能理解，畢竟買(mǎi)房，買(mǎi)的還是預(yù)期。

所謂通縮無(wú)剛需，通脹無(wú)改善，當(dāng)下市場(chǎng)里，主力的群體都是剛需買(mǎi)房，預(yù)算少，要求多，觀望強(qiáng)，200萬(wàn)總價(jià)是收入，月供的普遍極限，也是最活躍的群體。

叁

自住都是體驗(yàn)，硬賣(mài)都要虧錢(qián)

這種市場(chǎng)下，非要賣(mài)400萬(wàn)的房子，就如同穿高跟鞋去逛菜市場(chǎng)，需求錯(cuò)配，且不合時(shí)宜。

大面積，高總價(jià)，從買(mǎi)的那天開(kāi)始，就代表了窄受眾，低流通率，帶著很濃的自住需求，非要和剛需小區(qū)比價(jià)格，比流通，并不沾光，甚至非常被動(dòng)。

從生活出發(fā)，花這么多預(yù)算買(mǎi)這么好的房子，買(mǎi)了以后空置純純浪費(fèi)，租一般人也租不起，賣(mài)必然要虧錢(qián)，與其內(nèi)耗，不如踏實(shí)自住，房子有更迭，但青春就一次。

都是各個(gè)行業(yè)的精英，在各自的領(lǐng)域如魚(yú)得水，反而在房子這件事上，舉棋不定，既是為情緒價(jià)值買(mǎi)單，情緒本身就是成本。

住進(jìn)去，沉下來(lái)，住進(jìn)去的豪宅是豪宅，不住的豪宅只是閑置的屋子，還要交物業(yè)費(fèi)。

房哥有話(huà)

地產(chǎn)確實(shí)不是過(guò)去那個(gè)人人都買(mǎi)商品房的時(shí)代，當(dāng)下房?jī)r(jià)的問(wèn)題也不是地產(chǎn)本身帶來(lái)的，房子是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，多抬頭看看外面。

大家都習(xí)慣了頓頓紅燒肉的日子，如今肉里混了土豆，就難以下咽，左右不適，卻不知葷素搭配才合理，有漲有跌才正常，做時(shí)間的朋友，不是干耗時(shí)間，而是享受時(shí)間。

與諸君共勉，愿早日天晴！

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作者：不知火

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