13號晚上，我們請來的是馮侖，馮總。馮總，大家都熟悉，萬通六君子，中國最會講段子的房地產(chǎn)商，也是文筆最好的企業(yè)家之一。

我最近重讀他的“商業(yè)三部曲”——《野蠻生長》、《理想豐滿》、《歲月兇猛》，感覺很有意思三本書連起來，像在看一部中國民營企業(yè)的三十年變遷史。從《野蠻生長》里那個有點怒目圓睜、帶著江湖義氣拷問“原罪”的拓荒者，到《歲月兇猛》里那個開始敬畏天命的思考者。

歲月兇猛，這詞兒用得真好。它講的是什么呢？我猜，是一種知道“人很難勝天”后的平和。

所以，那天晚上我特別期待，能和這位“中國商業(yè)的活化石”聊一聊，該怎么應(yīng)對變化——

最近兩年對“路徑依賴”這幾個詞感受很深，尤其在一個“地質(zhì)板塊結(jié)構(gòu)變動”的時期，那些過往的成功經(jīng)驗、耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)詞匯，像水一樣滲透進我們的大腦，塑造了我們的認(rèn)知框架。但當(dāng)潮水的方向改變，這些曾經(jīng)的“甘泉”會不會變成阻礙我們看清現(xiàn)實的“積水”？

所以，這場對話，與其說是探討財富流向，不如說是一次徹底的認(rèn)知“清淤”。它告訴我們，在這個百年未有之大變局下，看清那些“不變”的東西，比追逐“變化”的風(fēng)口更為重要；而擠掉腦子里的“二手信息”，是我們做出正確決策的第一步。

01

“超級個體”與“新要素”崛起：

財富創(chuàng)造的邏輯變了

對話從一個最根本的問題開始：今天，財富從哪里來？馮總的答案直指核心——生產(chǎn)要素本身發(fā)生了革命性的變化。

香帥：馮總，您親歷了中國商業(yè)從“野蠻生長”到“歲月兇猛”的完整周期。站在今天這個時點，您認(rèn)為財富創(chuàng)造的路徑，發(fā)生了哪些根本性的變化？

馮侖：最大的不同，在于生產(chǎn)要素的迭代。改革開放的前三四十年，我們是靠“要素市場化”創(chuàng)造財富增量。土地、人力、資本，這些原本固化的東西被激活、被允許流動，房地產(chǎn)、制造業(yè)因此蓬勃發(fā)展。那是一個把“不動產(chǎn)”變成“可動產(chǎn)”的過程。

但今天，邏輯完全變了。傳統(tǒng)的要素都在那里，但有三個新的、決定性的要素強勢入場了：

1. 科學(xué)技術(shù)：尤其是硬技術(shù)和黑科技。過去的技術(shù)進步，很多文明是“平行進化”的，你造你的車，我造我的車，互不知曉?，F(xiàn)在不行了，互聯(lián)網(wǎng)讓所有創(chuàng)新都必須站在全球已有知識的肩膀上做“增量”。你做AI，必須搜遍全球再往前走一步。這就帶來了加速度的進步，而驅(qū)動這一切的就是科技。

2. 數(shù)字資產(chǎn)與新流動方式：數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能，這些是全新的生產(chǎn)資料。它們不僅創(chuàng)造了新的財富形態(tài)（比如一個罕見病患者的醫(yī)療數(shù)據(jù)可以賣出數(shù)百萬美元），更重構(gòu)了資產(chǎn)的流動方式。

3. 超級個體：這是最重要的變化。過去，人是依附于資本和土地的，可替代性強。但現(xiàn)在，一個能熟練運用各種線上工具、APP、AI助手的“全能型人才”，其創(chuàng)造力被極大地放大了。今天的小公司，不再是“人少、錢少、能力小”，而是“人少、錢多、能力大”。一個“一人獨角獸”公司，背后可能指揮著幾百個AI智能體在工作。

這三個新要素的組合，正在極大地提高人類創(chuàng)造財富的效率。未來的財富之源，必然從這里涌現(xiàn)。

02

從“江湖社團”到“律師事務(wù)所”：

未來組織的形態(tài)革命

新要素必然催生新組織。金字塔式的科層制正在瓦解，一種更開放、更靈活、更高效的組織形態(tài)正在成為主流。

香帥：“超級個體”的崛起，對傳統(tǒng)的公司組織架構(gòu)帶來了什么樣的沖擊？未來的組織會是什么樣的？

馮侖：這正是我最近一直在實踐和思考的。組織形態(tài)經(jīng)歷了幾個階段：公司法之前的“江湖、家族、社團”；工業(yè)時代的“金字塔、科層制”；互聯(lián)網(wǎng)時代的“半開放平臺”。而現(xiàn)在，人工智能時代，組織正在向“律師事務(wù)所”的模式進化。

你想想律師事務(wù)所的特點：

● 平臺化，合伙人制：它是一個平臺，聚集了無數(shù)個作為“超級個體”的律師合伙人。他們不打卡，不同時上班，但能力極強。

● 按項目快速組合：一個復(fù)雜的離婚案，可能需要婚姻律師、公司法律師、證券律師快速組成一個項目組。案子結(jié)束，團隊解散，極度靈活。

● 分錢機制透明、快速：這是核心。律所的機制能清晰地界定平臺、牽頭合伙人、協(xié)作者如何分配收益。而且分得很快，“掙了錢馬上分，激勵才有效”。你想想，打劫的土匪都知道搶完馬上分贓，如果大哥說三個月后再分，人心就散了。公司也是一個道理。

我們現(xiàn)在就在把公司改造成這樣。我作為董事長，負(fù)責(zé)“想得美、說得好”，提出戰(zhàn)略和愿景。而CEO和合伙人們，負(fù)責(zé)“干得歡、掙得多”。我們建立一套機制，讓合適的超級個體能圍繞項目快速組合，并且通過智能合約把分錢規(guī)則定好。這樣一來，組織效率會極大提升。

03

“腦子里的水該擠擠了”：

戳破房地產(chǎn)的“二手迷思”

聊到這里，我忍不住把話題拉回到馮總最熟悉的領(lǐng)域。因為這兩年，房地產(chǎn)這個詞，牽動了太多人的神經(jīng)。

香帥：馮總，您剛才說的組織轉(zhuǎn)型，其實也對應(yīng)著您業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。我記得您2017年那本《歲月兇猛》里面說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。這兩年會看這句話，像是預(yù)言。

馮侖：其實，聊房地產(chǎn)之前，我們得先做一件事：把腦子里的水?dāng)D一擠。

你看，我們今天嘴里說的這些房地產(chǎn)詞匯，什么“文旅地產(chǎn)”、“健康地產(chǎn)”，全是記者們編出來的，全世界的成熟市場里根本沒有。很多老板腦子進了這個水，就真跑去做什么文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)，結(jié)果呢？都虧得一塌糊涂。

馮侖：房地產(chǎn)不是一個單一的東西，它像人一樣，有生命周期。

● 少年時期（人均GDP 1萬美元以下）：主要搞住宅開發(fā)。競爭的是成本、規(guī)模、速度。這是制造業(yè)邏輯。

● 青壯年時期（人均GDP 1-5萬美元）：核心是空間運營和資產(chǎn)管理。這時候房地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)。你的價值不再是“賣房子”，而是圍繞“空間”提供服務(wù)。比如，SKP一萬平米的交易額是普通購物中心的24倍，因為它懂的不是蓋商場，而是“賣貨”。地產(chǎn)商要做的，是把空間運營好，然后租給最會賣貨的人。

● 中老年時期（人均GDP 5萬美元以上）：房地產(chǎn)會逐漸進入金融業(yè)的范疇。好的運營資產(chǎn)可以被證券化（REITs），變成金融產(chǎn)品。

所以，不要再說“輕資產(chǎn)”容易，“重資產(chǎn)”難。協(xié)和醫(yī)院的主任醫(yī)師是“輕資產(chǎn)”吧？但他能離開協(xié)和醫(yī)院這個“重資產(chǎn)”平臺嗎？離開了，他就是江湖郎中。真正的能力，是把重資產(chǎn)運營好，并在此基礎(chǔ)上輸出管理和服務(wù)。今天的房地產(chǎn)，考校的正是這種精細化的運營能力。

啥叫精細化的運營能力呢？我跟你舉個例。一般商場，一萬平方米能創(chuàng)造一個億的GMV，很不錯，你知道北京SKP營收多少嗎？

香帥：240億左右，中國營業(yè)額最高的商場之一。

馮侖：對極了！你1萬平米能創(chuàng)造1個億的GMV，SKP能創(chuàng)造24個億，差了24倍。為什么？我跟他們老板熟——人家懂賣貨，有幾百個買手和視覺專家。地產(chǎn)商懂嗎？不懂。那你該干什么？你就把房子建好，把物業(yè)、空調(diào)、安保這些服務(wù)做好，然后租給最會賣貨的SKP，你掙空間的錢，他掙賣貨的錢。

還有——

說到地產(chǎn)，馮總興奮了。

馮侖：什么地產(chǎn)性價比最高？香帥，我跟你說個我們?nèi)ψ永锪鱾鞯耐嫘υ挘阋幌伦泳投?。就“收租金”這件事，我們內(nèi)部總結(jié)了一套“鄙視鏈”，特別簡單，就一句話：

“站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人。”

香帥：哈哈哈！您這話太有沖擊力了。這……怎么解釋？

馮侖：你想啊。在一個購物中心里，大部分顧客是“站著”走路、閑逛的，對不對？對于商場這個空間來說，他們除了貢獻點人氣，坪效是很低的，你從他身上收不到錢。那怎么提高坪效？你得想辦法讓他“坐下來”。開個咖啡館，開個餐廳，他一坐下開始消費，你就開始有租金收入了。所以，“站著不如坐著”。

香帥：是，本質(zhì)是延長用戶的停留時間和提高客單價。

馮侖：對！那還有沒有坪效更高的？有，讓他“躺下”。你在商場樓上開個美容院、按摩店，客人一躺就是一兩個小時，花的錢比喝咖啡多多了。要是旁邊有個醫(yī)院，病人一“躺”就是好幾天，那這個空間的價值就更高了。所以，“坐著不如躺著”。

香帥：這個邏輯鏈很清晰，最后那句“活人不如死人”是？

馮侖：這才是精髓。你想想，八寶山的告別廳，租用一小時多少錢？兩萬。那算不算最高效的“躺著”的空間服務(wù)？但這還不是天花板，回報率最高的空間，是太平間的冰柜。你想，它按立方米收費，一個格子一天5000塊，而且?guī)缀醪恍枰闾峁┤魏晤~外的服務(wù)?，F(xiàn)在你再回頭品品那句話，從空間坪效和投資回報率的角度看，是不是“活人不如死人”？

香帥：這個例子有點讓人頭皮發(fā)麻——但確實一瞬間就把房地產(chǎn)“空間運營”的商業(yè)本質(zhì)給點透了。真正要運營的，是空間里的“場景”和人的“行為”。

馮侖：就是這個道理，例子糙，理不糙。它就是逼著你把腦子里那些關(guān)于“蓋樓”、“賣房”的水?dāng)D出去。當(dāng)你不再盯著鋼筋水泥，而是開始研究人的各種行為需求時，你才能看到這個行業(yè)下半場真正的機會在哪里。

所以，未來的房地產(chǎn)，你要研究的是用戶行為的變化。00后不愛結(jié)婚生子了，那住宅就得做小戶型；大家20歲就開始養(yǎng)生了，那空間里就得有健身房，空氣、水、光的要求就得高。這才是未來的增長點。腦子里還天天想著“輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)”這些詞，那都是水，得擠。

香帥：嗯，路徑依賴，其實就是最大的水。那現(xiàn)在還有哪些詞，您覺得有水，得擠？

馮侖：太多了。都是水。比如說，銀發(fā)經(jīng)濟是最大風(fēng)口，純水！我就問你一個事，全世界有哪個做養(yǎng)老的公司，做成了世界500強？一個都沒有。為什么？中國的養(yǎng)老，70%是家庭養(yǎng)老，20%是社區(qū)養(yǎng)老，真正能商業(yè)化的高端養(yǎng)老，連10%都不到。這是一個小眾市場。

而且，老年用品有個最大的問題，我一個朋友起了個詞，叫“狗食”。

香帥：狗食？

馮侖：狗吃什么，是狗決定的嗎？不是，是主人決定的。老年人用什么，很多時候也不是自己決定的，是子女決定的。子女愿不愿意給你買一千塊的智能拐杖？這跟孝不孝順、心情好不好、收入高不高都有關(guān)系。這個決策鏈條太長，太不確定了。

所以，你別信什么“銀發(fā)經(jīng)濟”是下一個萬億賽道，那都是腦子進水。真正的大機會，像AI，哪個行業(yè)都得用，那才是十萬億的市場。

04

慣看秋月春風(fēng)：

研究“不變”比研究“變”更重要

在對話的結(jié)尾，馮總提出了一個發(fā)人深省的觀點。在一個看似瞬息萬變的時代，那些深層次的、不變的結(jié)構(gòu)性因素，或許才是決定我們命運的主流。

香帥：您接觸了幾代企業(yè)家，從92派到85后、90后。您覺得代際之間的價值觀差異，會給商業(yè)帶來顛覆性的改變嗎？

馮侖：我部分同意有變化。年輕一代的消費形態(tài)、使用的工具、對世界的看法確實變了。但我也要提醒，不變的東西，可能是主流。

為什么這么說？因為我們國家除了商業(yè)周期，還有一個更強大的行政周期和制度周期。當(dāng)下的環(huán)境，讓很多“不變”的東西在增加。比如，我們民族心理深處的東西，像人情面子、對權(quán)威的態(tài)度，變了嗎？變化不大。當(dāng)考公上岸成為越來越多年輕人的選擇時，他們會變得更謹(jǐn)慎，會活成上一代的拷貝。

我是“慣看秋月春風(fēng)”，看多了就發(fā)現(xiàn)，很多我們年輕時憧憬的巨大變化，幾十年后回頭看，大部分人都活成了自己曾經(jīng)不喜歡的樣子。

所以，未來十年研究中國經(jīng)濟，一定要高度注意那些不變的、結(jié)構(gòu)性的力量。只看“變”，可能會被潮流迷惑。看懂了“不變”，你才能找到真正的根基和航向。

又聊了120分鐘，尤其是說到“擠水”的時候，直播間熱鬧到頂點，笑的，贊的，感慨的，被刺痛的，簡直炸了鍋。

是啊，我們生活在一個信息過載、新詞泛濫的時代。每天都有無數(shù)“正確”的觀點，“風(fēng)口”上的概念，像潮水一樣涌進我們的大腦。路徑依賴、陳舊的坐標(biāo)系、被媒體塑造的共識…… 一切“巨大變化”的背后，一切“新名詞，新概念”的背后，仍是那些亙古不變的東西—— 比如人性，比如商業(yè)的本質(zhì)。

在這個充滿不確定的時代，也許我們最需要的，不是去追逐下一個風(fēng)口，而是靜下心來，擠一擠腦子里的水，做一個“一手人”，用自己的眼睛去觀察，用自己的腳去丈量，用第一手的體感去思考 ——

然后，輕裝上陣，重新出發(fā)。

點個在看支持一下??