起拍價210萬，26人報名，74輪加價，最終以373.8萬落槌。

備受關(guān)注的萬科方圓法拍房，以近80%的溢價率，上演了一場看似火爆的資產(chǎn)競逐。

然而，剝開表象深入內(nèi)核，這起個案所折射的，遠(yuǎn)非簡單的撿漏狂歡。

而是南通樓市，尤其是中創(chuàng)區(qū)，在深度調(diào)整期的一次價值重估。

萬科方圓這套法拍房，建筑面積為175.79㎡，一拍起拍價定為210萬，起拍單價僅約1.2萬/㎡。

憑借顯著價格優(yōu)勢，吸引到26人報名，經(jīng)過74輪加價，最終以總價373.8萬、單價約2.1萬/㎡成交。

表面上看，2.1萬/㎡的成交價，相較于1.2萬/㎡的起拍價，無疑是巨大的勝利。

但若將視線拉回2020年，項目入市之際，彼時均價高達(dá)約3.2萬/㎡。

這意味著，即便經(jīng)過74輪爭奪，其成交價較當(dāng)初發(fā)行價，仍縮水超180萬。

這不僅是賬面上的浮虧，更是市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)的明確信號。

事實上，此次拍賣的更大價值，在于它為市場提供了一個，近乎剔除了情緒泡沫的真實價格錨點。

26人報名、加價超180萬的熱度表明，2.1萬/㎡的成交價并非偶然撿漏，而是買家群體基于當(dāng)下現(xiàn)實，用真金白銀投出的心理價位。

它已成為衡量南通樓市二手房、新房定價合理與否的一把冷酷標(biāo)尺。

? 于中創(chuàng)區(qū)大平層賣家而言

若目前掛牌價遠(yuǎn)超2.1萬/㎡，則需清醒認(rèn)識到，這已偏離當(dāng)前市場有效需求。執(zhí)著于虛高報價，結(jié)果很可能是長期有價無市。理性回調(diào)至接近錨點價格，或許是促成交易的必要妥協(xié)。

比如萬科方圓這兩套二手房，與法拍房條件相似，但目前掛牌價仍固守在3.4萬/㎡以上。若無重大個體因素，此價格在當(dāng)下已難以吸引理性買家。

? 于中創(chuàng)區(qū)在售及待售新房而言

與法拍房相似產(chǎn)品，憑借其“嶄新”屬性，定價或可略高于此錨點。但若溢價幅度脫離合理區(qū)間，也難免陷入曲高和寡的窘境。

除非產(chǎn)品力擁有代際級的領(lǐng)先優(yōu)勢，方能支撐更高定價。總之，客戶正用腳投票，價格的敏感性已升至前所未有的高度。

? 對能級較低的其他板塊而言

此價格更像一面價值天花板。無論是新房還是二手房，其定價邏輯都需接受這一現(xiàn)實的嚴(yán)厲拷問。試圖超越核心區(qū)資產(chǎn)定價，在當(dāng)前環(huán)境下幾乎難以成立。

比如，中海翠湖溪岸下面這套建面約179㎡大平層，目前掛牌總價520萬，單價約2.9萬/㎡。任何一個理性買家面對如此高價都會發(fā)出疑問——為何要為一個能級更低的板塊，支付遠(yuǎn)超核心區(qū)的溢價？

這場高溢價的法拍，并非市場回暖的頌歌，而是價值回歸的序曲。

它用一種看似矛盾的方式宣告——基于舊預(yù)期的價格體系已難成立，新的價格共識正在形成。

市場正在通過這種方式，一步步探明底部，擠出冗余。

值得一提的是，萬科方圓還有一套綜合素質(zhì)稍遜的法拍房將于10月13日開拍。

建筑面積159.68㎡，一拍起拍價184萬，起拍單價約1.15萬/㎡。

它將成為檢驗上述價格錨點，究竟是偶然？還是大勢所趨？