9月22日，人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

其中，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，與上月持平。

這已是自5月調(diào)整以來，連續(xù)第四個(gè)月維持不動(dòng)。

其實(shí)，這一次LPR沒有變化，并不算意外，要知道，就在9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)剛剛宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，這是2025年以來的首次降息。

外部的信號(hào)已經(jīng)釋放，但央行選擇保持觀望，也說明當(dāng)下還沒到連續(xù)出招的時(shí)點(diǎn)。

回顧2019年至今，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)過11次，總計(jì)135個(gè)基點(diǎn)。整體趨勢(shì)依然是“緩慢下行”，只是節(jié)奏在放緩。

為什么這次LPR沒有動(dòng)？如果從政策角度來看，原因很清晰。

首先，5月央行剛剛降息降準(zhǔn)，疊加財(cái)政端的發(fā)力，短期內(nèi)需要觀察這些政策效果的傳導(dǎo)。

其次，從市場(chǎng)利率來看，近期同業(yè)存單、國(guó)債收益率都在走高，銀行凈息差已經(jīng)逼近歷史低點(diǎn)，報(bào)價(jià)行缺乏進(jìn)一步下調(diào)的動(dòng)力。

最后，三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)尚未完全披露，決策層更傾向于先看一看，留足空間。

換句話說，這次LPR“按兵不動(dòng)”，正是為了給此前的政策留出時(shí)間消化。

LPR不動(dòng)，但西安房貸利率已創(chuàng)近期新低，對(duì)于購(gòu)房者來說，更直觀的感受是房貸利率。按照西安當(dāng)前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，房貸利率在 LPR-35BP，即3.15%。

這個(gè)水平放在過去幾年，是前所未有的低點(diǎn)。

簡(jiǎn)單舉例，以貸款200萬，30年等額，3.15%的利率計(jì)算，月供約8600元；而在去年同期，利率在3.6%左右，月供要接近9000元。

單是一個(gè)月就能節(jié)省300-400元，30年下來，差額達(dá)到10萬左右，再來看公積金貸款，5月的調(diào)整后，五年期以上利率僅為2.6%，首次使用時(shí)更低，僅有2.1%。

相信很多業(yè)主還會(huì)關(guān)心，存量房貸能不能降？

這個(gè)問題的關(guān)鍵在于重定價(jià)日，房貸利率由LPR+基點(diǎn)組成，而加點(diǎn)在簽約時(shí)已固定，每年在重定價(jià)日根據(jù)最新LPR重新計(jì)算。

因此，如果4季度央行真的選擇下調(diào)LPR，存量房的業(yè)主也會(huì)在下一個(gè)周期享受到同樣的調(diào)整。

例如，以200萬貸款為例，假如利率下調(diào)50BP，從3.2%降至2.7%，月供從8649降至8111，每月節(jié)省538，30年累計(jì)節(jié)省可能將達(dá)到20萬元。

而央行沒有急于下調(diào)LPR，還有一個(gè)可能性，是因?yàn)榍捌谝呀?jīng)出臺(tái)了一攬子政策。

比如首套/二套住房商業(yè)貸款利率下限取消；首付比例下調(diào)至首套15%、二套25%；公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)等。

這些政策，幾乎是直擊剛需的核心痛點(diǎn)，尤其是首付比例，自1998年房改以來，首次降至15%，這讓不少原本還在猶豫的購(gòu)房者門檻驟降。

可以說，當(dāng)下市場(chǎng)需要的是時(shí)間來消化這些利好，而不是繼續(xù)下調(diào)，如果后續(xù)樓市回暖乏力，LPR才會(huì)作為后手出場(chǎng)。

站在購(gòu)房者的角度，現(xiàn)在的情況有些微妙，如果已經(jīng)有明確的置業(yè)需求，那么當(dāng)下的利率和首付政策，無疑是最寬松的窗口期

如果還在觀望，也可以等一等四季度，看看是否會(huì)有進(jìn)一步的降息。

不過需要注意一點(diǎn)，LPR下調(diào)雖然是好事，但往往伴隨存款利率下行，對(duì)投資理財(cái)者來說，收益率也會(huì)下降。

因此，從家庭整體資產(chǎn)配置的角度來看，也需要權(quán)衡利率環(huán)境的變化。

總體來看，LPR沒有下調(diào)，其實(shí)釋放的信號(hào)很明確，前期政策足夠?qū)捤?，需要一個(gè)消化期，未來如果數(shù)據(jù)不及預(yù)期，四季度降息仍是有可能。

對(duì)于西安來說，3.15%的房貸利率已經(jīng)刷新歷史低位，公積金貸款利率也處在全國(guó)最優(yōu)水平，加上首付比例降低，購(gòu)房門檻被大幅拉低，樓市正在進(jìn)入一個(gè)全新的周期。