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權(quán)威專家說：房價見底有兩大信號！

重慶已經(jīng)實現(xiàn)了第一個。

說這個話的權(quán)威專家可不是一般人，而是親手推動中國住房制度改革，有“中國房地產(chǎn)市場化之父”之稱的孟曉蘇。

最近，他在一次公開發(fā)言中拋出一個觀點：

樓市見底有兩個信號：

一個是土地價格普遍性地超過房價，也就是我們說的“面粉比面包貴”。

另一個則是“法拍房被叫?！?strong>。

如果把這兩大信號放到重慶來看，我們不難發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)前的重慶，已經(jīng)實現(xiàn)了其中一個。

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房地產(chǎn)的每一輪復(fù)蘇，幾乎都始于土地市場的異動。

因為地價是房價最敏感的先行指標(biāo)。

在孟曉蘇看來，當(dāng)開發(fā)商愿意用比房價更高的成本去拿地，這說明他們的信心已經(jīng)在逐漸恢復(fù)，對市場的預(yù)判已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

他們在賭市場已經(jīng)到底，賭購房者會重新回到售房部。

這種信號，已經(jīng)在重慶的主城區(qū)表現(xiàn)得越來越明顯。

以大石壩為例，去年12月成交的一宗地塊，樓面價9736元/㎡，而周邊二手房僅8800元/㎡左右——開發(fā)商明知道短期利潤薄，卻仍然愿意高價拿地。這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，正是市場轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵信號。

類似的情況還出現(xiàn)在觀音橋板塊。今年長安三工廠成交一宗地塊，樓面價13923元/㎡，溢價率近30%，比板塊二手房均價高了近3000元/平米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年重慶中心城區(qū)土地成交樓面均價8212元/㎡，創(chuàng)下歷年新高，同比漲幅高達(dá)28%。

圖源克而瑞

拿地的除了央企，還有更多的民企積極參與競拍，把土地平均溢價率提高到了13%，而去年僅僅只有2%。

這背后的邏輯很清晰：

開發(fā)商的策略已經(jīng)從防御轉(zhuǎn)向了進(jìn)攻，不再通過壓價拿地來規(guī)避風(fēng)險，而是積極布局未來市場。

雖然近幾年爆雷的開發(fā)商一抓一大把，但我們不得不承認(rèn)，跟普通比起來，開發(fā)商及背后的投拓團(tuán)隊和第三方咨詢機(jī)構(gòu)仍然是最懂樓市周期的一群人。

開發(fā)商出手，往往比政策和數(shù)據(jù)更具預(yù)判力。

其實這樣的信號不光出現(xiàn)在重慶，全國很多一二線城市都出現(xiàn)了地價與房價倒掛的現(xiàn)象。

比如在上海。

今年，一宗地塊樓板價高達(dá)11.7萬元/㎡，周邊新房售價17~18萬元/㎡，原本8萬元的二手房立刻被帶動至12萬元。

又比如在成都。

今年6月，金融城一宗地塊成交樓面價高達(dá)41200元/平方米，旁邊一待售現(xiàn)房小區(qū)，清水限價僅26300元/㎡。

成都金融城（圖源網(wǎng)絡(luò)）

地價倒掛，往往是房價反彈的前奏。

今天的重慶，也正在復(fù)制這一幕。

當(dāng)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在主城核心區(qū)成為普遍現(xiàn)象，這就意味著市場底部的信號，已經(jīng)清晰可見了。

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另一個被孟曉蘇稱為“反面信號”的，是法拍房市場。

法拍房一旦被叫停，就是樓市真正止跌的標(biāo)志。

這里面隱藏著一個簡單而深刻的現(xiàn)實問題：二手房是如何定價的？

事實上，不管是買方還是賣方都說不清楚某一套房子到底該值什么價。唯一的參考指標(biāo)就是最新成交的“邊際價格”。

這個邊際價格會被買方、賣方、中介視為價格“錨點”。

也就是說，當(dāng)一套原本值150萬的房子突然因為業(yè)主急用錢或者其它什么原因，以100萬的價格成交了，那所有人都會認(rèn)為這個小區(qū)的房價就只值100萬了。

而當(dāng)前中介每天最重要的工作，就是用這個價格“錨點”去PUA業(yè)主。

一個小區(qū)的房價，就是這樣一步一步垮下去的。

跟房價上漲時，是同一個邏輯。

唯一不同的是，在上行周期，被PUA的是買家，而現(xiàn)在被PUA的是賣家。對于中介而言，不管PUA誰，只要有成交就行。

看到這里，你就會明白，法拍房的低價會不斷形成新的“價格錨點”，把房價一步步拉低。

每一次打折拍賣，都是一次對片區(qū)房價的“精準(zhǔn)打擊”。

但現(xiàn)在，這個趨勢正在改變。

雖然法拍房并未被叫停，但重慶的市場數(shù)據(jù)正在開始出現(xiàn)一些積極信號。

比如若干優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出現(xiàn)了溢價成交，例如根據(jù)《重慶法拍市場監(jiān)測月報 2025.08 摘要》顯示，南岸區(qū)駿逸第一江岸的某一套房拍房以111.32萬元成交，溢價率達(dá)6.29%。

另外還有許多優(yōu)質(zhì)拍品的折扣率正在收窄。

在2024–2025 年間，重慶在 TOP50 城市中掛拍、成交量長期領(lǐng)先，是全國法拍成交最活躍的城市。在今年7、8月成交套數(shù)與競拍人次均顯著增長。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這些變化意味著市場信心正在恢復(fù)。

越來越多的法拍房不再被甩賣，買賣雙方都認(rèn)為價格已接近底部。

房價見底的第二個信號在重慶雖未完全出現(xiàn)，但趨勢已然啟動。

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兩個信號，一個已亮，一個將至。

重慶樓市最危險的階段或許已經(jīng)過去。

當(dāng)土地市場率先升溫，當(dāng)法拍市場出現(xiàn)止跌跡象，當(dāng)開發(fā)商重新?lián)尩?、銀行放緩拍賣、購房者重新走進(jìn)售房部……

種種跡象表明，重慶樓市的“底部邏輯”正在被驗證。

重慶的房價或許不會暴漲，但已經(jīng)從“跌無可跌”緩步進(jìn)入“穩(wěn)中向上”的節(jié)奏。

房地產(chǎn)周期的每一次轉(zhuǎn)折，都是在最悲觀的時候誕生的。

重慶樓市回暖的腳步，已經(jīng)聽得見了。