作者 | 鄒永源律師

導(dǎo)語
依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百二十六條的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行請求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求。
如果相對方只是不完全履行合同義務(wù)，那么我方是否還可以行使先履行抗辯權(quán)？

一、典型案例（2019）京0105民初6914號

原告北京達(dá)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱達(dá)坤公司）與被告北京美豪富邦國際酒店有限公司（以下簡稱美豪公司）、第三人北京盛世雅華酒店管理有限公司（以下簡稱雅華公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。法院查明如下：

達(dá)坤公司系位于北京市朝陽區(qū)38號1號樓（以下簡稱涉案房屋）的房屋所有權(quán)人。美豪公司原名北京富邦國際酒店有限責(zé)任公司，于2010年10月13日變更為現(xiàn)名稱。

2005年6月28日，達(dá)坤公司（甲方）與案外人北京五千年酒店管理有限責(zé)任公司（乙方，以下簡稱五千年公司）簽訂《租賃合同》，約定：

第二條租賃期限和裝修期：租賃期限20年，自2005年12月1日至2025年11月30日止。

第三條租金、押金及其他費(fèi)用：租金為610萬元/年，自第六年起每三年遞增3%。

第四條支付時(shí)間和支付方法：租金為先付后用……自第六年起按年支付，每年提前十五天支付（2010年11月15日前交納2010年-2011年租金，合同期內(nèi)依次類推）……2016年12月1日至2019年11月30日，年租金為666.6萬元。

第六條樓宇及院落交付及裝修約定：乙方若進(jìn)行裝修，不允許破壞租賃房屋主體和承重結(jié)構(gòu)。乙方的裝修方案應(yīng)事先征得甲方和原設(shè)計(jì)部門書面同意，否則須立即停止施工和承擔(dān)甲方經(jīng)濟(jì)損失。甲方在收到乙方裝修方案后應(yīng)在一周內(nèi)予以答復(fù)。

2013年，美豪公司與雅華公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》。

2018年，美豪公司向本院提起與達(dá)坤公司（2018）京0105民初2630號房屋租賃合同糾紛一案，請求達(dá)坤公司賠償因其惡意阻止美豪公司及雅華公司裝修給美豪公司造成的經(jīng)營收益損失1000萬元。庭審中，美豪公司舉出《通知》以證明雅華公司于2014年4月向美豪公司提出裝修申請及方案且在雅華公司準(zhǔn)備簡單裝修時(shí)受到達(dá)坤公司阻止。達(dá)坤公司對《通知》真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為美豪公司并未告知其該《通知》，且《通知》沒有雅華公司提交的裝修申請及方案，達(dá)坤公司與雅華公司之間的合同也沒有約定第三方進(jìn)行裝修的情況。美豪公司還舉出公證書4份，以證明其分別于2014年5月18日、2017年7月28日、2017年7月31日向達(dá)坤公司公證送達(dá)了裝修申請、說明及裝修圖紙，但達(dá)坤公司在一周內(nèi)均未答復(fù)。達(dá)坤公司對4份公證書真實(shí)性均認(rèn)可，稱其并未收到上述材料，美豪公司送達(dá)人員也不是指定的聯(lián)絡(luò)人，且公證材料中只有裝修效果圖，無法判斷裝修行為是否涉及主體結(jié)構(gòu)和安全。2019年10月28日，北京市朝陽區(qū)人民法院作出（2018）京0105民初2630號民事判決書，判決駁回美豪公司全部訴訟請求。美豪公司不服提起上訴，2020年4月10日，北京市第三中級人民法院作出（2020）京03民終1436號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判，并認(rèn)定合同履行過程中，美豪公司數(shù)次向達(dá)坤公司通過公證送達(dá)等方式遞交裝修申請及有關(guān)材料，達(dá)坤公司未依照合同約定答復(fù)美豪公司，屬于違約行為。但美豪公司的裝修方案未取得涉案房屋原設(shè)計(jì)單位的書面同意，尚未達(dá)到合同約定的裝修的條件，故達(dá)坤公司未予答復(fù)并非美豪公司存在損失的唯一原因。

二法院認(rèn)為：美豪公司所主張的行使先履行抗辯權(quán)的行為是否正當(dāng)？

根據(jù)本案查明的情況，雙方在合同中約定，美豪公司應(yīng)在2017年11月15日之前向達(dá)坤公司支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金，而美豪公司截至法庭辯論終結(jié)之日未向達(dá)坤公司支付上述租金及其后的租金。美豪公司主張其不付租金的行為是針對達(dá)坤公司未按合同約定答復(fù)其裝修申請的在先違約行為而行使先履行抗辯權(quán)，達(dá)坤公司對此不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為，先履行抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行的一方當(dāng)事人未履行或者不適當(dāng)履行，到履行期限的對方當(dāng)事人享有不履行、部分履行的權(quán)利。行使先履行抗辯權(quán)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：一是合同雙方因同一合同互負(fù)債務(wù)，在履行上存在關(guān)聯(lián)性，形成對價(jià)關(guān)系。合同附隨義務(wù)對于主給付義務(wù)一般不構(gòu)成行使先履行抗辯權(quán)的先決條件，除非該附隨義務(wù)影響合同目的的實(shí)現(xiàn)；二是債務(wù)具有先后履行順序；三是應(yīng)當(dāng)先履行一方不履行或不完全履行合同。不完全履行只是少量不足，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)的，對方當(dāng)事人不得行使先履行抗辯權(quán)。上述條件的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人主張其行使先履行抗辯權(quán)時(shí)的雙方合同履行的具體情況判斷。

首先，本案雙方當(dāng)事人之間具有租賃合同關(guān)系，存在形成對價(jià)關(guān)系的合同義務(wù)。達(dá)坤公司作為出租方，其所承擔(dān)的交付租賃物、協(xié)助裝修等義務(wù)，與美豪公司作為承租人所承擔(dān)的支付租金的義務(wù)之間能夠產(chǎn)生履行抗辯權(quán)。

其次，本案中，雙方債務(wù)存在先后履行順序。美豪公司于2017年7月28日、2017年7月31日向達(dá)坤公司提出裝修申請后，達(dá)坤公司作為出租人在一周內(nèi)應(yīng)先行承擔(dān)答復(fù)裝修申請等義務(wù)，即在美豪公司于2017年11月15日履行第二年度2017年12月1日至2018年11月30日的租金支付義務(wù)之前，達(dá)坤公司應(yīng)予答復(fù)。

再次，達(dá)坤公司存在不完全履行其合同義務(wù)的情況。達(dá)坤公司未依照合同約定答復(fù)美豪公司裝修申請的行為，已被（2020）京03民終1436號民事判決書認(rèn)定屬于違約行為，但該民事判決書同時(shí)指出，美豪公司的裝修方案未取得涉案房屋原設(shè)計(jì)單位的書面同意，尚未達(dá)到合同約定的裝修的條件，達(dá)坤公司未予答復(fù)并非美豪公司存在損失的唯一原因?？梢姡_(dá)坤公司該義務(wù)的履行不足，雖對美豪公司使用涉案房屋會產(chǎn)生一定影響，但從合同約定的裝修條件、美豪公司與雅華公司就涉案房屋的租賃管理關(guān)系并實(shí)際使用涉案房屋等情況來看，達(dá)坤公司未履行該項(xiàng)義務(wù)的后果并未嚴(yán)重到影響美豪公司合同目的實(shí)現(xiàn)的程度，并非美豪公司存在損失的唯一原因，而在美豪公司支付下一期租金前，即美豪公司主張其行使先履行抗辯權(quán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前，涉案房屋已具備使用條件并交付美豪公司。因此，美豪公司以之主張先履行抗辯權(quán)并拒付下一期租金，明顯超出了達(dá)坤公司不履行該項(xiàng)義務(wù)的嚴(yán)重程度范圍，與誠實(shí)信用原則不符。因此，對于美豪公司上述主張，本院不予認(rèn)可。

綜上，本院認(rèn)為，雖然美豪公司支付下一期租金的義務(wù)后于達(dá)坤公司履行對涉案房屋的協(xié)助裝修義務(wù)，兩種合同義務(wù)之間形成對價(jià)關(guān)系，且達(dá)坤公司在協(xié)助裝修義務(wù)方面存在未依照合同約定答復(fù)美豪公司裝修申請方面的不足，但由于該項(xiàng)義務(wù)履行不足并未嚴(yán)重到影響美豪公司合同目的實(shí)現(xiàn)的程度，且美豪公司拒付租金明顯超出了達(dá)坤公司不履行這一義務(wù)的嚴(yán)重程度范圍，因此，美豪公司主張其基于先履行抗辯權(quán)有權(quán)拒付租金，本院不予支持。

三、案例評析

本案為房屋租賃合同糾紛，爭議焦點(diǎn)為被告美豪公司所主張的行使先履行抗辯權(quán)的行為是否正當(dāng)？

本案中，被告主張其不付租金的行為是針對達(dá)坤公司未按合同約定答復(fù)其裝修申請的在先違約行為而行使先履行抗辯權(quán)。筆者認(rèn)為，先履行抗辯權(quán)本質(zhì)上是對違約的抗辯，在雙方當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，在履行上存在關(guān)聯(lián)性，形成對等關(guān)系的義務(wù)，同時(shí)兩個(gè)債務(wù)有先后履行順序，先履行一方不履行或不適當(dāng)履行，方可行使先履行抗辯權(quán)。

雖然美豪公司支付下一期租金的義務(wù)后于達(dá)坤公司履行對涉案房屋的協(xié)助裝修義務(wù)，兩種合同義務(wù)之間形成對價(jià)關(guān)系，且達(dá)坤公司在協(xié)助裝修義務(wù)方面存在未依照合同約定答復(fù)美豪公司裝修申請方面的不足，但由于該項(xiàng)義務(wù)履行不足并未嚴(yán)重到影響美豪公司合同目的實(shí)現(xiàn)的程度，且美豪公司拒付租金明顯超出了達(dá)坤公司不履行這一義務(wù)的嚴(yán)重程度范圍，因此，美豪公司不能主張其基于先履行抗辯權(quán)有權(quán)拒付租金。

鄒永源知恒律師事務(wù)所合伙人知恒證券與資本市場法律事務(wù)部委員知恒律師事務(wù)所青工委委員自2022年至今，已經(jīng)獨(dú)立承辦民商事糾紛案件160+，其中房地產(chǎn)糾紛案件30+。專業(yè)領(lǐng)域：民商事訴訟、企業(yè)法律顧問

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