新城發(fā)展的一則公告，讓市場得以窺探到這家房企的最新情況。

9月23日，港股上市的新城發(fā)展公告，其子公司新城環(huán)球有限公司擬發(fā)行1.6億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限2年。

重點(diǎn)是利率：此次發(fā)行的票面利率高達(dá)11.88%。

雖然現(xiàn)在房企借錢利率水平普遍高，但這個(gè)利率水平，還是太高了。

之所以能接受這個(gè)利率水平，主要還是因?yàn)樘卞X了。而且公司能夠獲得融資的渠道，越來越窄了。

01

新城發(fā)展，高息借新還舊

根據(jù)新城發(fā)展公告，新城環(huán)球有限公司擬發(fā)行由新城發(fā)展及新城控股擔(dān)保的若干以美元計(jì)價(jià)的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)。

9月23日，新城環(huán)球、新城發(fā)展、新城控股與初始買方海通國際證券、國泰君安證券（香港）、中信里昂證券等簽訂購買協(xié)議。

此次發(fā)行總額為1.6億美元，發(fā)行期限2年，票面利率11.88%。票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額將約為1.57億美元。

這已經(jīng)是新城發(fā)展今年推動(dòng)發(fā)行的第二筆美元債融資。

根據(jù)今年6月12日的公告，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元無抵押優(yōu)先票據(jù)，這筆票據(jù)的成本同樣不低，票面利率也達(dá)到11.88%。

這次發(fā)債，新城發(fā)展表示，發(fā)行人及公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額，用于償還現(xiàn)有債務(wù)及一般企業(yè)用途。

說白了，就是借新還舊。但新城發(fā)展借新還舊的利率，差別巨大。

今年6月12日發(fā)行的票據(jù)，公司的計(jì)劃是用來為同步要約提供資金。具體是償還兩筆票據(jù)：

一是2021年1月13日發(fā)行，今年7月到期的優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)的利率只有4.45%；二是2021年7月15日發(fā)行，今年10月到期的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，利率4.625%。

其利率都遠(yuǎn)低于此次發(fā)行。

（新城控股高息借新還舊）

02

短期償債壓力不小

借高利率的錢，還低利率的賬，這怎么看都不劃算。

但比起高利率，還能借到錢，就已經(jīng)是好消息了。

今年6月12日，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元無抵押優(yōu)先票據(jù)，雖然利率高達(dá)11.88%，但這已經(jīng)是最近三年首筆民營地產(chǎn)境外債券。

新城發(fā)展當(dāng)時(shí)表示，“這標(biāo)志著企業(yè)經(jīng)營基本面持續(xù)改善，企業(yè)信用得到資本市場認(rèn)可”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)布的信息，新城發(fā)展子公司9月這次發(fā)行，初始利率指導(dǎo)價(jià)甚至達(dá)到13.125%。凸顯新城融資的確不易，但這錢還是要硬著頭皮借。

過去幾年，多家龍頭房企相繼爆雷。新城雖然是少數(shù)未爆雷的房企，但債務(wù)壓力并不低。

新城發(fā)展2025年半年報(bào)顯示，截至2025年6月30日，其借款總額為人民幣572.4億元；其中一年內(nèi)到期的借款為人民幣164.3億元，而公司的在手現(xiàn)金只有人民幣103.4億元。

涵蓋住宅開發(fā)和吾悅廣場等業(yè)務(wù)在內(nèi)的新城控股2025年半年報(bào)顯示，其合并報(bào)表范圍內(nèi)公司的有息債務(wù)約為522.76億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為135.5億元。

而到6月末，新城控股在手貨幣資金只有大概92億元，扣掉32億的預(yù)售監(jiān)管資金和按揭貸款保證金等，其銀行存款不到60億。

另外，截至6月末，新城控股還欠著接近400億元的建筑工程款。

新城控股和新城發(fā)展過去之所以還能從市場上融到錢，一個(gè)重要原因是公司旗下的吾悅廣場這筆資產(chǎn)。有了這項(xiàng)資產(chǎn)的抵押擔(dān)保，加上高利率，市場還是愿意買單的，這也是新城至今未違約未爆雷的重要原因。

但現(xiàn)在，各地的吾悅廣場已經(jīng)被抵押得差不多了。

新城控股財(cái)報(bào)顯示，其投資性房地產(chǎn)（主要為吾悅廣場）價(jià)值約1215億元。

到了今年6月末，受限的投資性房地產(chǎn)已有1065億元，這意味著大部分吾悅廣場已經(jīng)被抵押了。

剩余的吾悅廣場，最多也只能幫助公司再多獲取一百多億。

這將是接下來新城償債中，要面臨的一大難題。

03

自我“造血”能力依舊薄弱

債是發(fā)出去了，但也要看怎么發(fā)的。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，9月23日，標(biāo)普對(duì)新城發(fā)展擬發(fā)行美元高級(jí)無抵押票據(jù)授予“B-”長期發(fā)行評(píng)級(jí)。

標(biāo)普指出，該票據(jù)評(píng)級(jí)較新城發(fā)展及新城控股當(dāng)前“B/負(fù)面/--”的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)低一個(gè)子級(jí)，核心原因在于新城發(fā)展有抵押債務(wù)占比過高。

截至2025年6月30日，其有抵押債務(wù)占比高達(dá)84.4%，顯著高于標(biāo)普設(shè)定的50%評(píng)級(jí)下調(diào)閾值。

今年3月，在新城控股2024年年報(bào)披露時(shí)，其審計(jì)機(jī)構(gòu)也對(duì)其出具了帶有持續(xù)經(jīng)營重大不確定性段落的無保留意見審計(jì)報(bào)告。

審計(jì)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂的的還是公司的債務(wù)，對(duì)持續(xù)經(jīng)營能力的影響。

在2025年半年報(bào)中，新城控股提到了對(duì)這份非標(biāo)意見的解決措施。總結(jié)起來包括“借錢”和“造血”兩項(xiàng)。

在“造血”方面，公司提到：

①要進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)運(yùn)營管理的優(yōu)勢地位，提升公司商業(yè)運(yùn)營總收入，作為有息負(fù)債本息償還的重要來源；

②要抓住土地收儲(chǔ)政策的落地機(jī)會(huì)，采用多種方式盤活存量資產(chǎn)，增加現(xiàn)金來源；

③繼續(xù)加強(qiáng)與主要建造商和供應(yīng)商的溝通，友好協(xié)商妥善安排付款金額、進(jìn)度及方式，確保各項(xiàng)目施工有序進(jìn)行。

但從公司披露的數(shù)據(jù)來看，其自我“造血”能力依然較弱。

今年8月，新城控股披露，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約15.76億元，銷售面積約19.88萬平方米；而2024年同期，其銷售金額約25.01億元，銷售面積約30.13萬平方米。

今年前8月，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約135.66億元，累計(jì)合同銷售面積約174.78萬平方米。

兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，都只有去年同期的一半不到。

唯一還稱得上穩(wěn)健的是商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)。

得益于吾悅廣場的良好表現(xiàn)，今年8月，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入約11.94億元，比上年同期增長8.83%；1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約93.38億元，比上年同期增長10.91%。

但這里面包括了新開的吾悅廣場，比較基數(shù)本身就是不一樣的。

另外，整個(gè)新城系把融資和造血，都押注在吾悅廣場的上，本身也是很大的風(fēng)險(xiǎn)。

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