01

權(quán)威專(zhuān)家說(shuō)：房?jī)r(jià)見(jiàn)底有兩大信號(hào)！

重慶已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)。

說(shuō)這個(gè)話(huà)的權(quán)威專(zhuān)家可不是一般人，而是親手推動(dòng)中國(guó)住房制度改革，有“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之父”之稱(chēng)的孟曉蘇。

最近，他在一次公開(kāi)發(fā)言中拋出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：

樓市見(jiàn)底有兩個(gè)信號(hào)：

一個(gè)是土地價(jià)格普遍性地超過(guò)房?jī)r(jià)，也就是我們說(shuō)的“面粉比面包貴”。

另一個(gè)則是“法拍房被叫�！�。

如果把這兩大信號(hào)放到重慶來(lái)看，我們不難發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)前的重慶，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了其中一個(gè)。

02

房地產(chǎn)的每一輪復(fù)蘇，幾乎都始于土地市場(chǎng)的異動(dòng)。

因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)最敏感的先行指標(biāo)。

在孟曉蘇看來(lái)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商愿意用比房?jī)r(jià)更高的成本去拿地，這說(shuō)明他們的信心已經(jīng)在逐漸恢復(fù)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

他們?cè)谫�市場(chǎng)已經(jīng)到底，賭購(gòu)房者會(huì)重新回到售房部。

這種信號(hào)，已經(jīng)在重慶的主城區(qū)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

以大石壩為例，去年12月成交的一宗地塊，樓面價(jià)9736元/㎡，而周邊二手房?jī)H8800元/㎡左右——開(kāi)發(fā)商明知道短期利潤(rùn)薄，卻仍然愿意高價(jià)拿地。這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，正是市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵信號(hào)。

類(lèi)似的情況還出現(xiàn)在觀(guān)音橋板塊。今年長(zhǎng)安三工廠(chǎng)成交一宗地塊，樓面價(jià)13923元/㎡，溢價(jià)率近30%，比板塊二手房均價(jià)高了近3000元/平米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年重慶中心城區(qū)土地成交樓面均價(jià)8212元/㎡，創(chuàng)下歷年新高，同比漲幅高達(dá)28%。

圖源克而瑞

拿地的除了央企，還有更多的民企積極參與競(jìng)拍，把土地平均溢價(jià)率提高到了13%，而去年僅僅只有2%。

這背后的邏輯很清晰：

開(kāi)發(fā)商的策略已經(jīng)從防御轉(zhuǎn)向了進(jìn)攻，不再通過(guò)壓價(jià)拿地來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而是積極布局未來(lái)市場(chǎng)。

雖然近幾年爆雷的開(kāi)發(fā)商一抓一大把，但我們不得不承認(rèn)，跟普通比起來(lái)，開(kāi)發(fā)商及背后的投拓團(tuán)隊(duì)和第三方咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仍然是最懂樓市周期的一群人。

開(kāi)發(fā)商出手，往往比政策和數(shù)據(jù)更具預(yù)判力。

其實(shí)這樣的信號(hào)不光出現(xiàn)在重慶，全國(guó)很多一二線(xiàn)城市都出現(xiàn)了地價(jià)與房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。

比如在上海。

今年，一宗地塊樓板價(jià)高達(dá)11.7萬(wàn)元/㎡，周邊新房售價(jià)17~18萬(wàn)元/㎡，原本8萬(wàn)元的二手房立刻被帶動(dòng)至12萬(wàn)元。

又比如在成都。

今年6月，金融城一宗地塊成交樓面價(jià)高達(dá)41200元/平方米，旁邊一待售現(xiàn)房小區(qū)，清水限價(jià)僅26300元/㎡。

成都金融城（圖源網(wǎng)絡(luò)）

地價(jià)倒掛，往往是房?jī)r(jià)反彈的前奏。

今天的重慶，也正在復(fù)制這一幕。

當(dāng)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在主城核心區(qū)成為普遍現(xiàn)象，這就意味著市場(chǎng)底部的信號(hào)，已經(jīng)清晰可見(jiàn)了。

03

另一個(gè)被孟曉蘇稱(chēng)為“反面信號(hào)”的，是法拍房市場(chǎng)。

法拍房一旦被叫停，就是樓市真正止跌的標(biāo)志。

這里面隱藏著一個(gè)簡(jiǎn)單而深刻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：二手房是如何定價(jià)的？

事實(shí)上，不管是買(mǎi)方還是賣(mài)方都說(shuō)不清楚某一套房子到底該值什么價(jià)。唯一的參考指標(biāo)就是最新成交的“邊際價(jià)格”。

這個(gè)邊際價(jià)格會(huì)被買(mǎi)方、賣(mài)方、中介視為價(jià)格“錨點(diǎn)”。

也就是說(shuō)，當(dāng)一套原本值150萬(wàn)的房子突然因?yàn)闃I(yè)主急用錢(qián)或者其它什么原因，以100萬(wàn)的價(jià)格成交了，那所有人都會(huì)認(rèn)為這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)就只值100萬(wàn)了。

而當(dāng)前中介每天最重要的工作，就是用這個(gè)價(jià)格“錨點(diǎn)”去PUA業(yè)主。

一個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)，就是這樣一步一步垮下去的。

跟房?jī)r(jià)上漲時(shí)，是同一個(gè)邏輯。

唯一不同的是，在上行周期，被PUA的是買(mǎi)家，而現(xiàn)在被PUA的是賣(mài)家。對(duì)于中介而言，不管PUA誰(shuí)，只要有成交就行。

看到這里，你就會(huì)明白，法拍房的低價(jià)會(huì)不斷形成新的“價(jià)格錨點(diǎn)”，把房?jī)r(jià)一步步拉低。

每一次打折拍賣(mài)，都是一次對(duì)片區(qū)房?jī)r(jià)的“精準(zhǔn)打擊”。

但現(xiàn)在，這個(gè)趨勢(shì)正在改變。

雖然法拍房并未被叫停，但重慶的市場(chǎng)數(shù)據(jù)正在開(kāi)始出現(xiàn)一些積極信號(hào)。

比如若干優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出現(xiàn)了溢價(jià)成交，例如根據(jù)《重慶法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào) 2025.08 摘要》顯示，南岸區(qū)駿逸第一江岸的某一套房拍房以111.32萬(wàn)元成交，溢價(jià)率達(dá)6.29%。

另外還有許多優(yōu)質(zhì)拍品的折扣率正在收窄。

在2024–2025 年間，重慶在 TOP50 城市中掛拍、成交量長(zhǎng)期領(lǐng)先，是全國(guó)法拍成交最活躍的城市。在今年7、8月成交套數(shù)與競(jìng)拍人次均顯著增長(zhǎng)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這些變化意味著市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。

越來(lái)越多的法拍房不再被甩賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)為價(jià)格已接近底部。

房?jī)r(jià)見(jiàn)底的第二個(gè)信號(hào)在重慶雖未完全出現(xiàn)，但趨勢(shì)已然啟動(dòng)。

04

兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)已亮，一個(gè)將至。

重慶樓市最危險(xiǎn)的階段或許已經(jīng)過(guò)去。

當(dāng)土地市場(chǎng)率先升溫，當(dāng)法拍市場(chǎng)出現(xiàn)止跌跡象，當(dāng)開(kāi)發(fā)商重新?lián)尩�、銀行放緩拍賣(mài)、購(gòu)房者重新走進(jìn)售房部……

種種跡象表明，重慶樓市的“底部邏輯”正在被驗(yàn)證。

重慶的房?jī)r(jià)或許不會(huì)暴漲，但已經(jīng)從“跌無(wú)可跌”緩步進(jìn)入“穩(wěn)中向上”的節(jié)奏。

房地產(chǎn)周期的每一次轉(zhuǎn)折，都是在最悲觀(guān)的時(shí)候誕生的。

重慶樓市回暖的腳步，已經(jīng)聽(tīng)得見(jiàn)了。