01

2025年國慶的重慶樓市，正上演一場“核心區(qū)領(lǐng)漲、改善型主導(dǎo)”的結(jié)構(gòu)性升溫。

這不是靠短期內(nèi)的政策或者大規(guī)模促銷給激發(fā)出來的，而是重慶借助“城市更新+好房子戰(zhàn)略”，把樓市面臨的困境給成功地破解了的一種精準(zhǔn)的做法。

其背后的深層邏輯，非常值得所有新一線城市去借鑒。

國慶黃金周的市場熱度早已突破數(shù)據(jù)表象。

中心城區(qū)“好房子”項目日均到訪量，相較于節(jié)前而言有了顯著的提升，達(dá)到了45%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

渝北、渝中這兩個核心區(qū)的新房報價，在市場整體都呈下降趨勢之時，分別上漲了0.68%和0.30%，很好地展現(xiàn)出了高品質(zhì)房源所擁有的抗跌能力。

而成交端的爆發(fā)更具說服力。

盡管完整的假期數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但是依據(jù)貝殼研究院重慶分院的監(jiān)測情況來看，前四天的二手房帶看量，同比有著大幅度的上漲，漲幅達(dá)到了28%。

在北區(qū)這類屬于提升居住品質(zhì)的熱門區(qū)域，“好房子”的成交占比已經(jīng)超過了60%。

其中140平方米以上大戶型成交的占比，環(huán)比提升了5個百分點。

新房市場，同樣表現(xiàn)得十分亮眼。

江北嘴、禮嘉等這些高端板塊，其成交占比上升至35%；

龍湖禮嘉項目，順勢且不失時機(jī)地推出了“四代住宅”的房源，在假期的前三天，去化率便達(dá)到了22%，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通住宅的平均水平。

龍湖禮嘉項目意境圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

這種“量升質(zhì)優(yōu)”的態(tài)勢與9月秋交會的預(yù)熱效應(yīng)，二者之間形成了極為完美且緊密的銜接。

根據(jù)重慶市住房城鄉(xiāng)建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，秋交會4天成交8.3萬平方米，為國慶期間的樓市提前埋下了升溫的伏筆。

這場樓市升溫背后的推手是誰？

02

重慶國慶樓市持續(xù)升溫的幕后推手，正是10月1日重慶出臺的“五維創(chuàng)新舉措”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

它最明顯的亮點，在于沒有依照“全國通用”這般的補(bǔ)貼模式去實施，而是緊密地，與重慶“大城市、大農(nóng)村”這樣特殊的城市特征融合到了一塊兒。

在政策體系里，房票安置制度和高品質(zhì)住房供給，二者共同形成了“雙輪驅(qū)動”的態(tài)勢一同將中心城區(qū)的改善型市場給撬動了。

房票安置制度，在創(chuàng)新層面展現(xiàn)出較為顯著的優(yōu)勢，正逐步發(fā)展為，增強(qiáng)城市更新中群體購房能力的重要手段，它不僅有效促進(jìn)了城市的改造進(jìn)程，也進(jìn)一步推動了城市的整體發(fā)展。

圖源網(wǎng)絡(luò)

根據(jù)重慶市住房城鄉(xiāng)建委披露的政策細(xì)則，中心城區(qū)150個城中村改造項目（涉及1.57萬戶）中全面擴(kuò)大房票安置比例，更首創(chuàng)“有限轉(zhuǎn)讓+權(quán)益捆綁”機(jī)制：

持有房票滿6個月可轉(zhuǎn)讓給直系親屬，

購房后還能直接享受對應(yīng)學(xué)區(qū)資格，

開發(fā)商針對房票購房者額外讓利3%-5%。

這項制度，讓1.57萬戶改造家庭，成為了穩(wěn)定的購買群體。

借助定向引導(dǎo)，有效地實現(xiàn)了需求端與供給端之間的精準(zhǔn)對接，從而讓資源得到更合理的配置。

在這個特定時刻，房票安置所產(chǎn)生的激活效應(yīng)會傳遞到存量市場當(dāng)中。

解放碑、觀音橋那些效率低下的商辦樓宇，通過用途的調(diào)整以及改造，變成了“三創(chuàng)活力中心”；老舊的廠房進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，成為了社區(qū)的配套空間。

圖源網(wǎng)絡(luò)

如此這般，不但消化了存量，還提升了居住的品質(zhì)，進(jìn)而形成了“拆遷購房配套”這樣一種閉環(huán)。

與房票制度形成呼應(yīng)的，是在中心城區(qū)“好房子”供給的品質(zhì)化升級。

作為政策重點扶持的方向，重慶已然出臺了25條“優(yōu)質(zhì)住宅”規(guī)劃支持政策，推動在建以及在售的高品質(zhì)項目達(dá)到105個，其中中心城區(qū)所占比例超過70%。

這些項目，深度地適配了山地地形的特征，立體綠化、智能配套的“四代住宅”，其占比有了顯著的提升。

據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年6月重慶四代住宅普遍去化率超75%，與普宅約20%的去化率形成顯著差距。

圖源克而瑞重慶

龍湖禮嘉項目自面市以來創(chuàng)下4個月18億元銷售額的戰(zhàn)績；

萬科·璞園靠著那種像度假一樣的園林景色，順利地把很多改善型客戶給吸引來了，這充分證明了它在往品質(zhì)化轉(zhuǎn)變過程中所顯示出來的很強(qiáng)的市場吸引力。

重慶市住房城鄉(xiāng)建委給出的數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前在中心城區(qū)進(jìn)行銷售的25個“好房子”項目當(dāng)月的平均去化比例達(dá)到了50%以上。

在這些項目當(dāng)中，有些位于核心區(qū)域的項目，其去化比例超過了90%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這顯示出，產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢正在漸漸變成明顯的市場競爭力。

除此之外，購房支持政策的精準(zhǔn)落地，進(jìn)一步打通了改善鏈條。

中心城區(qū)延續(xù)的“賣舊買新”政策力度較為顯著。

在一年之內(nèi)，賣舊以及買新房的這種情況，按照新房總價的1%，給予相應(yīng)補(bǔ)貼；倘若單套建筑面積超過140平方米，便會另外補(bǔ)貼0.5%。

這個舉動一下子就把二手房市場的活躍程度給帶動起來啦。

根據(jù)貝殼研究院重慶分院數(shù)據(jù)，1-8月中心城區(qū)二手房成交量同比上升30%。

二手房庫存去化效率肉眼可見。

03

重慶樓市開始回暖了，這不是碰巧發(fā)生的，是因為政策跟城市發(fā)展的階段相適應(yīng)才導(dǎo)致的必然結(jié)果。

重慶中心城區(qū)住著1200萬長期生活于此的人，每年進(jìn)來的人口，多于20萬，這給改善需求，打下了牢固的基礎(chǔ)。

重慶市住房城鄉(xiāng)建委的數(shù)據(jù)顯示，從1月到8月，中心城區(qū)住房的成交面積跟去年同期相比增長了2.2%。

并且已經(jīng)連續(xù)11個月都是正增長的狀態(tài)，這就證明了市場已經(jīng)進(jìn)入到了一個良好的回升軌道當(dāng)中。

隨著105個“好房子”項目不斷進(jìn)入市場，還有房票安置跟“賣舊買新”政策一起使勁，“剛需打底、改善帶頭”的局面會更加穩(wěn)定。

以后如果能夠把房貸利率再好好優(yōu)化一下，并且把產(chǎn)權(quán)交易的效率提高上去，那重慶就有希望成為第一個憑借“品質(zhì)轉(zhuǎn)型+存量激活”這種方式來讓樓市健康發(fā)展的超大城市。

還在觀望的購房者需要看清一個現(xiàn)實：

重慶的房價，雖然在不斷地分化，但在核心區(qū)域的那些高品質(zhì)的房源，已經(jīng)開始展現(xiàn)出它們的溢價潛力了。

這場被精準(zhǔn)政策點燃，又有扎實需求來支撐的回暖，也許正是在重慶購置改善型住房的絕好時機(jī)。