圖源：花瓣

10年前酒店常改成寫字樓。如今，寫字樓又反改作酒店。

近日，佛山原農(nóng)行總部大樓宣布將啟動(dòng)改造，轉(zhuǎn)為全季酒店。這座老建筑在空置2年后，終于迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

這并非個(gè)例。縱觀近兩年社會(huì)上的老舊物業(yè)資產(chǎn)，公寓改酒店、寫字樓改酒店、商場(chǎng)改酒店等改造案例頻頻出現(xiàn)。

對(duì)酒店來說，辦公樓、商場(chǎng)、公寓等存量物業(yè)一般位于核心商圈或交通樞紐，客源穩(wěn)定，契合其選址需求；對(duì)存量物業(yè)來說，酒店業(yè)態(tài)抑或是其高空置、難去化的突圍風(fēng)口。

這種改造趨勢(shì)正成為越來越多投資人的選擇。

01空置2年的金融地標(biāo)改成酒店了

近期，佛山市建鑫住房租賃有限公司與華住集團(tuán)正式簽署物業(yè)租賃協(xié)議，也代表這座36年的地標(biāo)性建筑將啟動(dòng)改造，以全季酒店的新身份歸來。

消息發(fā)出后，不少網(wǎng)友在社交平臺(tái)上評(píng)論：

“期待，原農(nóng)行總部那一段，感覺死氣沉沉好幾年了；”

“希望樓頂保留原有特色進(jìn)行改造，可以作為一個(gè)打卡點(diǎn)；”

“地段真的很不錯(cuò)，盤活了挺好，但附近酒店真不少；”

據(jù)了解，祖廟路74號(hào)辦公大樓于1988年建成，最初作為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行佛山分行總部大樓使用，后成為佛山30多年間的金融地標(biāo)。

圖源：高端酒店匯

直到2023年，佛山農(nóng)行總部搬遷，原祖廟路74號(hào)大樓開始空置。

其實(shí)，原佛山農(nóng)行總部大樓的“重生”，僅是城市老舊物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)縮影，類似老舊物業(yè)改成酒店的改造項(xiàng)目還有很多。

今年10月，上海陽(yáng)光城總部大廈以13.1億元拍出，將轉(zhuǎn)型為酒店或租賃住房。

公開資料顯示，濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓建成于2017年8月，并更名為“陽(yáng)光控股大廈”。2022年起，陽(yáng)光城為償還債務(wù)，抵押濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓并多次拍賣，上架1年，4次流拍，最終在今年以13.1億元售出。

圖源：澎湃新聞

據(jù)悉，買家為格美集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。該公司透露，看中上海規(guī)劃帶來的機(jī)遇，將在此處“商改住”或“商改酒”。

無獨(dú)有偶。近期引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議的“天下第一水司樓”改造項(xiàng)目，同樣以高檔酒店的業(yè)態(tài)在國(guó)慶期間亮相。

另外，還有今年10月武漢江漢區(qū)越秀國(guó)際金融中心T4棟寫字樓將啟動(dòng)改造，計(jì)劃投資1.8億元打造源宿酒店。

上述種種，何嘗不是中國(guó)無數(shù)城市老舊物業(yè)的共同境遇——它們占據(jù)著城市的核心區(qū)位，卻功能褪色，甚至空置荒廢。

那么，如何才能讓這些老舊物業(yè)煥發(fā)新生？

為老空間匹配一個(gè)符合當(dāng)代需求的新功能。其中，改造為酒店，即為一個(gè)極具魅力的優(yōu)選項(xiàng)。

據(jù)開發(fā)主體統(tǒng)計(jì)，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低約三分之一，也為功能轉(zhuǎn)換提供了可行性。

02酒店集團(tuán)搶灘存量改造新藍(lán)海

要么在掙扎中歸于沉寂，要么在轉(zhuǎn)折處迎來新生。

高度關(guān)注盤活存量資產(chǎn)議題的背后是正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的中國(guó)地產(chǎn)。早在2019年，RET研究中心數(shù)據(jù)就表明，我國(guó)商業(yè)建筑的存量面積已達(dá)到90000萬(wàn)平方米，現(xiàn)在只會(huì)更甚。

圖源：產(chǎn)經(jīng)頭條

在這個(gè)階段，這些商業(yè)建筑或多或少都面臨類似困境：經(jīng)營(yíng)模式局限，硬件老化等。改造更新勢(shì)在必行，而其基本守則就是追求坪效最大化以及資產(chǎn)保值和升值。

面對(duì)老舊物業(yè)存量改造的巨大市場(chǎng)，各大酒店集團(tuán)也迅速紛布局品牌，搶占這片“存量改造”新藍(lán)海。

華住集團(tuán)率先發(fā)力，“美好家族”系列成為存量市場(chǎng)賦能煥新的專業(yè)品牌矩陣。

美好家族是原華住“美侖家族”升級(jí)而成，包含美爵、美侖美奐、美侖國(guó)際、美侖四個(gè)酒店品牌。

其中，美侖酒店定位中高端存量煥新酒店品牌；美侖國(guó)際酒店定位高端全服務(wù)酒店品牌；美爵酒店定位國(guó)際高端全服務(wù)酒店品牌；美侖美奐酒店定位國(guó)際高端新奢精選酒店品牌。

相比華住的全品牌系列，亞朵集團(tuán)的創(chuàng)新顯得更為輕量化。亞朵3.5SE通過對(duì)存量酒店空間的改造優(yōu)化，為用戶提供超預(yù)期的空間及精致體驗(yàn)，進(jìn)一步提升酒店溢價(jià)能力。

而東呈集團(tuán)旗下的柏曼酒店，以“醫(yī)美式改造”為核心，針對(duì)存量酒店提供精準(zhǔn)改造服務(wù)，用單房造價(jià)3-5萬(wàn)元證明了存量改造的價(jià)值。

除此之外，入局存量改造賽道的頭部酒店集團(tuán)還有很多。

錦江酒店（中國(guó)區(qū)）推出“金蟬計(jì)劃”，針對(duì)存量酒店提供輕量化改造方案；首旅如家旗下的萬(wàn)信，作為中高端精選服務(wù)品牌，通過“百筑店基”計(jì)劃為存量酒店提供一站式改造方案。

藝龍酒店科技旗下的藝龍安云店，專注存量中檔酒店數(shù)智化改造；梵花世紀(jì)酒店集團(tuán)旗下的凡花悅璟，通過靈活的改造方案已成功落地多個(gè)存量改造項(xiàng)目，如衡陽(yáng)天成大酒店、佛山旋宮酒店等。

璞廷酒店集團(tuán)旗下的紐賓凱怡亭酒店品牌，以“一店一設(shè)計(jì)”理念和“投資-改造-運(yùn)營(yíng)”一體化模式，專注于存量資產(chǎn)激活。

03老舊建筑如何煥發(fā)新生

隨著酒店業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，品牌們需要格外重視存量資產(chǎn)的改造與更新。

或許，未來投資人比拼的不再是誰(shuí)能改好一棟樓，而是誰(shuí)能讓其一棟老舊建筑通過改造不再沉默。

每十年高端酒店客房新增數(shù) 圖源：仲量聯(lián)行

當(dāng)客房新增數(shù)量走上快車道，地產(chǎn)正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型，作為城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要一環(huán)，老舊或空置建筑改成的酒店該如何突破桎梏，煥發(fā)新生？

正如上文中所說，老舊建筑改為酒店是一項(xiàng)雙向共贏的項(xiàng)目，然而并非所有的老舊物業(yè)資產(chǎn)都適合改為酒店。

首先，從酒店角度來說，地段是關(guān)鍵因素。

比如上文中提到的原佛山農(nóng)行大樓項(xiàng)目，是佛山市30多年間的金融地標(biāo)建筑，地處佛山商業(yè)的黃金地帶。其中佛山項(xiàng)目屬于超核商務(wù)區(qū)，具備做中端酒店的區(qū)位邏輯。

其次，從經(jīng)營(yíng)模式看，自持物業(yè)與租賃型物業(yè)也存在很大區(qū)別。

一位從事酒店投資的業(yè)內(nèi)人士分析稱，租賃型物業(yè)看似比自持物業(yè)掙錢，但租賃性投資成本越來越高，需要大量經(jīng)驗(yàn)、資金、還要有好物業(yè)，入門門檻相較之前有所提高；自持物業(yè)則需通過產(chǎn)品分層、技術(shù)賦能和資產(chǎn)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

圖源：海豚投資研究院

接著從建筑結(jié)構(gòu)角度來說，主體形態(tài)是否具備現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

近期熱門的貴州獨(dú)山“水司樓”改造項(xiàng)目，改造前主體建筑自帶吉尼斯紀(jì)錄流量，高達(dá)99.9米，具備高端酒店建筑形態(tài)。

此外，為保證安全，拆除了大樓建筑存在消防隱患的木質(zhì)結(jié)構(gòu)，替換為鋼筋混凝土框架與玻璃幕墻，使之更具實(shí)用性。

最后，政策支持同樣不可或缺。

橫琴粵澳深度合作區(qū)執(zhí)行委員會(huì)2024年曾發(fā)布通知，將可申請(qǐng)臨時(shí)改作酒店的建筑由原先的“存量空閑商業(yè)、辦公物業(yè)”擴(kuò)大到“包含商業(yè)、商務(wù)辦公、文化創(chuàng)意、高新技術(shù)及科研等用地中已完成竣工備案的建筑”。

山西晉城市曾出臺(tái)《既有建筑改變使用功能聯(lián)合審查辦法》，其中包含：商業(yè)、辦公建筑內(nèi)部的業(yè)態(tài)調(diào)整或者互換，包括商店、辦公、酒店、旅館、超市、餐飲、娛樂、影劇院、健身房等屬于正面清單，無需征求規(guī)劃資源主管部門意見。

而擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的，利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染等問題以及嚴(yán)重影響周邊環(huán)境的項(xiàng)目等，則被列入負(fù)面清單。

老舊物業(yè)的酒店化改造不是簡(jiǎn)單的裝修工程，而是一場(chǎng)從定位、設(shè)計(jì)、改造到運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)性重塑。

當(dāng)然，老舊資產(chǎn)改造升級(jí)時(shí)，酒店并非唯一答案。核心在于，我們要用發(fā)現(xiàn)的眼光，去看待每一座沉默的老建筑。