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《大話(huà)西游里》紫霞仙子有句名言：

我猜到了開(kāi)頭，卻沒(méi)有猜到結(jié)局。

一開(kāi)始，很多以舊換新的客戶(hù)還擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)趁機(jī)賣(mài)他們高價(jià)。沒(méi)想到，這“收舊”的流程還沒(méi)走完，“換新”的流程尚未開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商卻率先“投誠(chéng)”了。

就在本周，寧波新樓盤(pán)紛紛放出巨額優(yōu)惠，吸引以舊換新客戶(hù)的關(guān)注。

打響第一槍的是市中心某樓盤(pán)，小面積直接干到了2萬(wàn)附近。且不管什么品質(zhì)、品牌之類(lèi)的，價(jià)格到了這個(gè)位置，還要什么自行車(chē)？

放到4年前，2萬(wàn)只能買(mǎi)方橋。

老司機(jī)是不是又傷害到了方橋業(yè)主？2020年我就已經(jīng)把他們得罪光了，所以無(wú)所謂了。

城西某樓盤(pán)也來(lái)蹭熱度，打出工抵房17000+，但據(jù)我所知，這個(gè)樓盤(pán)好像并沒(méi)有列入以舊換新名錄。

高新區(qū)某樓盤(pán)，交付都好久了，銷(xiāo)售從小姑娘熬成了少婦還沒(méi)賣(mài)完。最近聽(tīng)說(shuō)也繃不住了，正在下蹲準(zhǔn)備起跳。

還有那些庫(kù)存大的就更不用說(shuō)了，比如富華里，不放點(diǎn)血怎么分得到蛋糕？以舊換新一批次，滿(mǎn)打滿(mǎn)算也就500組客戶(hù)，不搶不行。

還有些平日里低調(diào)的樓盤(pán)，這次也打起了雞血，就像老司機(jī)上周提到的君安里。

插句廣告，上面這些樓盤(pán)你們?nèi)绻歉信d趣，私信我留下你的聯(lián)系方式（文末二維碼）。

淡定的只有那些豪宅，比如明湖，賣(mài)不動(dòng)依舊賣(mài)不動(dòng)，以舊換新來(lái)了也沒(méi)啥用。舊房收去就一兩百萬(wàn)，豪宅動(dòng)輒一千多萬(wàn)，不同世界的東西該怎么換？

明湖的豪宅最近肯定特別焦慮，本來(lái)就賣(mài)不動(dòng)，又被江萬(wàn)狠狠薅走一撥客戶(hù)，以后肯定更難了。

怎么辦？只能熬，原本三年計(jì)劃賣(mài)完的樓盤(pán)，準(zhǔn)備賣(mài)他個(gè)五年八年。這市場(chǎng)本就消化不了這么多豪宅，一窩蜂的上，必然是要消化不良的。

要么牛逼如江萬(wàn)，品牌、產(chǎn)品、物業(yè)都能打，口碑已經(jīng)在那里了，也是不愁的。但就算是江萬(wàn)，在星洲高層的定價(jià)上也非常謹(jǐn)慎，所以才能一把就把明湖的客戶(hù)給收了。

其他開(kāi)發(fā)商做得到嗎？

其實(shí)二手豪宅的成交更加戳心，今天不說(shuō)了，有機(jī)會(huì)我在內(nèi)部跟大家分享一下。

如果，我說(shuō)如果寧波的這次依舊換新最終很成功，那么會(huì)帶動(dòng)大約500套左右新房的銷(xiāo)售，這其中肯定是以剛需樓盤(pán)為主。

這500套只是個(gè)開(kāi)始，后面可能還會(huì)有幾個(gè)批次，最終會(huì)帶動(dòng)多少銷(xiāo)售不知道，但有一點(diǎn)是知道的：

經(jīng)此一役，寧波剛需樓盤(pán)更少了。

這肯定不符合很多人的直覺(jué)，大家普遍的感受是庫(kù)存很多，房子賣(mài)不掉。實(shí)際上最近2年的土拍很少，今年尤其少，基本沒(méi)有新增過(guò)剛需樓盤(pán)。

賣(mài)掉的土地也都去造了豪宅。

鄞州的需求最旺，但鄞州的剛需庫(kù)存已經(jīng)很少了，東部新城沒(méi)有（安置房倒增加了不少）；鄞州萬(wàn)達(dá)沒(méi)有，印象城沒(méi)有，南商沒(méi)有；江東只有1個(gè)尾盤(pán)，前殷3個(gè)尾盤(pán)，下應(yīng)沒(méi)有；東錢(qián)湖沒(méi)有；五鄉(xiāng)、東吳、橫溪這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就算有也沒(méi)人愿意去買(mǎi)。

海曙薛家1個(gè)盤(pán)，望春1個(gè)尾盤(pán)，高橋2個(gè)盤(pán)（其中1個(gè)尾盤(pán)），集士港1個(gè)盤(pán)，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)估計(jì)大家也都不會(huì)去看。

江北莊橋3個(gè)盤(pán)（其中1個(gè)尾盤(pán)），慈城3個(gè)盤(pán)（其中2個(gè)尾盤(pán)），文創(chuàng)港2個(gè)盤(pán)，蓀湖1個(gè)盤(pán)，也沒(méi)了。

鎮(zhèn)海的剛需盤(pán)也都是駱駝老姑娘，大多賣(mài)得七七八八，九龍湖你們會(huì)去買(mǎi)嗎？

高新區(qū)目前沒(méi)有剛需盤(pán)，此外小港還有1個(gè)尾盤(pán)，方橋還有不少，奉化肯定不缺。

這差不多是寧波剛需盤(pán)的全貌了，官方的庫(kù)存數(shù)據(jù)大，很多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，還有一些是國(guó)企不降價(jià)的庫(kù)存，真正大家愿意買(mǎi)的剛需樓盤(pán)其實(shí)已經(jīng)不多了。

庫(kù)存不多開(kāi)發(fā)商為啥還要促銷(xiāo)？

還是難賣(mài)??！二手房都跌成啥樣了，本來(lái)新房挺便宜，現(xiàn)在一對(duì)比也顯得貴了。再加上今年安置房瘋一樣的交付，連明湖都能給你打到15000，其他剛需盤(pán)還能看得到希望？

既然前景無(wú)期，那順勢(shì)就先走，后面再也不玩了。

這是剛需盤(pán)目前主流的心態(tài)，也是剛需盤(pán)最后的挽歌。

想買(mǎi)剛需新盤(pán)的人怎么辦？要么在現(xiàn)在這些樓盤(pán)里找找，看看有沒(méi)有合適的，要么去看看安置房。

難道今后就沒(méi)有剛需盤(pán)了嗎？很多板塊的確沒(méi)了，甚至永遠(yuǎn)沒(méi)了。今后賣(mài)出來(lái)的土地，因?yàn)榈貎r(jià)在那，只能做改善、豪宅，做不了剛需房。

地價(jià)降下來(lái)不就行了嗎？老司機(jī)也是這么想的，我曾非常懷念5塊錢(qián)一碗的紅燒牛肉面，價(jià)格便宜量又足，但店老板說(shuō)他買(mǎi)不到這么便宜的牛肉了。

我去問(wèn)養(yǎng)牛的人，能不能把牛的價(jià)格降下來(lái)？養(yǎng)牛的人說(shuō)飼料價(jià)格漲了、人工成本漲了，連運(yùn)輸費(fèi)也漲了。

看來(lái)我還得去問(wèn)做飼料的人，搞運(yùn)輸?shù)娜?，甚至加油站的人，但我有個(gè)預(yù)感：

問(wèn)的人越多，我會(huì)越絕望，5塊錢(qián)的牛肉面肯定是吃不到了。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺(tái)，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢(xún)師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會(huì)員，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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