01

長(zhǎng)期以來(lái)，溫州人多地少，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地需求非常強(qiáng)烈，從而積累了土地高效利用的一系列經(jīng)驗(yàn)。

兩年前，自然資源部正式啟動(dòng)新一輪低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作，并公布了低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)城市名單，溫州在300多個(gè)城市中勝出，成功獲批該試點(diǎn)。

不久前，溫州被納入要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)，優(yōu)化土地配置方式成為其重要內(nèi)容，包括完善土地指標(biāo)管理、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地配置、推動(dòng)存量土地整治盤(pán)活、深化農(nóng)村土地制度改革、促進(jìn)空間資源統(tǒng)籌利用等要求。

當(dāng)城市更新成為今后城市建設(shè)的主題，溫州市區(qū)那些低效用地的再開(kāi)發(fā)，將成為未來(lái)溫州城市建設(shè)的重點(diǎn)。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

日前，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《溫州市本級(jí)低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2024-2035年）批前公示》，對(duì)未來(lái)幾年溫州市區(qū)的低效用地再開(kāi)發(fā)指明了方向。

本次規(guī)劃范圍為溫州市市本級(jí)范圍，具體包括鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)全域范圍。規(guī)劃期限重點(diǎn)與低效用地再開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)期限一致，為2024-2027年。

其中，以環(huán)境整治為主導(dǎo)的低效用地規(guī)模約為0.96萬(wàn)畝，以功能轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲗?dǎo)的低效用地約為0.05萬(wàn)畝，以改擴(kuò)建為主導(dǎo)的低效用地規(guī)模約為0.4萬(wàn)畝，以拆除重建為主導(dǎo)的低效用地規(guī)模約為1.12萬(wàn)畝。

近期優(yōu)先實(shí)施七都島、濱江商務(wù)區(qū)、東部樞紐等核心板塊以及溫州灣新區(qū)、鞋都等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的低效用地。

來(lái)源：市自然資源和規(guī)劃局

那么，這些低效用地分別位于哪些地方？又將如何進(jìn)行再開(kāi)發(fā)？我們一起來(lái)看看。

02

我們先看近期優(yōu)先實(shí)施七都島、濱江商務(wù)區(qū)、東部樞紐等核心板塊。

濱江商務(wù)區(qū)，不僅僅指濱江CBD這一核心區(qū)域，還包括東西兩翼，從安瀾亭至桃花島。

在該范圍內(nèi)，智慧谷、米房cei、洪殿、鹿角灣、體育休閑公園等，均涉及低效用地再開(kāi)發(fā)。

濱江商務(wù)區(qū)低效用地現(xiàn)狀分布圖

其中，智慧谷今后以住宅用地為主。洪殿同樣以住宅用地為主，但花園1956為商業(yè)用地。

米房cei，規(guī)劃為文化用地。

在濱江CBD核心地段，鹿角灣地塊規(guī)劃為文化用地，但如今該地塊上仍有1幢老舊住宅尚未拆除。

鹿角灣地塊

原濱江大排檔地塊，當(dāng)前已實(shí)施，正在建設(shè)高約418米的青山全球總部大樓。

至于同屬濱江CBD核心地段的濱江花苑，本次規(guī)劃中并未提及。

在桃花島片區(qū)，體育休閑公園旁，規(guī)劃為住宅、商業(yè)等功能。

還有濱江商務(wù)區(qū)附近的東甌智庫(kù)，今后將以住宅、商業(yè)等功能為主。

濱江商務(wù)區(qū)再開(kāi)發(fā)功能引導(dǎo)示意圖

這么看來(lái)，智慧谷、洪殿部分區(qū)域可能迎來(lái)拆遷，但花園1956、米房cei、東甌智庫(kù)等仍以改造為主。

那么，這些由老舊廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)，如何在改造過(guò)程中增設(shè)停車(chē)場(chǎng)，解決停車(chē)難問(wèn)題，將成為其破局的關(guān)鍵。

03

與濱江CBD隔江相望的七都島，擬進(jìn)行低效用地再開(kāi)發(fā)的，主要位于西島頭，即溫州中心附近。

七都島低效用地現(xiàn)狀分布圖

這么看來(lái)，上沙村將啟動(dòng)城中村改造。

這一塊的功能布局，沿江為公園綠地，西側(cè)面朝濱江CBD為商業(yè)用地，北側(cè)面朝永嘉北外灘為住宅用地。

除了上沙村，七都大橋以南、七都二橋兩側(cè)沿江，也將布局商業(yè)用地。

與濱江商務(wù)區(qū)等區(qū)域一樣，七都島頭同樣被納入高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)，容積率在2.5以上。

這么看來(lái)，七都西島頭將與島上其他區(qū)域的低密度不同，以高層建筑為主，與濱江CBD隔江呼應(yīng)。

溫州中心現(xiàn)狀

眾所周知，七都西島頭的溫州中心停工已久。該項(xiàng)目能否重啟，對(duì)區(qū)域發(fā)展至關(guān)重要。

除西島頭外，七都島的低效用地再開(kāi)發(fā)，還涉及老涂南片、原七都中學(xué)。其中，老涂南片以公園綠地、商業(yè)、文化等功能為主，原七都中學(xué)為文化用地。

七都島再開(kāi)發(fā)功能引導(dǎo)示意圖

計(jì)劃近期優(yōu)先實(shí)施的，還有東部樞紐，即高鐵溫州東站所在區(qū)域。

上月底，溫福高鐵已正式動(dòng)工，接下來(lái)溫州東站也將隨即啟動(dòng)，意味著沙中、沙南、蟾鐘、建新4個(gè)城中村有望啟動(dòng)改造。

東部樞紐低效用地現(xiàn)狀分布圖

按照規(guī)劃，該區(qū)域東片靠近溫州東站處為商業(yè)用地，西片靠近永中城區(qū)處為住宅用地。

沿著軌道交通S1線，南側(cè)將以住宅為主，同時(shí)帶有商業(yè)功能。

東部樞紐再開(kāi)發(fā)功能引導(dǎo)示意圖

至于溫州灣新區(qū)、鞋都等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的低效用地，仍以工業(yè)用途為主，預(yù)計(jì)只是廠房、園區(qū)的內(nèi)部提升改造，以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。

不過(guò)，鞋都沿江片，及個(gè)別山腳地塊，出現(xiàn)了一些住宅。

鞋都片再開(kāi)發(fā)功能引導(dǎo)示意圖

04

除上述計(jì)劃近期優(yōu)先實(shí)施的區(qū)域外，擬大面積推進(jìn)低效用地再開(kāi)發(fā)的區(qū)域，還包括歷史文化街區(qū)、西部新城、龍方、浙南科技城、瑤溪、蒲州、黃嶼、蟠鳳、北村、婁橋東、婁橋南等。

低效用地再開(kāi)發(fā)后的功能，包括住宅、商業(yè)、教育、公園綠地等一系列功能。

市區(qū)部分區(qū)域低效用地再開(kāi)發(fā)功能引導(dǎo)示意圖

其中，現(xiàn)有城中村預(yù)計(jì)會(huì)逐步推進(jìn)拆除，實(shí)現(xiàn)整體改造。

而一些老舊廠房更改為商業(yè)功能，可能仍采用“退二進(jìn)三”方式進(jìn)行，而非拆除重建。

倘若如此，它們將沖擊正規(guī)的商業(yè)設(shè)施、商務(wù)樓市場(chǎng)，甚至起到劣幣驅(qū)逐良幣作用。

若不在改造過(guò)程中增加停車(chē)設(shè)施，停車(chē)難問(wèn)題也將長(zhǎng)期伴隨這些園區(qū)。

這樣的案例，在溫州市區(qū)各大由老舊廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)中，普遍存在。

米房cei

因此，在城市更新過(guò)程中，一些不符合現(xiàn)代化城市發(fā)展需求的設(shè)施，只要缺乏歷史文化價(jià)值與獨(dú)有特色，長(zhǎng)期來(lái)看都有拆除重建的必要。

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