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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1719篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

2025年10月13日，一紙公告震動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)圈和資本市場(chǎng)。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬(wàn)科企業(yè)”）宣布，董事長(zhǎng)辛杰因“個(gè)人原因”辭職，由黃力平接任。

字?jǐn)?shù)不多，但背后的信息量卻足以掀起驚濤駭浪。

辛杰上任不足一年便匆匆離場(chǎng)，萬(wàn)科這家曾經(jīng)的行業(yè)“優(yōu)等生”，究竟正經(jīng)歷著怎樣的陣痛與變革？

01

辛杰的離職，最引人遐想的莫過(guò)于公告中那句經(jīng)典的“個(gè)人原因”。

在資本市場(chǎng)，這四個(gè)字往往是“不可言說(shuō)”的代名詞。辛杰自2025年1月27日接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席，到10月12日遞交辭呈，在萬(wàn)科權(quán)力的最高峰僅停留了不到9個(gè)月。

綜合各種公開(kāi)信息蜜妹看到，辛杰在萬(wàn)科的角色，并非深入一線抓銷售、管項(xiàng)目。更像一位來(lái)自大股東——深圳地鐵集團(tuán)（下稱“深鐵”）的“監(jiān)軍”和“資源協(xié)調(diào)官”，他的主要工作聚焦于兩個(gè)核心層面：

穩(wěn)定軍心與輸送彈藥：在他任內(nèi)，深鐵以前所未有的頻率和規(guī)模向萬(wàn)科提供了巨額借款，扮演了“救火隊(duì)長(zhǎng)”的關(guān)鍵角色 ?？梢哉f(shuō)，辛杰在萬(wàn)科的每一天，幾乎都在為錢的事情奔走。

推動(dòng)內(nèi)部組織變革：辛杰主導(dǎo)了萬(wàn)科新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整，核心方向是“削藩”，即取消區(qū)域?qū)蛹?jí)，由集團(tuán)總部直接穿透管理到城市公司，強(qiáng)化總部的集權(quán)。

對(duì)于他的離職，官方給出的“個(gè)人原因”顯然無(wú)法滿足市場(chǎng)的好奇心，所以坊間傳聞也很多，在這里蜜妹就不多揣測(cè)了。

無(wú)論真相如何，辛杰的匆匆離場(chǎng)，都標(biāo)志著深鐵對(duì)萬(wàn)科的介入進(jìn)入了新階段。

02

接下來(lái)聊聊萬(wàn)科這位新的“掌舵者”黃力平。

在蜜妹看來(lái)，黃力平此次接任董事長(zhǎng)，核心看點(diǎn)在于他“深鐵系”核心高管的身份，以及與萬(wàn)科多年的交集。

深鐵方面，黃力平2014—2018年任深鐵集團(tuán)副總經(jīng)理；2018—2021年任深圳市人才安居集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理；2021年至今任深鐵集團(tuán)總經(jīng)理。

萬(wàn)科方面，黃力平自2021年6月起擔(dān)任萬(wàn)科董事，至今已4年，并兼任審計(jì)委員會(huì)委員。

值得一提的是，黃歷平是一位技術(shù)型領(lǐng)導(dǎo)。他1991年獲同濟(jì)大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1994年獲同濟(jì)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位；現(xiàn)為教授級(jí)高級(jí)工程師。

這意味著他可能更注重精細(xì)化管理與流程控制，而對(duì)于當(dāng)前需要通過(guò)“極限降本”和提升運(yùn)營(yíng)效率來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)的萬(wàn)科而言，具有特殊價(jià)值。

最后，他自愿放棄董事酬金的舉動(dòng)，清晰地表明其首要身份是大股東深鐵在萬(wàn)科的代言人，核心使命是保障深鐵作為第一大股東的利益，并監(jiān)督萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)程。

03

自2025年以來(lái)，面對(duì)萬(wàn)科的困境，作為第一大股東的深鐵集團(tuán)，早已開(kāi)始了一系列的“輸血”救助。根據(jù)蜜妹不完全統(tǒng)計(jì)，具體如下：

2月10日，深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科提供28億元股東借款； 2月21日，提供42億元股東借款； 4月29日，提供33億元股東借款； 5月14日，提供15.51億元借款； 6月6日：提供不超過(guò)30億元的股東借款，年利率同樣為2.34%，期限3年； 7月7日，提供不超過(guò)62.49億元借款，用于償還公司到期公開(kāi)債務(wù)； 7月30日：提供不超過(guò) 8.69 億元借款； 8月5日：提供不超過(guò) 16.81 億元； 9月16日，提供不超過(guò)20.64億元借款，用于償還公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。

除此之外，深鐵還在其他時(shí)間點(diǎn)提供了多筆借款，使總金額累計(jì)達(dá)到近260億元。

但問(wèn)題也隨之而來(lái)：這種輸血能持續(xù)多久？它能從根本上解決萬(wàn)科的問(wèn)題嗎？

輸血只能保證萬(wàn)科“活下去”，但如何重新“健康地活”，如何恢復(fù)自身的造血能力，才是新任董事長(zhǎng)黃力平面臨的終極考驗(yàn)。

04

此前萬(wàn)科披露的2025半年報(bào)里蜜妹看到，2025 年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.23 億元，同比跌26.23%；歸母凈利潤(rùn)為虧損119.47億元，同比擴(kuò)大21.25%。

這意味著，上半年萬(wàn)科每天要虧6600多萬(wàn)元，相當(dāng)于一個(gè)中小型房企全年的凈利潤(rùn)。

萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，202年上半年這項(xiàng)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為740.5億元，同比降幅超33%，占總營(yíng)收的比例從2024年的78%降到70%。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅8.1%，扣除稅金及附加后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率3.6%。

賣的房子少了，賣出去的房子又不賺錢，這是萬(wàn)科面臨的最核心困境。此前中指院數(shù)據(jù)顯示，前9月萬(wàn)科地產(chǎn)以-44.43%的跌幅“斷崖式”下滑。

截至2025年6月末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為 90.4%，較2024年底提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率73.1%，較2024年底降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中有息負(fù)債3,642.6億元，占總資產(chǎn)的比例為30.5%。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1,553.7 億元，占比42.7%；一年以上有息負(fù)債2,088.9億元，占比57.3%。

而同期，萬(wàn)科持有貨幣資金740.02 億元，人民幣占比95.2%。這意味著靠手頭的現(xiàn)金，連一半的短期債務(wù)都無(wú)法覆蓋。

這個(gè)巨大的資金缺口，就是懸在萬(wàn)科頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，也是深鐵不得不頻繁“輸血”的直接原因。

萬(wàn)科的故事，正在從一個(gè)市場(chǎng)化的商業(yè)傳奇，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)國(guó)資主導(dǎo)下的風(fēng)險(xiǎn)處置與企業(yè)重塑的樣本。

新董事長(zhǎng)黃力平的擔(dān)子無(wú)比沉重，他不僅要繼續(xù)扮演“財(cái)務(wù)官”的角色，確保資金鏈不斷，更要像一位“全科醫(yī)生”，為萬(wàn)科孱弱的業(yè)務(wù)肌體找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利模式。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。本 文未注明圖片均來(lái)自于企業(yè)或監(jiān)管部門公告，特此說(shuō)明和感謝！

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