前言

2025年前三季度重慶政策通過取消限售、刺激需求、盤活存量等，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性，并推動(dòng)向“高品質(zhì)、新模式”轉(zhuǎn)型。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“一手提質(zhì)、二手保量、商業(yè)創(chuàng)新、保障房兜底”的行業(yè)新模式，那么前三季度具體有哪些變化呢？

政策：全國(guó)限購(gòu)解綁，重慶取消限售提流動(dòng)性，存量盤活與增加“好房子”供給，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型；

投資：新供地聚焦核心，含宅地成交價(jià)漲20%，溢價(jià)率攀升至10%，近郊存量地加速回購(gòu)，優(yōu)化庫存降行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；

新房：核心城市回暖快，重慶整體規(guī)模漲11%，近郊領(lǐng)跑規(guī)模，核心主導(dǎo)價(jià)格，剛需和豪宅成交漲，市場(chǎng)“兩頭熱”；

產(chǎn)品：四代宅產(chǎn)品面積趨小，極致控總價(jià)和提升贈(zèng)送率， “實(shí)用性改善盤”接受度高，大戶型新規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度降；

營(yíng)銷：配套先行，極致產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)降維打擊，樹立標(biāo)桿效應(yīng)等核心動(dòng)力，操盤創(chuàng)新貫穿稀缺資源+極致產(chǎn)品+售罄/品牌背書；

二手房：限售取消，二手 “次新房”成供應(yīng)主力，豪宅拋售，成交規(guī)模同比漲16%，次新與20年以上老房子成交兩頭熱，市場(chǎng)進(jìn)入“微觀價(jià)值”挖掘時(shí)代；

商業(yè)：新開商業(yè)加速，布局“多中心化”，定位精準(zhǔn)化與主題化，整體呈現(xiàn)社交體驗(yàn)化、商業(yè)場(chǎng)景化。

前三季度全國(guó)北上深限購(gòu)解綁，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，重慶集中在存量盤活、增加“好房子”供給，雙線并舉市場(chǎng)

土地市場(chǎng)

供地“量質(zhì)齊升”，供地“中心化”策略推動(dòng)地價(jià)同比上漲20%

△2025年1-9月，中心城區(qū)涉宅土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”的結(jié)構(gòu)性特征。土地供應(yīng)戰(zhàn)略性向城市核心區(qū)及近郊區(qū)傾斜，兩者合計(jì)占比高達(dá)85%；

△城市供地“中心化”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)助推了土地成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，目前均價(jià)達(dá)7783元/㎡，同比提升20%。

核心區(qū)弱競(jìng)爭(zhēng)板塊為企業(yè)投資優(yōu)選項(xiàng)，最高參拍企業(yè)數(shù)量達(dá)7家

△2025年1-9月中心城區(qū)含宅地成交16宗，整體成交可建體量151萬方，成交均價(jià)7783元/㎡，目前綜合房地價(jià)差為7616元/㎡，有一定利潤(rùn)空間；

△土地競(jìng)爭(zhēng)上，企業(yè)對(duì)核心區(qū)短供板塊拿地意愿強(qiáng)，前三季度企業(yè)參拍家數(shù)平均值為2，但核心區(qū)短供板塊參拍家數(shù)最高為7家。

市場(chǎng)分化顯著，呈現(xiàn)“核心區(qū)做增量、遠(yuǎn)郊區(qū)優(yōu)庫存”的格局

△土地市場(chǎng)呈現(xiàn)核心區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)的戰(zhàn)略分化：核心區(qū)積極供應(yīng)土地，遠(yuǎn)郊則著力存量?jī)?yōu)化。

△2025年1-9月，重慶通過政府專項(xiàng)債，擬以202.5億元，回購(gòu)中心城區(qū)44宗存量土地，合計(jì)可建體量505萬方。其中蔡家、茶園、華巖是土地回購(gòu)的重點(diǎn)板塊，擬回購(gòu)可建體量達(dá)272萬方，占總計(jì)劃的54%。

新房市場(chǎng)

核心城市市場(chǎng)回暖，重慶二手房拉動(dòng)整體規(guī)模漲11%，排名全國(guó)第五

近郊板塊主規(guī)模、核心板塊支撐房?jī)r(jià)，TOP10板塊銷量同比上漲33%

△2025年前三季度中心城區(qū)住宅以C（近郊）板塊主導(dǎo)成交規(guī)模、核心板塊支撐房?jī)r(jià)，銷量TOP10板塊整體規(guī)模同比上漲33%、價(jià)格下跌9%，普遍降價(jià)促去化，提升市場(chǎng)份額；禮嘉憑借龍湖御湖境四代宅入市熱銷驅(qū)動(dòng)銷量漲幅達(dá)116%，彈子石、鴛鴦分別憑借流量改善盤長(zhǎng)嘉匯、海成云湖郡一己之力帶動(dòng)板塊成交量?jī)r(jià)雙漲。

剛需小戶市場(chǎng)份額穩(wěn)漲，剛需剛改呈強(qiáng)-，改善豪宅產(chǎn)品占比上漲

四代住宅新項(xiàng)目扎堆入市，核心區(qū)位、品質(zhì)產(chǎn)品力推動(dòng)高去化

△2025年1-3季度重慶中心城區(qū)住宅市場(chǎng)推案量先漲后降，整體去化率呈現(xiàn)“穩(wěn)漲”態(tài)勢(shì)；

△首開項(xiàng)目10個(gè)，大多以四代住宅項(xiàng)目為主，以品質(zhì)產(chǎn)品力、良好蓄客情況、核心區(qū)位實(shí)現(xiàn)首開熱銷；加推項(xiàng)目周邊配套齊全，板塊內(nèi)推盤節(jié)奏慢，競(jìng)爭(zhēng)格局小，形成推盤高去化，提升整體去化表現(xiàn)。

產(chǎn)品回歸居住本質(zhì)，從空間概念向?qū)嵱霉δ苻D(zhuǎn)型

△四代宅產(chǎn)品面積趨小，通過可控總價(jià)和高贈(zèng)送率提升性價(jià)比，100-120㎡產(chǎn)品成交占比上漲11%，大戶型改善類產(chǎn)品市場(chǎng)接受度呈下降趨勢(shì)；

△新規(guī)項(xiàng)目陸續(xù)入市，產(chǎn)品通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)、拓展功能空間、提升得房率和實(shí)際使用空間，強(qiáng)化產(chǎn)品的功能性和居住體驗(yàn)。

龍湖御湖境通過稀缺資源+極致產(chǎn)品+售罄/品牌背書，定義品質(zhì)改善新標(biāo)桿

△項(xiàng)目入市推出143㎡以下中小戶型，精準(zhǔn)抓住客戶對(duì)可控總價(jià)、高功能性產(chǎn)品的需求，表現(xiàn)強(qiáng)勁；9月推出三期大戶型，在面積、價(jià)格均上漲的情況下仍然表現(xiàn)亮眼；

△配套先行、產(chǎn)品降維打擊，樹立標(biāo)桿效應(yīng)等核心動(dòng)力，開盤實(shí)現(xiàn)熱銷。

存量高位緩降，整體銷售承壓，板塊存量風(fēng)險(xiǎn)兩極化

△2025年三季度中心城區(qū)住宅廣義存量約4197萬方，存量與去化周期均得到有效緩解，但待入市存量仍有35%的占比，中長(zhǎng)期的市場(chǎng)銷售壓力仍然存在；

△熱銷板塊存量健康，去化周期短，如西永、回興、中央公園等板塊，去化周期均小于1年，安全性相對(duì)較高；遠(yuǎn)郊板塊庫存壓力大，其中城南新城（137個(gè)月）、魚洞（87個(gè)月）等板塊去化周期無限拉長(zhǎng)，庫存風(fēng)險(xiǎn)極高，面臨長(zhǎng)期的價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)壓力。

銷售型商業(yè)持續(xù)低迷，購(gòu)物中心新開4家，呈現(xiàn)區(qū)域化、場(chǎng)景化、體驗(yàn)化

△銷售型商業(yè)供應(yīng)放緩，以存量去化為主，2025年前3個(gè)季度供應(yīng)3萬方，同比降62%，成交47萬方，同比降41%，成交均價(jià)10605元/㎡，頂級(jí)板塊成交拉高均價(jià)；

△2025年3季度新開4家大型購(gòu)物中心，聚焦區(qū)域級(jí)商圈升級(jí)與新興板塊填充，定位精準(zhǔn)化與主題化，整體呈現(xiàn)社交體驗(yàn)化、商業(yè)場(chǎng)景化的大型商業(yè)購(gòu)物中心。

存量房市場(chǎng)

二手供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生“由剛需到改善”的轉(zhuǎn)向， “次新房”成供應(yīng)主力，豪宅拋售

△二手房累計(jì)掛牌量持續(xù)上漲，截止2025年三季度已達(dá)到28萬套；2025年前三季度月均新增掛牌持續(xù)攀升，但低于去年平均水平，說明市場(chǎng)進(jìn)入“高供應(yīng)，低增長(zhǎng)”；

△限售取消后，大量次新房源入市，100㎡以上新增掛牌房源占比均上漲，同時(shí)144㎡以上豪宅套均價(jià)漲24%，說明二手房市場(chǎng)改善型房源增加，尤其是豪宅房源的大量掛牌，反映出高凈值客戶積極優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

二手房市場(chǎng)的“基本盤”已從追求“有房住”的剛需，轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟆白『梅俊钡母纳菩托枨?/strong>

△2025年三季度二手房月均成交9193套，同比上漲5%，前三季度整體同比上漲16%，在二季度成交量創(chuàng)下階段性高峰后進(jìn)入平穩(wěn)階段；

△<80㎡成交占比從2022年的40%萎縮至2025年Q3的29% ，80-120㎡需求保持穩(wěn)定且成為份額最大的面積段，同時(shí)5年內(nèi)次新房源和20年以上老房源占比均提升，呈現(xiàn)成交兩頭熱，說明房齡不是核心決策因素，市場(chǎng)進(jìn)入“微觀價(jià)值”挖掘時(shí)代。

存量房收購(gòu)速度減緩，但保租房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化加速

△2025年3月6日，重慶嘉寓房屋租賃有限公司再次公開征集批量收購(gòu)商品房房源，為第四批收購(gòu)，房源要求與此前公告要求一致，但上半年無新增存量房收購(gòu)改造型租賃住房入市。2024年累計(jì)收購(gòu)房源量9000余套，2025年1-6月累計(jì)1200余套，符合條件的優(yōu)質(zhì)房源在前期已甄選，2025年收購(gòu)量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

△另外兩大存量房收購(gòu)平臺(tái)、地產(chǎn)辰寓及重發(fā)展建渝基金，首次收購(gòu)存量房并且快速轉(zhuǎn)化為保租房，特別是建渝基金首個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)5個(gè)月已滿租。

重慶保租房籌集聚焦存量轉(zhuǎn)化，由公租房改造與閑置資產(chǎn)盤活雙輪驅(qū)動(dòng)

△2025年，重慶市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房2.4萬套（間）,在籌集目標(biāo)下調(diào)的背景下，房源補(bǔ)充主要聚焦于 “公租房轉(zhuǎn)化” 與 “閑置資產(chǎn)盤活” 兩類途徑；

△公租房轉(zhuǎn)化路徑：2025年1-9月，公租房轉(zhuǎn)化型項(xiàng)目提供的新增房源量超5000套，其中，兩江知寓著力自有項(xiàng)目改造，萬壽雅苑、雙溪雅苑、天堡雅苑、協(xié)創(chuàng)雅苑等項(xiàng)目貢獻(xiàn)超4800套房源，渝地辰寓拓展輕、中資產(chǎn)合作項(xiàng)目，將皓月小區(qū)公租房系統(tǒng)性改造為皓月青年公寓，通過專業(yè)化資產(chǎn)管理與精細(xì)化服務(wù)為國(guó)有資產(chǎn)賦能增效。

△閑置資產(chǎn)盤活路徑：“嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店”2025年3月開業(yè)，是建信住房租賃基金與重慶發(fā)展投資有限公司聯(lián)合設(shè)立的“建渝基金”首個(gè)落地項(xiàng)目，以“央地合作+市場(chǎng)運(yùn)作”模式盤活閑置商辦物業(yè)，將金融活水、屬地資源與專業(yè)運(yùn)營(yíng)深度融合，為重慶保租房發(fā)展提供了創(chuàng)新樣本，目前已滿租。

聯(lián)交所搭臺(tái)簽約11個(gè)項(xiàng)目，引資15億，精準(zhǔn)盤活重慶國(guó)企資產(chǎn)

△2025年9月，重慶聯(lián)交所2025投資人大會(huì)暨“國(guó)企優(yōu)投”賦能“四企”聯(lián)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)舉行，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布第三輪合作機(jī)會(huì)清單，涵蓋527個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資額超2500億元，成功實(shí)現(xiàn)11個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽約，金額近15億元，包括重慶文旅集團(tuán)永川里整租項(xiàng)目、重慶東站鐵路綜合樞紐西南樓酒店整體招租項(xiàng)目、星匯兩江商業(yè)中心委托運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目、三灣金季二期開發(fā)項(xiàng)目等，覆蓋跨區(qū)域資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)合作、股權(quán)投資等領(lǐng)域，將低效存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)中心、文旅目的地、便民生活圈等城市新功能空間。

為提升價(jià)值、管控風(fēng)險(xiǎn)，各類企業(yè)競(jìng)相引入代建服務(wù)作為品質(zhì)壓艙石

△2025年1-9月，重慶中標(biāo)及簽約典型代建代管項(xiàng)目10個(gè)，呈現(xiàn)如下特征：市場(chǎng)主導(dǎo)者鮮明，業(yè)務(wù)模式多樣化，龍湖系（龍湖龍智造、龍湖物業(yè)）占據(jù)7席，業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅項(xiàng)目管理、裝修服務(wù)、商業(yè)委托運(yùn)營(yíng)等，彰顯其強(qiáng)大的綜合實(shí)力和品牌輸出能力；

各類企業(yè)均傾向于借助專業(yè)代建方的品牌和能力來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、控制風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主方包括江北城開、高科集團(tuán)、重慶城投等地方國(guó)企，橋達(dá)、昕暉等本土民企，中交、萬華等外地企業(yè)，背景多元。

公租房兜底，配租及配售保障房共同構(gòu)建覆蓋不同群體、多層次住房保障體系

后市預(yù)測(cè)

土地/企業(yè)投資：2025年前三季度，土地投資市場(chǎng)迎來多維政策“組合拳”，從供地結(jié)構(gòu)、存量?jī)?yōu)化及產(chǎn)品引導(dǎo)三方面協(xié)同發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)信心穩(wěn)步修復(fù)。供應(yīng)端加大核心區(qū)及短供板塊土地出讓，提振企業(yè)拿地意愿；存量端通過遠(yuǎn)郊及高競(jìng)爭(zhēng)板塊土地回購(gòu)，緩解企業(yè)庫存壓力；開發(fā)端則推出“好房子”規(guī)劃指引，賦能產(chǎn)品力升級(jí)。在“優(yōu)地增供、劣地回收”的雙向調(diào)節(jié)下，市場(chǎng)投資情緒有望逐步回暖，進(jìn)而促進(jìn)樓市進(jìn)入“供地—投資—去化”的良性循環(huán)軌道。

供需關(guān)系：市場(chǎng)總需求回暖，但新房與二手房“此消彼長(zhǎng)”的搶市格局日益鮮明。新房市場(chǎng)堅(jiān)守500萬方左右的容量，以剛性需求為主導(dǎo)，產(chǎn)品呈現(xiàn)“四代宅剛需化”趨勢(shì)；二手房市場(chǎng)則步入買賣深度博弈期，業(yè)主提價(jià)試探與客戶壓價(jià)觀望并存。預(yù)計(jì)后續(xù)新房將通過升級(jí)剛需產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)對(duì)二手房需求的虹吸。

存量發(fā)展：2025年重慶保障房籌集目標(biāo)2.4萬套，籌集模式呈現(xiàn)“存量轉(zhuǎn)化加速、直接收購(gòu)減緩”的新特征。具體路徑上，由公租房系統(tǒng)性改造與閑置資產(chǎn)盤活“雙輪驅(qū)動(dòng)”，形成公租房兜底、租售并舉的多層次保障體系，為閑置資產(chǎn)提供了重要的盤活通道。

附：《2025前三季度重慶中心城區(qū)房企銷售榜》

內(nèi)容節(jié)選自《2025年前三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)》

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