當(dāng)我們把房?jī)r(jià)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)晴雨表時(shí)，到底在看什么？

一、被"發(fā)明"出來(lái)的經(jīng)濟(jì)邏輯

在長(zhǎng)期的宏觀經(jīng)濟(jì)觀察中，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)普遍存在的、近乎習(xí)慣性的認(rèn)知反射：當(dāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動(dòng)，公眾和部分政策分析者們，總是會(huì)將目光迅速投向房地產(chǎn)市場(chǎng)?！胺?jī)r(jià)下跌，經(jīng)濟(jì)承壓”；“樓市回暖，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”——這套語(yǔ)言模式，早已滲透到媒體報(bào)道、分析師報(bào)告乃至政策制定的潛意識(shí)之中，形成了一種強(qiáng)烈的思維定勢(shì)。

它似乎在暗示，房地產(chǎn)，尤其是房?jī)r(jià)，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主引擎，是衡量經(jīng)濟(jì)好壞的晴雨表，是決定社會(huì)信心的錨點(diǎn)。 這種被簡(jiǎn)化、被強(qiáng)化的邏輯，最終固化成了一個(gè)令人擔(dān)憂的論斷：經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，房?jī)r(jià)就不能跌；或者說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必須以房?jī)r(jià)的穩(wěn)定甚至上漲作為前提。 然而，當(dāng)我作為清醒的商業(yè)觀察者，帶著一種對(duì)商業(yè)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的敬畏，去審視這種“強(qiáng)制因果論”時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)它的邏輯鏈條，雖然在短期內(nèi)看起來(lái)嚴(yán)密，但在本質(zhì)上卻充滿了漏洞和悖論。

一個(gè)深刻的認(rèn)知錯(cuò)誤正在悄然發(fā)生：我們正在用一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，去解釋和定義一個(gè)生產(chǎn)力活動(dòng)的增減。這種邏輯的顛倒，正是擺脫對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴、回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的最大障礙。

我們必須從根本上質(zhì)疑：房?jī)r(jià)，真的具有如此強(qiáng)大的、決定宏觀經(jīng)濟(jì)走向的力量嗎？

二、表面關(guān)聯(lián)的解構(gòu)

強(qiáng)制因果論之所以能流行，在于它確實(shí)觸及了一些表面的相關(guān)性。

房地產(chǎn)并非與世隔絕，它與經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。但我們必須帶著清醒的認(rèn)知，解構(gòu)這些關(guān)聯(lián)，再明確其在宏觀層面的權(quán)重和決定性。

1.被夸大的杠桿：

房?jī)r(jià)下跌最常被引用的負(fù)面影響，是財(cái)富效應(yīng)的反轉(zhuǎn)。分析師認(rèn)為，房屋資產(chǎn)縮水，將導(dǎo)致居民財(cái)富減少，從而抑制消費(fèi)信心和意愿。 這個(gè)邏輯在理論上成立，但在實(shí)踐中，其效力被過(guò)于夸大了。

首先，中國(guó)居民的房屋自有率極高，且絕大多數(shù)房屋是自住的。自住型房產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)，在很大程度上是一種賬面財(cái)富的起伏，它并不會(huì)立刻、直接地影響居民的實(shí)際可支配收入和生活質(zhì)量。

其次，對(duì)于占人口相當(dāng)比例的無(wú)房群體和潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的合理回歸恰恰是一種利好，是一種對(duì)未來(lái)購(gòu)房壓力的釋放。這種正面心理效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的激活，常常被強(qiáng)調(diào)負(fù)面效應(yīng)的論述所忽略。

更深層次看，真正的消費(fèi)信心，源于穩(wěn)定的就業(yè)和持續(xù)的收入增長(zhǎng)，這才是經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力的直接結(jié)果。如果一個(gè)社會(huì)的消費(fèi)信心需要依靠不斷膨脹的房產(chǎn)泡沫來(lái)支撐，那么這種消費(fèi)本身就是虛幻和不可持續(xù)的。

2.產(chǎn)業(yè)鏈條的影響：

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋了建材、裝修、家電等諸多行業(yè)，其下行自然會(huì)對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)生沖擊。但這只是局部的影響，不應(yīng)等同于整體經(jīng)濟(jì)的走向。

這些相關(guān)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全要素生產(chǎn)率（TFP）提升和高附加值創(chuàng)造中的占比到底有多大？ 一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，其資源的配置應(yīng)該是動(dòng)態(tài)調(diào)整的。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)吸納的資源減少，這些資源自然會(huì)流向其他更有創(chuàng)新力和生產(chǎn)效率的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，例如高端制造、信息技術(shù)和新能源領(lǐng)域。 因此，房地產(chǎn)下行并非經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難，它更像是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的信號(hào)。如果將這種調(diào)整視作壞事，那就是在抗拒產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

3.地方財(cái)政的困境：

地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)被深度綁定的主要現(xiàn)實(shí)原因。賣地收入的減少確實(shí)會(huì)影響地方基建投入和公共服務(wù)。然而，這里的邏輯絕不是：因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，所以經(jīng)濟(jì)不好。而是：因?yàn)樨?cái)政過(guò)度依賴非可持續(xù)的土地收入，所以房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題的本質(zhì)在于財(cái)政結(jié)構(gòu)的不健康，而不在于房?jī)r(jià)本身。如果一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須靠不斷推高資產(chǎn)價(jià)格來(lái)維持，那么這種發(fā)展本身就是病態(tài)和不可持續(xù)的飲鴆止渴。房?jī)r(jià)下跌恰恰提供了一個(gè)痛苦但必要的契機(jī)，倒逼地方財(cái)政進(jìn)行稅源和結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)型。

4.金融體系的風(fēng)險(xiǎn)：

房貸壞賬增加或資產(chǎn)抵押品價(jià)值縮水，確實(shí)可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行體系的穩(wěn)健性。但是，金融風(fēng)險(xiǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，同樣存在本質(zhì)區(qū)別。 房產(chǎn)是資產(chǎn)，金融是分配和借貸的工具，而經(jīng)濟(jì)是生產(chǎn)和價(jià)值的創(chuàng)造。一個(gè)成熟健康的金融體系，應(yīng)該具備對(duì)資產(chǎn)價(jià)格正常波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力和消化能力。 我們不應(yīng)該為了避免金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，而綁架整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，強(qiáng)行要求一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)上漲。這不僅不現(xiàn)實(shí)，也違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。如果金融系統(tǒng)如此脆弱，那需要解決的是金融監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管理，而不是去干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格。

三、被顛倒的邏輯關(guān)系：

強(qiáng)制因果論的根本缺陷，在于它觸犯了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中的一個(gè)基本邏輯錯(cuò)誤：將相關(guān)性與因果性混為一談。

1.混淆相關(guān)性與“第三變量”

房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在過(guò)去二十年中表現(xiàn)出高度的相關(guān)性，但很可能它們都只是受到一個(gè)“第三變量”的影響。這個(gè)變量是什么？可能是貨幣政策的寬松周期、全球流動(dòng)性的擴(kuò)張，或是一個(gè)高速城市化的特定歷史階段。

當(dāng)中央銀行釋放流動(dòng)性，資金涌入市場(chǎng)時(shí)，它會(huì)同時(shí)推高資產(chǎn)價(jià)格（房?jī)r(jià)）和刺激短期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。一旦貨幣環(huán)境收緊，兩者可能同時(shí)放緩。在這種情況下，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)都是“果”，而貨幣供給才是那個(gè)共同的“因”。 將其中一個(gè)果（房?jī)r(jià)）當(dāng)作另一個(gè)果（經(jīng)濟(jì)）的因，就是邏輯上的倒置。

2.簡(jiǎn)化多變量的復(fù)雜性

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一個(gè)極其復(fù)雜的、由數(shù)百萬(wàn)個(gè)變量構(gòu)成的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。就業(yè)、投資、貿(mào)易、技術(shù)創(chuàng)新、教育水平、制度效率，每一種要素都在互相作用。 將一個(gè)如此復(fù)雜的系統(tǒng)，簡(jiǎn)化為一個(gè)單一的、由資產(chǎn)價(jià)格（房?jī)r(jià)）決定的指標(biāo)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的傲慢與誤解。這種簡(jiǎn)化導(dǎo)致我們忽視了那些真正決定長(zhǎng)期繁榮、長(zhǎng)期效率的因素。

3.顛倒了手段與目的

房地產(chǎn)，作為居住和投資的資產(chǎn)，本應(yīng)是為經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施。它的目的在于滿足人民的居住需求，并為城市發(fā)展提供載體。而經(jīng)濟(jì)的目的，是提高全要素生產(chǎn)率，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，改善人民生活水平。但當(dāng)我們把“穩(wěn)房?jī)r(jià)”當(dāng)作“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的唯一手段時(shí)，目標(biāo)就變成了手段的奴隸。經(jīng)濟(jì)政策開始圍繞資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)來(lái)制定，而不是圍繞創(chuàng)新、就業(yè)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)來(lái)制定。這種顛倒，導(dǎo)致資源配置的巨大扭曲。

四、真正的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

重回生產(chǎn)力的本質(zhì)

如果房?jī)r(jià)不是真正的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，那么我們應(yīng)該關(guān)注什么？真正的經(jīng)濟(jì)健康，必須由生產(chǎn)力來(lái)定義，由財(cái)富創(chuàng)造的質(zhì)量來(lái)衡量，而不是由資產(chǎn)泡沫的厚度來(lái)衡量。

1.核心生產(chǎn)力指標(biāo)

我們應(yīng)該將目光投向那些決定國(guó)家長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的領(lǐng)域：

·全要素生產(chǎn)率（TFP）：這是衡量技術(shù)進(jìn)步、管理效率和資源配置優(yōu)化的終極指標(biāo)。TFP的增長(zhǎng)，才是真正的、可持續(xù)的財(cái)富來(lái)源。

·企業(yè)盈利質(zhì)量與創(chuàng)新投入：關(guān)注企業(yè)的利潤(rùn)是否來(lái)自技術(shù)、品牌和效率的提升，而非資產(chǎn)價(jià)格上漲。研發(fā)投入、專利產(chǎn)出、以及新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透率，才是經(jīng)濟(jì)活力的真實(shí)體現(xiàn)。

·新興產(chǎn)業(yè)的增速和韌性：經(jīng)濟(jì)的未來(lái)在于新產(chǎn)業(yè)對(duì)舊動(dòng)能的替換能力。新能源、人工智能、高端制造的成長(zhǎng)速度和全球競(jìng)爭(zhēng)力，遠(yuǎn)比房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更重要。

2.就業(yè)與收入的結(jié)構(gòu)

就業(yè)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)民眾最直接、最真實(shí)的反饋。

·應(yīng)該關(guān)注的不是就業(yè)率的數(shù)字，而是就業(yè)的質(zhì)量。新增的就業(yè)崗位是否在高技術(shù)、高附加值行業(yè)？知識(shí)型勞動(dòng)者是否能獲得與其貢獻(xiàn)匹配的回報(bào)？

·實(shí)際收入增長(zhǎng)水平及其分配的合理性，是支撐長(zhǎng)期消費(fèi)信心的基石。如果收入增長(zhǎng)停滯，房?jī)r(jià)再高也無(wú)法帶來(lái)真正的消費(fèi)繁榮。

3.投資的效率與結(jié)構(gòu)

投資的意義在于提高未來(lái)的生產(chǎn)能力。

·應(yīng)該關(guān)注投資的去向。投資是否流向了提高基礎(chǔ)設(shè)施效率、提升人力資本和科技創(chuàng)新的領(lǐng)域？

·固定資產(chǎn)投資占GDP的比重，如果其中房地產(chǎn)占比過(guò)高，則意味著資源被投入到流動(dòng)性差、邊際收益遞減的領(lǐng)域，這是對(duì)未來(lái)生產(chǎn)力的透支。

這些，才是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)健康與否的骨骼和血液。房?jī)r(jià)的漲跌，不過(guò)是皮膚表面的溫度，是情緒的波動(dòng)，無(wú)法反映身體的真實(shí)健康狀況。

五、被房?jī)r(jià)綁架的政策危害與認(rèn)知毒藥

堅(jiān)持“房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”的強(qiáng)制因果論，其最大的危害在于它綁架了政策制定的方向，并毒害了公眾的預(yù)期。

1.政策制定的誤區(qū)與資源配置的扭曲

一旦將“穩(wěn)房?jī)r(jià)”視為“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的前提，政策制定者便會(huì)陷入一個(gè)路徑依賴的惡性循環(huán)：

·當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，政策的本能反應(yīng)是刺激房地產(chǎn)。放松限購(gòu)、降低利率，旨在通過(guò)推高資產(chǎn)價(jià)格來(lái)恢復(fù)信心。

·這種刺激的結(jié)果是，優(yōu)質(zhì)信貸資源和人力資源被再次導(dǎo)向房地產(chǎn)，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是高科技和中小企業(yè)的發(fā)展空間。

·這導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)性失衡的加劇：經(jīng)濟(jì)的泡沫越來(lái)越大，而真正的生產(chǎn)力基礎(chǔ)卻被侵蝕。政策工具箱被窄化，無(wú)法針對(duì)創(chuàng)新、效率等真正的核心問(wèn)題對(duì)癥下藥。

2.公眾預(yù)期的毒害

反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)”的綁定，向公眾釋放了兩個(gè)有害的信號(hào)：

·強(qiáng)化投機(jī)預(yù)期：市場(chǎng)相信政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)下跌，這鼓勵(lì)了投機(jī)行為，使得房產(chǎn)成為了“只漲不跌”的信仰，進(jìn)一步脫離了居住屬性。

·誤導(dǎo)經(jīng)濟(jì)判斷：普通民眾習(xí)慣于通過(guò)觀察房?jī)r(jià)來(lái)判斷經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這使得他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展機(jī)遇產(chǎn)生了扭曲的認(rèn)知。他們可能會(huì)忽略實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真正創(chuàng)新和進(jìn)步，而將注意力集中在資產(chǎn)泡沫的博弈上。

這種被毒害的預(yù)期，阻礙了社會(huì)財(cái)富向更具生產(chǎn)性的領(lǐng)域流動(dòng)，延緩了整個(gè)社會(huì)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐。

六、是時(shí)候打破這個(gè)虛假邏輯了

經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，是生產(chǎn)力的提高，是創(chuàng)新價(jià)值的創(chuàng)造，是持續(xù)穩(wěn)定的就業(yè)和收入。

它是一個(gè)關(guān)于創(chuàng)造、進(jìn)步和效率的故事，而不是一個(gè)關(guān)于資產(chǎn)泡沫和財(cái)富分配的故事。 房?jī)r(jià)只是資產(chǎn)價(jià)格，它受到金融、土地供給和市場(chǎng)情緒等多種因素的影響，但它絕不是決定一個(gè)國(guó)家長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)健康與否的核心指標(biāo)。

必須停止用房?jī)r(jià)來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)的好壞，停止用房?jī)r(jià)政策來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

當(dāng)一個(gè)國(guó)家能夠坦然面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的正常波動(dòng)，并將政策重心徹底轉(zhuǎn)向生產(chǎn)力、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和科技創(chuàng)新時(shí)，它才能真正擺脫被資產(chǎn)泡沫綁架的困境。

房?jī)r(jià)不是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，強(qiáng)制因果論都是胡說(shuō)八道。唯有打破這個(gè)虛假邏輯，我們才能真正看清經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，并為未來(lái)制定出真正有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的政策。

——完——