這個(gè)國慶假期，深圳樓市呈現(xiàn)出前所未有的分裂景象。

朋友圈里風(fēng)平浪靜，往日的“熱銷”海報(bào)幾乎絕跡；而各大售樓處內(nèi)，卻在上演著激烈的客戶爭奪戰(zhàn)。

這究竟是市場(chǎng)的理性回歸，還是暴風(fēng)雨前的寧靜？

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表面上看，深圳樓市在905新政帶動(dòng)下確實(shí)有所回暖。9月份全市一二手住宅網(wǎng)簽總量7633套，環(huán)比漲20.7%，同比漲38.3％；其中二手房4546套、新房3087套。

但是量起價(jià)不起，現(xiàn)在購房者心態(tài)上整體淡定，沒有實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，他們基本不會(huì)買單。

為了吸引客戶，開發(fā)商們使出了渾身解數(shù)，“一口價(jià)”、“特價(jià)房”成為這個(gè)黃金周的最大賣點(diǎn)。

舉幾個(gè)例子：

龍華紅山某項(xiàng)目，推15套一口價(jià)房源，81㎡戶型總價(jià)直降40萬。

龍華觀瀾某項(xiàng)目，推出20套約75-129㎡工抵房，在綜合打8.7折的基礎(chǔ)上再返現(xiàn)30-50萬。

寶安多個(gè)在售樓盤紛紛加入降價(jià)行列，涉及新安街道的限購區(qū)域項(xiàng)目和沙井網(wǎng)紅盤等，最高降幅達(dá)200萬，更有0首付政策吸引客源。

南山、福田、光明等其他區(qū)域，假期也推出了不同降幅的特價(jià)房源。

價(jià)格戰(zhàn)之外，開發(fā)商還開辟了第二條戰(zhàn)線——高傭金爭奪中介資源。

比如，萬福花園傭金最高跳點(diǎn)至5%，還贈(zèng)送名貴白酒；老前海觀山海直接獎(jiǎng)勵(lì)3萬/套購物卡；珺悅名都部分房源傭金高達(dá)6%再加3萬現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭，折射出開發(fā)商急于回款和清庫存的迫切心態(tài)。

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從供應(yīng)端來看，剛過去的9月份，深圳有12個(gè)新房獲批入市，龍崗和光明比較多，其中不乏加推產(chǎn)品。

本月預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)增加供——

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份深圳預(yù)計(jì)有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃上市，同時(shí)市場(chǎng)上在售新樓盤數(shù)量超300個(gè)，選擇非常多。

嚴(yán)格來說，是買家看不上的房子太多，而看得上的房子相對(duì)較少。

現(xiàn)在深圳新房市場(chǎng)上——

總價(jià)降幅比較大的樓盤，一般是此前定價(jià)偏高，現(xiàn)在回歸理性；或者是已經(jīng)銷售了兩三年，去庫存壓力較大；亦或是外圍板塊，什么不多，就房子最多。

對(duì)于這些房子，很多本地人已經(jīng)麻木了，即便開出再高的折扣，也很難撩得動(dòng)。

去年深圳國慶樓市之所以能夠迅速反彈，很大程度上得益于政策組合拳后，外地投資客扎堆入場(chǎng)，繼而形成鯰魚效應(yīng)。

反觀今年國慶，關(guān)于投資客的聲音，安靜了許多。

目前市場(chǎng)上聽到最多的一個(gè)版本，說是這個(gè)假期有外地看房團(tuán)拉來了5輛大巴到龍華售樓部掃貨。最終戰(zhàn)績?cè)趺礃硬坏枚?，但龍華、光明和寶安沙井的一些新房項(xiàng)目，確實(shí)有不少外地投資客的影子。

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最后，聚焦二手房市場(chǎng)的微觀面。

這段時(shí)間在深圳，大幅降價(jià)賣房的業(yè)主，基本可以歸為兩類：

一類是資金實(shí)在撐不住了，再不賣房回血，可能面臨斷供甚至更嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

另一類，則是真心想換房——賣掉手上的舊房，去市場(chǎng)里淘一套更合心意、性價(jià)比更高的房子。

不管出于哪種原因，眼下掛盤市場(chǎng)競爭激烈，想要快速出貨，降價(jià)幾乎繞不開。

如果一個(gè)小區(qū)長期沒有成交，或者同一個(gè)戶型有好幾套同時(shí)在賣，那么最著急出手的那個(gè)業(yè)主，就會(huì)把價(jià)格壓到小區(qū)最低價(jià)，只求盡快成交。而這個(gè)“最低價(jià)”，就會(huì)成為下一個(gè)買家參考的錨點(diǎn)。

這也正是最近幾個(gè)月深圳房價(jià)持續(xù)下探的主要原因。

但大家心里清楚，單靠市場(chǎng)降價(jià)，是沒辦法長期兜住成交量的。關(guān)鍵時(shí)刻，還是需要政策端拉一把。

樂觀來看，外部環(huán)境持續(xù)寬松，四中全會(huì)即將召開，加上全國樓市疲軟，這三股力量很可能會(huì)推動(dòng)深圳出臺(tái)利好政策。

對(duì)于真正有需求的購房者來說，新房和二手房，不同預(yù)算、不同板塊、不同產(chǎn)品的選擇邏輯差異很大。與其盲目看盤、憑感覺跟風(fēng)買房，不如提前做好規(guī)劃，有策略地做選擇。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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