文/狗蛋分蛋

十一期間，北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，期盼中的“銀十”可能不一定會(huì)到來(lái)了，不過(guò)，海淀寶山板塊，一定會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)“貼身肉搏”：

中建壹品VS金隅地產(chǎn)

中建壹品祖上是搞施工的，金隅地產(chǎn)母公司主營(yíng)水泥，屬于建材行業(yè)大牛，因此網(wǎng)上不少人打趣，這波是——

施工方VS建材商。

對(duì)于這場(chǎng)肉搏，兩邊都勢(shì)在必得。

海宸元境，中建壹品拿出了體系內(nèi)僅次于超級(jí)頂豪“景峯”系的“元境”系產(chǎn)品，這是中建壹品在北京的第一座“元境”。

項(xiàng)目414套房，戶型98-181㎡，按9萬(wàn)/㎡的吹風(fēng)價(jià)來(lái)算，能貢獻(xiàn)50-60億元的全口徑銷售額，如果賣得好，中建壹品今年在北京的銷售排名，有望沖擊前五。

北京隅·海岄，則是金隅地產(chǎn)繼東序、西頌后，第三座“北京隅”產(chǎn)品。作為金隅地產(chǎn)布局北京的最強(qiáng)產(chǎn)品線，海岄的銷量，同樣決定金隅能否通過(guò)第四季度沖刺，躋身北京top5。

兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)本月底開(kāi)盤(pán)，目前都在蓄客，火藥味已經(jīng)很濃烈。

宣傳上，海岄這邊說(shuō)自己有“主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”，表示：金隅地產(chǎn)作為北京老牌國(guó)企，深耕市場(chǎng)70年，同時(shí)重倉(cāng)海淀20多年，對(duì)于海淀已經(jīng)形成一套深入、準(zhǔn)確、務(wù)實(shí)的體系——

這種優(yōu)勢(shì)，并非僅靠一兩次拿地就能形成。

這話，明顯是說(shuō)給中建壹品聽(tīng)的。

海宸元境不光是中建壹品在北京的第一座“元境”，還是近年來(lái)，中建壹品首次在海淀獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目。

口水仗在打，實(shí)操層面的較勁也沒(méi)停下，海岄的售樓處開(kāi)放定在了10月20日，海宸元境則悄悄提前了一周，計(jì)劃10月12日開(kāi)放售樓處和樣板間。

當(dāng)然，對(duì)于海淀的買房人而言，這些也就看個(gè)熱鬧，他們更關(guān)心的，還是那些“務(wù)實(shí)”的層面，比如產(chǎn)品。

中建壹品這次在戶型設(shè)置上野心十足，主攻95㎡-130㎡區(qū)間，同時(shí)還有少量180㎡大戶型產(chǎn)品。

剛需、改善、豪宅，我全都要。

因?yàn)榈貕K更方正，在樓棟排布上，海宸元境比起隔壁更有優(yōu)勢(shì)，樓間距34米起步，采光條件更好，配合中建壹品擅長(zhǎng)的中式園林風(fēng)格，項(xiàng)目的公區(qū)可以期待。

問(wèn)題是，戶型段拉得太大，也讓項(xiàng)目的圈層可能就沒(méi)那么純粹了，能不能在保證剛需客群需求的同時(shí)，給足大戶型客戶要想的豪宅感，非?？简?yàn)功夫。

作為啟幕項(xiàng)目，搞不好，容易砸招牌。

金隅地產(chǎn)這邊把精力集中在了改善之上，458套房，戶型段為106-145㎡，產(chǎn)品統(tǒng)一，相比之下圈層更為純粹。

公區(qū)方面，海岄為了和隔壁區(qū)別，做了海淀比較流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，還拿出了一個(gè)約1800㎡的“下沉庭院”，在改善盤(pán)里，這個(gè)面積是比較突出的，能看出，金隅地產(chǎn)這次也是咬牙下了狠功夫。

在戶型上，遺憾的是，海淀新盤(pán)還是沒(méi)陽(yáng)臺(tái)。

不過(guò)，兩個(gè)項(xiàng)目把飄窗都當(dāng)成了重點(diǎn)，通過(guò)南向飄窗＋側(cè)面南北通體飄窗的設(shè)計(jì)來(lái)提升得房率，預(yù)計(jì)整體得房率能到85-90%左右。

相比之下，中建壹品項(xiàng)目比金隅地產(chǎn)項(xiàng)目飄窗更大一些。

除了產(chǎn)品，大家更關(guān)心的還有價(jià)格。

這一次，中建壹品和金隅地產(chǎn)默契的項(xiàng)目的吹風(fēng)價(jià)定在了9萬(wàn)元/㎡，寶山二手房現(xiàn)在大多8萬(wàn)元/㎡上下，這個(gè)操作，大有聯(lián)合起來(lái)，拉一把寶山房?jī)r(jià)的感覺(jué)。

只是對(duì)這個(gè)價(jià)格，市場(chǎng)不怎么認(rèn)可。

中建壹品率先松了口，據(jù)說(shuō)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)定在8.5萬(wàn)元/㎡左右。

海宸元境本身有小戶型，項(xiàng)目的上車價(jià)，有概率來(lái)到800萬(wàn)左右，800萬(wàn)元拿到海淀書(shū)包，對(duì)部分看重教育的家長(zhǎng)們，還是比較有誘惑力的。

當(dāng)初拿地時(shí)，海宸元境的樓面價(jià)約5.51萬(wàn)/㎡，比海岄低了差不多1000元，這意味著，在降價(jià)這件事上，海宸元境比海岄本身就更有優(yōu)勢(shì)。

另外，這兩年中建對(duì)旗下地產(chǎn)公司的回款要求更高了，有消息說(shuō)，不少都是要求上一個(gè)項(xiàng)目去化回款差不多結(jié)束，才允許拿新地。

可以看到，中建系今年在土拍市場(chǎng)，集體明顯不如前幾年積極，很大的原因就是在此。

這種情況下，如果海宸元境去化不佳，低于8.5萬(wàn)，甚至來(lái)到8萬(wàn)元左右，都很有可能。

對(duì)海玥來(lái)說(shuō)，價(jià)格問(wèn)題是個(gè)更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

不久前，金隅地產(chǎn)母公司金隅集團(tuán)，公布了2025年上半年財(cái)報(bào)，營(yíng)業(yè)收入455.66億元，同比微增0.01% ，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-14.96億元，較上年同期的-8.07億元——

虧損擴(kuò)大了85.4% 。

對(duì)于這份財(cái)報(bào)，集團(tuán)做了說(shuō)明，重點(diǎn)有三：

第一，水泥業(yè)務(wù)狠抓精益運(yùn)營(yíng)，成本同比明顯下降； 第二，市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)力，水泥和熟料銷售毛利率同比提高； 第三，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售價(jià)格承壓，部分在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未能達(dá)到預(yù)期水平，影響公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

前兩條講的是營(yíng)收平穩(wěn)，最后一條則是巨虧的原因。總結(jié)起來(lái)，集團(tuán)成績(jī)沒(méi)達(dá)預(yù)期，全怪地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖了后腿。

金隅地產(chǎn)，承擔(dān)著集團(tuán)扭虧的重任，不僅要求快速回款，還得保住利潤(rùn)。

這也讓金隅地產(chǎn)的項(xiàng)目，在降價(jià)問(wèn)題上，表現(xiàn)糾結(jié)。

典型的像西頌，4月開(kāi)盤(pán)時(shí)死咬8萬(wàn)元/㎡不放，開(kāi)盤(pán)后，價(jià)格卻一路狂泄，到9月底，最低已經(jīng)來(lái)到了6.53萬(wàn)/㎡，跌超15%。各大社交平臺(tái)上，不少開(kāi)盤(pán)就買的老業(yè)主，直呼“背刺”。

類似的還有東序，這在很大程度上，消磨了購(gòu)房者的信任感。

這一次，海玥會(huì)不會(huì)復(fù)刻同樣的操作，有待觀察。

去年，金隅地產(chǎn)高舉高打，在北京豪擲103億元拿地，高居北京房企全口徑拿地金額前五。據(jù)說(shuō)，年終時(shí)，董事長(zhǎng)程洪亮拿了227萬(wàn)的年薪，比2023年漲了70%。

他也是去年地產(chǎn)行業(yè)中，少數(shù)還能漲薪的一把手。

今年，金隅地產(chǎn)在土拍市場(chǎng)收聲，明顯將重點(diǎn)放在了地塊消化之上，銷售成績(jī)單在此時(shí)，變得更重要了。

總之，對(duì)于中建壹品而言，寶山豪宅PK，是“元境”產(chǎn)品在北京的證明之戰(zhàn)，而對(duì)于金隅地產(chǎn)而言，這則是輸不起的一戰(zhàn)。