作者 | 林波荔

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

下跌周期，不輕言買(mǎi)房后，租金開(kāi)始變得有效。

反而，受過(guò)租房之苦的人，開(kāi)始獲益。

租售比改善

曾經(jīng)買(mǎi)房，從投資的角度看，房?jī)r(jià)上漲才是參照指標(biāo)，如果談?wù)撟饨鹗找妫蜁?huì)被譏笑不懂房子，甚至不懂房地產(chǎn)。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)逐年的增長(zhǎng)，十幾二十年就能上漲十幾二十倍，市場(chǎng)并不會(huì)在乎租金的這點(diǎn)收益。

這就像股市投資，股市下跌的階段大家都看ROE值或者PE值，牛市的時(shí)候很多人就不看這些指標(biāo)了，更關(guān)心的是趨勢(shì)，是市場(chǎng)發(fā)酵的事件。

但如今房?jī)r(jià)深度調(diào)整過(guò)后，這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)被市場(chǎng)擱置。

取而代之的是租金回報(bào)。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)整的周期，租售比或者租金回報(bào)率這個(gè)指標(biāo)開(kāi)始變得有效。

最主要的原因是，租金的內(nèi)在邏輯是居民收入，更能反映真實(shí)的居住需求，并且租房相比買(mǎi)房更剛性，收入即使受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，租金可調(diào)整的空間和幅度有，租金相比房?jī)r(jià)更有韌性。

最明顯的，全國(guó)住宅價(jià)格的峰值在2021年—2022年的階段，經(jīng)歷了這幾年的調(diào)整，不同城市調(diào)整的幅度在20%～50%。而全國(guó)住宅租金水平2021年—2025年期間，調(diào)整的幅度是10%左右。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)百城住宅價(jià)格2021年9月—2025年9月期間，新房住宅價(jià)格基本平穩(wěn)且小幅上漲4.64%，而二手住宅價(jià)格調(diào)整幅度約16.54%。

對(duì)比同期50城住宅平均租金水平，雖然自2021年9月接39元/㎡/月高位后，全國(guó)50城住宅平均租金水平趨勢(shì)是下調(diào)的，但截止2025年9月全國(guó)50城住宅平均租金為34.74元/㎡/月，調(diào)整幅度約10.9%（34.74元/㎡/月—39元/㎡/月）。

即使以城市來(lái)看，重點(diǎn)城市的住房租賃投資回報(bào)在持續(xù)改善中。收入受到宏觀(guān)環(huán)境影響，整體租金水平有所回落，導(dǎo)致租金收入比緩慢回落，但住宅的投資回報(bào)也在緩慢地改善中。

根據(jù)中指研究院2025上半年數(shù)據(jù)，截至2025年6月，50城租金收入比均值為16.4%，隨著租金回調(diào)，租金收入比緩慢回落，較2024年6月（17.8%）下降約1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、深圳、杭州、三亞、福州等熱點(diǎn)城市下降幅度較為突出。

但截至2025年6月，50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比為2.17%，較去年同期（2.09%）提升0.08個(gè)百分點(diǎn)，50城中44個(gè)城市租金房?jī)r(jià)比均有所提升，其中有25城住宅租金房?jī)r(jià)比超過(guò)2.17%。

所以可以看到，房?jī)r(jià)合理了以后，全國(guó)的租金有效回報(bào)也就變得有效。

房子有周期，人生無(wú)周期

對(duì)房子而言，雖然租金變得有效后，但考慮到房產(chǎn)的折舊、空置市場(chǎng)也并不一定買(mǎi)賬，依舊認(rèn)為租售比、租金回報(bào)率是偽命題。

加上房子調(diào)整到如今這個(gè)位置，市場(chǎng)有很明顯的共識(shí)——

短期似乎已經(jīng)沒(méi)有更大力度的刺激政策，已經(jīng)到了政策的底部，房子價(jià)格繼續(xù)下探，遠(yuǎn)期中國(guó)城鎮(zhèn)化率、居民負(fù)債杠桿已經(jīng)到了高位，結(jié)婚率以及出生人口在走下坡路，無(wú)論短期還是遠(yuǎn)期，房子都仍然繼續(xù)調(diào)整，觀(guān)望或者不買(mǎi)才是常態(tài)。

但宏大的敘事之下，是個(gè)人問(wèn)題都是切切實(shí)實(shí)的。

不得不承認(rèn)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)就是一個(gè)巨大的卡bug游戲，年齡是最大的篩選因子。

青年時(shí)，30歲是職業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

老年時(shí)，60歲同樣是人生的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

這才導(dǎo)致大家一直處于一個(gè)沒(méi)有安全感的狀態(tài)，需要尋求一個(gè)可以棲身的地方。

年輕的時(shí)候，租房很容易，年紀(jì)大了，租房就可能會(huì)出現(xiàn)諸多攔路虎。

比如60歲了還要租房，房東就會(huì)擔(dān)心租了房子會(huì)賴(lài)著不。

因?yàn)?0歲就業(yè)很困難了，收入都沒(méi)有了，如果連養(yǎng)老金也沒(méi)有，每個(gè)月的租金還不一定能續(xù)上，但年紀(jì)大了又沒(méi)辦法勸退。

要知道，法拍房如果出現(xiàn)一個(gè)80歲的老年人住著，騰退房屋都會(huì)成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

可能有的人會(huì)覺(jué)得，現(xiàn)在各個(gè)地方大力發(fā)展保障性租賃住房，各類(lèi)公租房，保障房，低價(jià)的保租房，不至于租房都會(huì)成為問(wèn)題。

確實(shí)年輕的時(shí)候，并不需要擔(dān)憂(yōu)。

但現(xiàn)實(shí)是，以各個(gè)城市的保障性租賃住房來(lái)看，申請(qǐng)保障性租賃住房都有一定的門(mén)檻，不是社保、戶(hù)口就是收入證明之類(lèi)。

若60歲以后，沒(méi)有了工作，沒(méi)有社保的庇護(hù)，亦無(wú)子女的庇護(hù)，該如何？

年輕的時(shí)候尚且租房都要受到委屈，年紀(jì)大了以后又該如何面對(duì)？

在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，表示自己租房或者親朋租房遇到問(wèn)題的并不鮮見(jiàn)——

在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，曾看到一個(gè)話(huà)題——明知道房子在下行，為什么大家還在買(mǎi)？

評(píng)論區(qū)有一個(gè)高贊的回答——

因?yàn)槿嗽絹?lái)越老，房子有周期，經(jīng)濟(jì)有周期，但人生沒(méi)有周期。最慘的是，年輕的時(shí)候住出租房受盡了委屈扣扣搜搜，老了終于有錢(qián)了買(mǎi)了個(gè)房子，結(jié)果生病還沒(méi)住幾天人就去了極了樂(lè)，年輕的時(shí)候既沒(méi)有享受，年老了也沒(méi)來(lái)得及享受。

都知道趨勢(shì)如何，宏觀(guān)如何，知道稀土是中美博弈的利器，但眼下要解決的就是吃飯穿衣住宿，就是要解決升學(xué)、工作、脫單結(jié)婚、生娃。

所以，宏大的敘事和趨勢(shì)，并不能解決個(gè)人眼下的工作、學(xué)習(xí)、生活問(wèn)題，這些都是很細(xì)節(jié)的東西。

那么買(mǎi)不買(mǎi)房子，就是個(gè)人的一筆經(jīng)濟(jì)賬。

算一算這筆賬，如果是縣城35歲，租個(gè)80平三室一廳一家?guī)卓冢伦饨?500元，那么40年的租金就是72萬(wàn)，若縣城買(mǎi)一套80平的房子，一萬(wàn)塊一平，總價(jià)就是80萬(wàn)，現(xiàn)在縣城的價(jià)格，普遍都已經(jīng)不到一萬(wàn)，甚至更低，如何抉擇，其實(shí)一目了然

當(dāng)然，這屆年輕人沒(méi)有什么辦法是想不到的，到60歲以后，即使自己租不上，或許也可以借用年輕人的名義租房呢？

但除了自己的子女，未來(lái)又有哪個(gè)年輕人，愿意冒風(fēng)險(xiǎn)用自己的名義為一個(gè)60歲以后的老年人租房？

萬(wàn)一老年人在出租屋洗澡滑倒了呢？萬(wàn)一老年人在家做飯忘記燃?xì)庠畹臏€在煮著就出門(mén)買(mǎi)東西了呢？

即使選擇不買(mǎi)房，現(xiàn)實(shí)對(duì)上了年紀(jì)的人，并不會(huì)有太多的優(yōu)待。

所以，即使房子仍在下跌，需要一屋庇護(hù)，也仍舊是人生值得思考的課題。

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