9月，作為傳統(tǒng)樓市旺季的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，南通市區(qū)新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種復(fù)雜的“弱復(fù)蘇”格局。

盡管環(huán)比數(shù)據(jù)有所改善，但同比仍顯疲軟，整體回暖基礎(chǔ)尚不牢固，市場(chǎng)信心仍有待進(jìn)一步修復(fù)。

與新房市場(chǎng)環(huán)比有所回暖不同的是，9月南通二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的下行態(tài)勢(shì)。

? 成交規(guī)模連續(xù)收縮：9月全市二手房成交1056套，環(huán)比下跌6.96%，已連續(xù)四個(gè)月下滑。

? 價(jià)格下跌趨勢(shì)未改：9月成交均價(jià)為0.87萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌2.25%，結(jié)束了8月份的短暫企穩(wěn)。

回顧今年以來(lái)價(jià)格走勢(shì)，1-7月連跌六個(gè)月，8月勉強(qiáng)止跌，9月再度回落，反映出市場(chǎng)信心依然脆弱。

同比來(lái)看，較去年9月的1.04萬(wàn)/㎡已下跌0.17萬(wàn)/㎡，同比跌幅超16%，下行壓力持續(xù)。

? 市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走弱：9月全市僅1049套房源上調(diào)掛牌價(jià)，而降價(jià)房源高達(dá)22394套，漲價(jià)房源數(shù)量不及降價(jià)房源的5%。

在新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)全面?zhèn)鲗?dǎo)至二手市場(chǎng)的背景下，“以價(jià)換量”已成為維系成交的主導(dǎo)邏輯。

與此同時(shí)，市場(chǎng)分化特征進(jìn)一步凸顯：多個(gè)剛需盤(pán)價(jià)格持續(xù)探底；曾被視為“硬通貨”的學(xué)區(qū)房在淡季頻現(xiàn)“超低價(jià)”；而部分品質(zhì)突出的改善型項(xiàng)目，卻憑借過(guò)硬的產(chǎn)品力走出了獨(dú)立行情。

? 剛需大盤(pán)價(jià)格持續(xù)探底

開(kāi)發(fā)區(qū)綠地新里城，9月成交均價(jià)跌至0.88萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌7%，創(chuàng)歷史新低。

該小區(qū)今年1-8月成交均價(jià)尚能維持在9000元/㎡以上，9月跌破這一心理關(guān)口。

同板塊的時(shí)光漫城，9月成交均價(jià)同樣創(chuàng)歷史新低，僅0.98萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌2.4%。

市北板塊新城香溢紫郡，9月成交均價(jià)僅0.8萬(wàn)/㎡，創(chuàng)歷史新低，較歷史峰值2.2萬(wàn)/㎡跌幅已超60%。

新東區(qū)海納春江，9月成交均價(jià)僅1.34萬(wàn)/㎡，創(chuàng)歷史新低，較發(fā)行價(jià)2.57萬(wàn)/㎡跌幅已近50%。

通州南山湖板塊春溪集，9月成交均價(jià)跌至0.97萬(wàn)/㎡，創(chuàng)歷史新低。該小區(qū)近三年來(lái)成交價(jià)一路下滑，從最高點(diǎn)1.6萬(wàn)/㎡下跌近40%，持續(xù)尋底中。

這些被認(rèn)為早已“跌無(wú)可跌”的剛需盤(pán)，還在不斷用更低的成交價(jià)告訴我們，其價(jià)格底部仍未夯實(shí)。

? 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回歸理性

坐擁一附一中的蘇建學(xué)府雅居，9月成交均價(jià)僅1.91萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌超15%，創(chuàng)歷史新低。

這一成交價(jià)較歷史峰值4.2萬(wàn)/㎡跌幅已過(guò)半，較今年1月的2.4萬(wàn)/㎡也已跌掉約5000元/㎡。

擁有啟秀中學(xué)加持的新建路新村，9月成交均價(jià)僅0.95萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌超22%，較歷史峰值2.4萬(wàn)/㎡縮水已超六成。

? 高品質(zhì)樓盤(pán)走出獨(dú)立行情

盡管大盤(pán)承壓，部分具備產(chǎn)品力與稀缺性的改善項(xiàng)目仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，成交價(jià)逆勢(shì)企穩(wěn)甚至上揚(yáng)。

新城區(qū)低密墅盤(pán)——中海上林院，9月成交了一套建面約268㎡別墅，成交價(jià)超3.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)近1000萬(wàn)，顯示出核心地段別墅產(chǎn)品仍具備相當(dāng)高的競(jìng)爭(zhēng)力。

該小區(qū)目前僅有4套別墅在售，掛牌總價(jià)從1280萬(wàn)到1500萬(wàn)，掛牌單價(jià)最高近5.7萬(wàn)/㎡。稀缺的體量、核心的地段、高端的品質(zhì)，是業(yè)主高價(jià)掛牌的底氣。

北大街價(jià)格天花板——綠城桂語(yǔ)江南，9月成交了一套建面約144㎡洋房，成交價(jià)高達(dá)2.23萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下該小區(qū)近一年最高成交價(jià)記錄。

該小區(qū)目前整體掛牌均價(jià)約2.56萬(wàn)/㎡，部分小戶低樓層掛牌價(jià)已跌破2萬(wàn)/㎡，而建面約180㎡大平層掛牌價(jià)卻近3.3萬(wàn)/㎡。

這一懸殊價(jià)差表明，即便在同一小區(qū)，更具稀缺性的改善產(chǎn)品，其價(jià)值正與普通產(chǎn)品拉開(kāi)距離。

圓融板塊的遠(yuǎn)創(chuàng)樽樾與中海鉑樾府，9月表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。

遠(yuǎn)創(chuàng)樽樾一套建面約153㎡小高層，2.09萬(wàn)/㎡成交，推動(dòng)小區(qū)成交均價(jià)重回2萬(wàn)/㎡以上。

中海鉑樾府一套建面約176㎡小高層，2.14萬(wàn)/㎡成交，雖較上月有所回落，但與2.4萬(wàn)/㎡的發(fā)行價(jià)相比，依舊展現(xiàn)出不錯(cuò)的價(jià)格韌性。

上述這些項(xiàng)目的共同特質(zhì)在于，兼具優(yōu)質(zhì)地段與過(guò)硬產(chǎn)品力，這反映出在當(dāng)前調(diào)整周期中，市場(chǎng)資金正加速向高品質(zhì)資產(chǎn)聚集。

展望未來(lái)，隨著四季度房企為沖刺業(yè)績(jī)加大推盤(pán)與促銷力度，新房?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將更趨激烈，進(jìn)而對(duì)二手房市場(chǎng)形成進(jìn)一步擠壓。

價(jià)格承壓加?。盒路拷祪r(jià)將直接分流二手客戶，“以價(jià)換量”仍是二手業(yè)主的主要出路；

結(jié)構(gòu)性行情延續(xù)：剛需盤(pán)、老舊學(xué)區(qū)房或繼續(xù)探底，而高品質(zhì)改善盤(pán)有望保持價(jià)格韌性。

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：南通貝殼

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年10月13日

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」