最近上海的二手市場出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的變化。

一些正在買房的朋友的反饋、我們業(yè)務(wù)團(tuán)隊一線的真實感受：

最近上海的房東心態(tài)發(fā)生了劇烈變化。

之前還對價格咬得很死，現(xiàn)在主動開始降價，有的甚至一降再降。

之前還對政策抱有幻想，現(xiàn)在徹底躺平，能出貨就已經(jīng)很不錯了。

之前還覺得市場很快能回暖，現(xiàn)在徹底放棄幻想，接受現(xiàn)實。

上海的房東們，真的開始慌了。

過去幾個月，上海的二手房又有點賣不動了。

3、4月份小陽春之后，成交量的勢頭就逐漸萎靡。

網(wǎng)簽量快速掉到了2萬套以下。

光看這張圖，可能感受不明顯。

畢竟還有2萬左右的網(wǎng)簽量，要說是最差那也不至于。

為啥大家體感這么差。

因為3、4月份的小陽春很多房東賣房的價格還挺不錯，算是一個短期的高點。

少數(shù)房東還能比去年9月份的時候價格高不少。

但是現(xiàn)在的2萬套又成了割肉割出來的局面。

而且大部分的成交是老破小，成交的結(jié)構(gòu)也不理想。

關(guān)鍵是這樣的成績還是在掛牌量減少和出了政策的背景下。

今年的總體二手庫存已經(jīng)連續(xù)近5個月下降，而且外環(huán)外的限購進(jìn)一步放松。

所以，大家對于市場的感知還是寒意十足。

預(yù)期和現(xiàn)實的巨大差距，房東肯定是坐不住了。

之前7、8月份的時候，屬于上海天氣最熱的時間。

看房人少，房子不好賣，房東還能自我心理安慰一下。

想著等到金九銀十么，看房的人自然就多起來了。

但是，政策也出了，10月份眼看就到了。

金9是沒看到，銀10還要打問號。

看房的人并沒有變多，買家的心理預(yù)期依然價格很低。

這下子，真要賣房的房東必然就慌了。

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降價又成了普遍現(xiàn)象。

我們之前幫業(yè)主賣過房的不少板塊，又開始降價了。

最明顯的就是顧村這邊。

不夸張地說，這邊現(xiàn)在“一周一個價”，屬實有點驚人。

6、7月份，看房人最少，天最熱的時候，保利葉上海一期還有將近4.2萬單價成交的。

到了8月價格降到了3.8萬，一下就少了3000塊一平。

再到8月底，價格變成了3.6萬，一平又少了快2000塊。

再來看現(xiàn)在在掛牌的房源。

大戶型最便宜3.1萬/平，小戶型只要3.3萬/平。

小半年就降了1萬塊一平，還是在郊區(qū)單價低的地方，絕對是很嚴(yán)重的。

如果6月等、7月等、8月繼續(xù)等，結(jié)果就是少賣80-100萬。

這邊的新房已經(jīng)開始下場和二手搶客戶了。

中建山水雅境項目現(xiàn)在77折，算下來一平3.6萬。

有一說一，中建項目的位置確實不行。

這么個遠(yuǎn)郊盤連個地鐵都沒有，只能想辦法撈一撈本地的客戶。

但是只要他降價，對二手就是個威脅。

另外，像泗涇這列情況也有點嚴(yán)重。

這邊的標(biāo)桿項目，融創(chuàng)壹號公館都還在砸盤。

現(xiàn)在小區(qū)最便宜的一套掛牌價3.9萬/平。

來看一下這個房東的心路歷程。

4月份510萬，然后降到500萬都沒賣掉。

接下來6、7、8，3個月開始屏住價格。

眼瞅著夏天都過去，又降價。

他這個玩法，現(xiàn)在不光他自己慌，整個小區(qū)房東都很慌。

這么低的價格要是還賣不掉，這是要把小區(qū)價格砸穿。

賣房這個事情講方法的，不是傻乎乎的降價。

房東這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，除了市場因素外，就是發(fā)現(xiàn)似乎沒什么退路了。

如果完全沒有賣房需求的，可能當(dāng)下的影響有限。

如果必須要賣房的，就會發(fā)現(xiàn)一個問題。

原來賣不掉可以考慮租出去，等一等市場。

現(xiàn)在賣不掉，拿去租也要降價。

似乎就變成了，要么降價賣房，要么降價租房。

之前房東經(jīng)常寄希望于政策出臺，瞬間扭轉(zhuǎn)頹勢。

但是今年的政策出來的都是“保守”。

想等降息吧，但是漂亮國那邊動作慢，幅度小。

市場沒有等來金9，政策沒有等來重磅。

等來等去，都沒有實質(zhì)性利好。

預(yù)期徹底落空，房東們只能選擇面對現(xiàn)實。

更深層次的原因，是上海樓市的基本面，正在發(fā)生變化。

首先，需求端在減少。

上海的人口增長，已經(jīng)開始放緩。

市場下行，嚇得很多人不敢買房，有效需求也被進(jìn)一步遏制。

現(xiàn)在改善型需求，成為市場主力。

但改善型需求，對產(chǎn)品的要求更高，很多老破小、老破大，根本入不了他們的法眼。

另一方面掛牌量雖然下降了，但依然是高位。

對于市場中的每一個賣房個體而言，競爭壓力并沒有減少很多。

接下來的上海二手房市場，可能還會處于調(diào)整之中。

政策層面，短期內(nèi)不會有大動作。

現(xiàn)在不僅是樓市，整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境都存在不確定性。

這種背景下，選擇觀望的人會越來越多。

供大于求的局面，短期內(nèi)不會改變。

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面對這種市場環(huán)境，房東們該怎么辦？

我的建議是：

第一，調(diào)整心態(tài)，放棄幻想。

不要還活在過去的牛市思維里，覺得房子不愁賣。

現(xiàn)在市場已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向，買方市場到來。

第二，如果誠心賣房，果斷、精準(zhǔn)降價。

早點降價，還能搶到客戶。

等到大家都降價，就更難賣了。

但定價一定要精準(zhǔn)，不能盲目降價。

第三，優(yōu)化資產(chǎn)，處理劣質(zhì)房源。

如果是老破小、老破大，或者位置偏遠(yuǎn)的房子，趁著還能賣得動，盡快處理掉。

未來這些房子，流動性會越來越差。

第四，保留現(xiàn)金，等待機(jī)會。

市場調(diào)整期，往往也是機(jī)會期。

如果有充足的現(xiàn)金，可以在市場底部淘到優(yōu)質(zhì)的筍盤。

對于買房人來說，現(xiàn)在確實是個不錯的機(jī)會。

市場低迷，房東心態(tài)脆弱，議價空間大。

如果有看中的房子，可以大膽砍價。

當(dāng)然，也不要指望能抄到最低點，畢竟市場誰也預(yù)測不準(zhǔn)。

只要價格合適，就可以考慮入手。

上海樓市，正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)折點。

過去二十多年，房價一路飆升，讓很多人產(chǎn)生了錯覺，以為房子永遠(yuǎn)漲。

但事實上，樓市也有周期，有漲就有跌。

調(diào)整未必是壞事，擠掉泡沫，市場才能更健康。

對房東來說，放棄幻想，面對現(xiàn)實，或許是最好的選擇。

畢竟，只有接受周期，才能穿越周期。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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