前言：2025年“十四五”收官之年，央行及財(cái)政部持續(xù)釋放積極信號(hào)，多方利好地方國(guó)企平臺(tái)，地方國(guó)企積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，助力解決青年住房難題，在住房租賃行業(yè)中穩(wěn)步前行。大批保障性租賃住房的密集入市，市場(chǎng)供應(yīng)量激增，國(guó)有企業(yè)規(guī)模顯著提升。我們看到國(guó)有企業(yè)近幾年批量進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，已成為一股不容忽視的勢(shì)力。它們不僅是市場(chǎng)供給的主要推動(dòng)力，更是行業(yè)“壓艙石”。

在URI城市租住發(fā)布的研究系列中，《中國(guó)住房租賃國(guó)有企業(yè)規(guī)模力》受到行業(yè)高度關(guān)注，被多方權(quán)威媒體及學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)參考引用。2025 年，我們將監(jiān)測(cè)范圍從原本的 129 家國(guó)有企業(yè)拓展至 180 家，以此開(kāi)展規(guī)模發(fā)展研究與監(jiān)測(cè)工作，幫助各參與方清晰自身市場(chǎng)占位，把握發(fā)展方向，窺探出住房租賃市場(chǎng)整體趨勢(shì)。

我們認(rèn)為，規(guī)模是反映企業(yè)實(shí)力的直觀指標(biāo)之一，既體現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，也反映現(xiàn)金流狀況。URI規(guī)模力測(cè)評(píng)以企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)為主，輔以數(shù)據(jù)抓取和實(shí)地調(diào)研 ，涵蓋已開(kāi)業(yè)房源數(shù)量與儲(chǔ)備房源規(guī)模，力求客觀展現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)。

本期，請(qǐng)查收2025三季年度國(guó)有企業(yè)成績(jī)單，讓我們一起深度交流與探討。

URI規(guī)模榜導(dǎo)讀：

據(jù)“十四五”計(jì)劃，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約870萬(wàn)套（間）。URI統(tǒng)計(jì)顯示：截至2025年9月，全國(guó)已完成建設(shè)籌集保障性租賃住房約848萬(wàn)套，完成總目標(biāo)約97.5%。

2025年三季度，全國(guó)共計(jì)建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房約28萬(wàn)套，以各地安居、城投、國(guó)企為建設(shè)主力軍。預(yù)計(jì)2025年年底，將超額完成870萬(wàn)套（間）的目標(biāo)。

同時(shí)，相較于上季度，本季度國(guó)有企業(yè)入市房源與管理房源規(guī)模增加顯著放緩。截至2025年9月，國(guó)有企業(yè)管理規(guī)模TOP50，共管理約147萬(wàn)套房源，環(huán)比（2025年二季度的144.5萬(wàn)套）增長(zhǎng)約3萬(wàn)套。

2025年三季度國(guó)企規(guī)模測(cè)評(píng)解讀

01#

整體榜單概況

TOP50規(guī)模穩(wěn)定，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯：榜單前10名企業(yè)規(guī)模均超過(guò)4.6萬(wàn)套，其中深圳市人才安居集團(tuán)（含寓見(jiàn)安居）以28.9萬(wàn)套穩(wěn)居榜首，廣州安居集團(tuán)、華潤(rùn)·有巢等企業(yè)緊隨其后。與半年度相比，多數(shù)企業(yè)規(guī)模無(wú)明顯變化，反映出三季度市場(chǎng)整體進(jìn)入平穩(wěn)期，新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)或擴(kuò)張步伐放緩。

區(qū)域集中度較高：上榜企業(yè)主要分布在深圳、廣州、上海、蘇州、武漢等一線或新一線城市，這些城市人口流入量大、租賃需求旺盛，國(guó)有企業(yè)在此類市場(chǎng)布局積極。

增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量有限：在TOP50中，僅7家企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，2家企業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1家企業(yè)為新增入榜（珠海集團(tuán)·琴樂(lè)寓15081間），其余40家企業(yè)規(guī)模幾乎與半年度持平。這表明三季度國(guó)有企業(yè)住房租賃規(guī)模擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎，可能受政策調(diào)控、資金投入周期等因素影響。

02#

重點(diǎn)增長(zhǎng)企業(yè)解讀

三季度規(guī)模增長(zhǎng)較多的企業(yè)主要得益于新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)、資產(chǎn)收購(gòu)或業(yè)務(wù)整合。以下對(duì)增長(zhǎng)幅度較大的企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析：

01

上海城投·寬庭

全國(guó)排名14（上海排名第2）

從規(guī)模增長(zhǎng)看，其房源數(shù)量從上半年的20,423套躍升至三季度的26,931套，不僅實(shí)現(xiàn)6,568套的絕對(duì)增長(zhǎng)，增幅更達(dá)32.2%，是全國(guó)TOP50企業(yè)中增長(zhǎng)絕對(duì)值最高的品牌，擴(kuò)張勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁。并在本土保持上海第2位的領(lǐng)先地位，僅次上海地產(chǎn)·城方。

作為上海租賃市場(chǎng)的核心參與者，上海城投·寬庭的快速增長(zhǎng)，既依托上海對(duì)保障性住房建設(shè)的政策支持，也得益于其精準(zhǔn)的發(fā)展策略——通過(guò)加速新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)、收購(gòu)成熟物業(yè)、REITs擴(kuò)募，同時(shí)新增“寬嵐”高端產(chǎn)品線，多路徑實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與品質(zhì)的雙重突破，進(jìn)一步鞏固了在上海乃至全國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

02

華潤(rùn)·有巢

全國(guó)排名4

作為央企背景的長(zhǎng)租公寓頭部品牌，華潤(rùn)·有巢穩(wěn)居全國(guó)第4位，持續(xù)強(qiáng)化全國(guó)布局優(yōu)勢(shì)。

從規(guī)?？矗浞吭戳繌陌肽甑?4,000套增長(zhǎng)至三季度的89,075套，實(shí)現(xiàn)5,075套的增長(zhǎng)，增幅6%。這一增長(zhǎng)既源于其“輕重資產(chǎn)結(jié)合”的擴(kuò)張模式——三季度在深圳、大連、成都、上海等多城新開(kāi)有巢公寓橋頭店、高新瑞府店、天府有巢國(guó)際公寓社區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目，也得益于其全國(guó)化布局的風(fēng)險(xiǎn)分散能力，可精準(zhǔn)捕捉不同城市租賃需求。

品牌排名上，半年度位列第4，三季度依舊穩(wěn)居該位次，規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)進(jìn)一步鞏固了其頭部陣營(yíng)地位。同時(shí)，有巢在運(yùn)營(yíng)端通過(guò)多元活動(dòng)營(yíng)銷（如7月“安心有巢清涼一夏”社群活動(dòng)、8月成都“網(wǎng)紅巴士·國(guó)風(fēng)茶歇音樂(lè)巴士”活動(dòng)、9月華東“中秋漫游計(jì)劃”等）增強(qiáng)租客粘性，品牌端還與嘉興南湖新區(qū)簽署合作備忘錄推進(jìn)人才安居工程，從規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌多維度夯實(shí)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

03

湖北市聯(lián)投保租房產(chǎn)司·聯(lián)投新青年

全國(guó)排名11

湖北聯(lián)投保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)主體——湖北市聯(lián)投保租房產(chǎn)司·聯(lián)投新青年，是深耕區(qū)域租賃市場(chǎng)、聚焦“新青年”客群的代表性品牌，2025年三季度穩(wěn)居全國(guó)第11位，且排名較半年微升。

從規(guī)模增長(zhǎng)看，其房源量從半年的41,370套增至三季度的45,920套，實(shí)現(xiàn)4,500套的增長(zhǎng)，增幅達(dá)10.9%。作為武漢及周邊租賃市場(chǎng)的核心參與者，聯(lián)投新青年的增長(zhǎng)既受益于區(qū)域租賃市場(chǎng)的活躍需求，也依托其對(duì)“新青年”客群的精準(zhǔn)定位——通過(guò)加大人才公寓供應(yīng)、深化與地方政府的合作，充分承接湖北省人才政策紅利釋放帶來(lái)的租賃需求，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與口碑的雙重提升。

對(duì)比半年度，聯(lián)投新青年已具備的較大規(guī)?；A(chǔ)上，三季度的持續(xù)增長(zhǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場(chǎng)影響力，鞏固了其在區(qū)域保障性租賃住房領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

04

濟(jì)南市中新房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部·申新·里享家

排名37

濟(jì)南市中新房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)-中新?里享家：區(qū)域保障租賃市場(chǎng)的快速崛起者

濟(jì)南市中新房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)旗下租賃品牌“中新?里享家” ，是深耕濟(jì)南本土、以“民生保障”為核心定位的保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)商，2025年三季度憑借強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，躍升至全國(guó)第37位，成為區(qū)域租賃市場(chǎng)的亮眼黑馬。

從規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)看，其房源數(shù)量從半年的4,707套增至三季度的6,409套，增長(zhǎng)1,702套，增幅高達(dá)36.2%，是TOP50中增長(zhǎng)比例最高的企業(yè)之一。這一爆發(fā)式增長(zhǎng)，一方面得益于濟(jì)南作為二線城市保障性住房建設(shè)的加速推進(jìn)，企業(yè)通過(guò)新項(xiàng)目集中開(kāi)業(yè)快速填補(bǔ)區(qū)域保障租賃需求缺口；另一方面也源于“里享家”品牌精準(zhǔn)的民生定位，深度契合地方政策導(dǎo)向，充分承接政策支持紅利，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偻黄?。

對(duì)比半年度表現(xiàn)，“中新?里享家”此前排名相對(duì)靠后，三季度不僅躍居全國(guó)第37位，更以超30%的增幅凸顯規(guī)模擴(kuò)張效果，進(jìn)一步提升了在濟(jì)南本土保障租賃市場(chǎng)的影響力。

03#

Q2vsQ3 行業(yè)趨勢(shì)總結(jié)

增長(zhǎng)動(dòng)力不足：與半年度相比，三季度增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量減少，且增長(zhǎng)幅度除個(gè)別企業(yè)外均較小。這表明國(guó)有企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化階段，新增供應(yīng)放緩。

政策驅(qū)動(dòng)明顯：增長(zhǎng)較多的企業(yè)多位于政策支持力度大的城市（如上海、武漢、濟(jì)南），保障性租賃住房和人才公寓是主要增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策持續(xù)發(fā)力，但企業(yè)響應(yīng)速度因資金和項(xiàng)目周期而異。

市場(chǎng)分化加?。?/strong>頭部企業(yè)如深圳人才集團(tuán)、華潤(rùn)有巢通過(guò)全國(guó)布局保持領(lǐng)先，區(qū)域企業(yè)則通過(guò)深耕本地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)

值得注意的是，同期其他區(qū)域型企業(yè)也呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，如浦開(kāi)集團(tuán)?慧智公寓270套、成都軌道城市·寓見(jiàn)增長(zhǎng)187套、杭州安居·寧巢增長(zhǎng)103套，雖增長(zhǎng)絕對(duì)值較小，但反映出不同一二線城市租賃市場(chǎng)需求的穩(wěn)定釋放，也印證了區(qū)域型保障租賃企業(yè)在政策紅利下的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

URI認(rèn)為，隨著年底政策考核節(jié)點(diǎn)臨近，國(guó)有企業(yè)可能加快項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，規(guī)模有望小幅提升。但宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性可能抑制擴(kuò)張速度。企業(yè)應(yīng)聚焦運(yùn)營(yíng)效率提升，而非單純規(guī)模擴(kuò)張；關(guān)注輕資產(chǎn)模式和創(chuàng)新金融工具，以應(yīng)對(duì)資金壓力；區(qū)域企業(yè)可加強(qiáng)與地方政府合作，獲取資源支持。

信息來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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