9月22日，#中介雇人看房砍價(jià)60萬(wàn)搞崩房東心態(tài)# 的話題突然沖上微博熱搜榜。

在成交量下滑、房東出貨意愿增強(qiáng)的背景下，部分二手房中介為了快速促成交易、賺取傭金甚至差價(jià)，玩起了“演技派”操作——

他們專(zhuān)門(mén)雇人扮演潛在買(mǎi)家，用極端低價(jià)輪番施壓房東，有的還上演“雙簧戲”制造房源滯銷(xiāo)假象。

這波操作下來(lái)，把很多行業(yè)內(nèi)人士都看傻，這不是把賣(mài)家當(dāng)猴耍嗎。

01

當(dāng)前二手房中介的“壓價(jià)套路”，早已不是個(gè)別從業(yè)者的臨時(shí)起意，而是形成了一條分工明確的“逐利鏈條”——

從日結(jié)200元的“臨時(shí)演員”，到月入50萬(wàn)的中介老板，每個(gè)環(huán)節(jié)都在把房地產(chǎn)交易異化為一場(chǎng)針對(duì)房東的心理圍剿。

記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，“演員”的工作內(nèi)容很簡(jiǎn)單：

跟著中介去看房，面對(duì)房東時(shí)故意挑刺，再報(bào)出遠(yuǎn)低于掛牌價(jià)的數(shù)字，比如339萬(wàn)的房子直接喊280萬(wàn)，538萬(wàn)的房源咬死470萬(wàn)不放。

這些“演員”不用承擔(dān)任何交易風(fēng)險(xiǎn)，只要配合完成“砍價(jià)表演”，一天就能拿到200元報(bào)酬。

而鏈條頂端的中介老板，靠著這種“變相壓價(jià)收房、再高價(jià)轉(zhuǎn)手”的模式，收益相當(dāng)可觀——

有中介工作人員透露，“一個(gè)月收50套房子，50萬(wàn)肯定能賺到”，言語(yǔ)間滿是對(duì)這種模式的認(rèn)可。

支撐這場(chǎng)“表演”的，是中介行業(yè)扭曲的考核機(jī)制。

鏈家內(nèi)部人員坦言，他們每天必須完成15組客戶帶看指標(biāo)，僅靠真實(shí)有購(gòu)房意愿的客戶，很難達(dá)到要求。

“雇人帶看”成了最省事的辦法：

既能應(yīng)付公司考核，又能借這些“假買(mǎi)家”的口，反復(fù)向房東傳遞“你的房子賣(mài)不上價(jià)”的負(fù)面信號(hào)。

時(shí)間一長(zhǎng)，不少房東在頻繁的低價(jià)沖擊下，心理預(yù)期逐漸崩塌，從最初的堅(jiān)持報(bào)價(jià)，到后來(lái)的無(wú)奈妥協(xié)，甚至出現(xiàn)眼泛淚花降價(jià)的情況。

中介們還為這套操作找了個(gè)“冠冕堂皇”的理由：“如果讓真實(shí)買(mǎi)家直接和房東談，萬(wàn)一價(jià)格談不攏，買(mǎi)家可能就不考慮這套房了。

中介先讓‘演員’先去探底，能摸清雙方的價(jià)格差距，后續(xù)撮合更順利。

02

如果說(shuō)“雇人砍價(jià)”是中介的“明招”，那“隱藏成交價(jià)”就是他們的“暗棋”——

這兩招結(jié)合，直接在二手房市場(chǎng)制造了一個(gè)“信息黑洞”，讓買(mǎi)賣(mài)雙方徹底失去價(jià)格參考基準(zhǔn)，只能任由中介擺布。

近期鏈家突然停止公示二手房成交價(jià)的操作，與“雇人壓價(jià)”形成了詭異的邏輯閉環(huán)。

一方面，中介用“演員”輪番報(bào)低價(jià)，不斷壓低房東的心理預(yù)期；

另一方面，隱藏真實(shí)成交數(shù)據(jù)，讓房東不知道同小區(qū)、同戶型的房子實(shí)際賣(mài)了多少錢(qián)，

只能聽(tīng)從中介“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，只能降價(jià)”的忽悠；而真實(shí)買(mǎi)家也不清楚合理的報(bào)價(jià)區(qū)間，要么不敢出價(jià)，要么跟著中介一起盲目砍價(jià)。

最終，整個(gè)市場(chǎng)陷入“賣(mài)家盲目降價(jià)、買(mǎi)家盲目砍價(jià)”的混亂，而中介則在這場(chǎng)混亂中，牢牢掌握了房源定價(jià)權(quán)。

要知道，2024年上海二手房成交總量達(dá)到21.6萬(wàn)套，其中絕大多數(shù)交易都是通過(guò)中介完成的。

如此龐大的市場(chǎng)體量，卻依賴中介構(gòu)建的“信息黑箱”運(yùn)作，相當(dāng)于把本該由市場(chǎng)決定的房?jī)r(jià)，交給了以逐利為目的的機(jī)構(gòu)操控。

對(duì)比深圳的做法，這種“信息壟斷”的問(wèn)題更顯突出——

深圳的中介平臺(tái)早已恢復(fù)公示真實(shí)掛牌價(jià)與成交價(jià)，購(gòu)房者打開(kāi)APP就能看到同小區(qū)最近的成交記錄，能清晰判斷市場(chǎng)行情；

而上海的房東，只能在“538萬(wàn)被砍到510萬(wàn)”的迷茫中妥協(xié)，鏈家所謂“隱藏價(jià)格是為了防止市場(chǎng)恐慌”的說(shuō)法，更像是為操縱價(jià)格找的借口。

當(dāng)市場(chǎng)失去透明的價(jià)格錨點(diǎn)，“雇人砍價(jià)60萬(wàn)”的極端案例，就可能從個(gè)別亂象擴(kuò)散成行業(yè)潛規(guī)則，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)信號(hào)失真，摧毀整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康根基。

03

亂象頻發(fā)的背后，還有傭金制度與監(jiān)管力度的雙重推手。

目前二手房中介的主要利潤(rùn)來(lái)自成交傭金，比例通常在1%-3%，部分機(jī)構(gòu)還會(huì)通過(guò)協(xié)助辦理貸款、推薦裝修等增值服務(wù)額外賺錢(qián)。

這種盈利模式下，“成交速度”遠(yuǎn)比“價(jià)格公平”更重要——

一套339萬(wàn)的房子，哪怕砍價(jià)60萬(wàn)到279萬(wàn)成交，雖然傭金總額少了一點(diǎn)，但快速成交帶來(lái)的確定性收益，加上后續(xù)可能的差價(jià)空間，遠(yuǎn)比花時(shí)間匹配真實(shí)買(mǎi)家、爭(zhēng)取合理價(jià)格更劃算。

而監(jiān)管力度不足，更讓部分中介有恃無(wú)恐。

杭州早已通過(guò)常態(tài)化檢查查處虛假房源、信息公示不全等問(wèn)題，還推行了“云簽約”自動(dòng)備案制度，讓每一筆交易的流程和價(jià)格都陽(yáng)光化；

但上海的監(jiān)管卻明顯寬松，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)?shù)?00余家二手房中介機(jī)構(gòu)中，近期僅1家受到行政處罰。

當(dāng)合規(guī)成本遠(yuǎn)低于“月入50萬(wàn)”的違規(guī)收益時(shí)，“雇人砍價(jià)”自然成了部分中介眼中的“致富捷徑”。

在言叔看來(lái)，要根治這些亂象，關(guān)鍵在于打破信息壟斷與重構(gòu)利益機(jī)制。

一方面，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)參考深圳經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)制推行二手房成交價(jià)透明化，建立政府主導(dǎo)的價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，要求所有中介平臺(tái)同步公示真實(shí)成交記錄，讓“演員砍價(jià)”失去操作空間；

另一方面，要改革傭金計(jì)取方式，從“按成交價(jià)比例收費(fèi)”改為“按服務(wù)時(shí)間、服務(wù)質(zhì)量收費(fèi)”，避免中介為了快速成交而犧牲買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。

對(duì)普通房東和購(gòu)房者而言，也需要提高警惕——

遇到“頻繁帶看卻始終是陌生面孔”“一上來(lái)就報(bào)極端低價(jià)”的情況，就要當(dāng)心可能是中介的“套路”。

當(dāng)越來(lái)越多的人不再容忍中介“作妖”，市場(chǎng)才能回歸本該有的理性與秩序。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。