談?wù)撨^很多上海濱江地段的價值，關(guān)于趨勢關(guān)于規(guī)劃也關(guān)于未來

確實

上海的濱江不缺故事，也從來不缺豪宅

暫且不論屹立在外灘、陸家嘴的上海老派豪宅之巔，包括今年各位去看更多濱江段也都在迎來豪宅供應(yīng)潮，創(chuàng)下區(qū)域價值最高點

所以，濱江為什么貴

僅僅因為是市中心，占據(jù)一個景觀資源能就值得城市最貴的價格么

想要弄清楚一個濱江發(fā)展的內(nèi)驅(qū)力，一個板塊從早期概念崛起，中期經(jīng)濟(jì)賬的可持續(xù)以及后期長線的運(yùn)營

最終地段價值是否真的能兌現(xiàn)

這個是我十年來看過所有上海濱江最好價值兌現(xiàn)的樣本

當(dāng)仁不讓，前灘

很多人以為我談?wù)撉盀┛赡軙囊恍┻^往成績說起，但對于前灘而言，看好一個地方從來不是短時間的決定

一切都值得放在時間的維度說起

也因為過于耀眼

其實這些年很多人忽視了前灘兌現(xiàn)從未停止

區(qū)位示意圖

沿江兩岸，從前灘腹地擴(kuò)展到濱江帶，如今又衍生至黃浦江和徐匯濱江納入同一個規(guī)劃段

最終成為前灘濱江超級完整體

這樣的舉措本質(zhì)上說明了上海對于前灘發(fā)展的態(tài)度

也讓整個超級完整體就仿佛一顆最璀璨的寶石嵌入在黃浦江畔

所以今天特別想跟各位聊的，伴隨著這顆寶石兌現(xiàn)的光芒愈發(fā)閃爍

在完整體最靠近濱江一側(cè)

前灘下一輪價值裂變，這張藍(lán)圖比你我想象的還要龐大

01

前灘—前灘超級完整體—完整體再“升維”

站在上帝視角來看

實景圖

世界33家跨國頭部企業(yè)總部入駐，近年稅收超200億，包括商業(yè)、文化傳媒、體育，還有惠靈頓、華二全上海濃度最高、最國際化的教育資源等等

以及前灘中心95.5%的出租率至今都是上海商辦標(biāo)桿的存在（來源：世博金岸）

這個板塊過去10年格局的變化，我和大家一樣見證著前灘崛起，從任何一個角度前灘都整合了上海最好的資源

但因為規(guī)劃能級極高

決定了需要把盡可能多土地資源讓渡給到城市產(chǎn)業(yè)及配套，這是一個新區(qū)崛起的基石，但也導(dǎo)致過去前灘區(qū)域內(nèi)小戶型高配比以及瞬間過熱的高房價

曾經(jīng)一度陷入地段透支的輿論

這也是為什么我們今天看待前灘，要沿著一個全新的藍(lán)圖脈絡(luò)鋪展開來

內(nèi)核關(guān)鍵就在于：升維

并且是圍繞中央商務(wù)區(qū)（CBD）、濱江國際住區(qū)（CLD）雙向并行

首先，是中央商務(wù)區(qū)（CBD）業(yè)態(tài)自我迭代

配套先行一直是前灘的標(biāo)簽，而在整個前灘發(fā)展已經(jīng)成熟的時候，各位知道前灘太古里已經(jīng)在二期擴(kuò)容了么

這當(dāng)然不是拍腦袋的決定

很多商業(yè)空置正是因為后期運(yùn)營難以維系，但對于前灘太古里，2024年零售額與租金分別上漲3%和7%，出租率在98%

整體銷售額增長率位列2024年第一

我特意去了趟現(xiàn)場

實景圖

可以看到商業(yè)體裙房立面已頗具規(guī)模

整個二期預(yù)計明年竣工，屆時將與一期共同形成28萬方的前灘太古商業(yè)集群，又彼此通過廊橋相連嵌入城市

產(chǎn)業(yè)集群也是如此

基于前灘一直以來的總部集群效應(yīng)，尤其是醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群

在前灘匯集了74家大型生物醫(yī)藥企業(yè)，內(nèi)外資比例約為3:1，就已落地辦公的企業(yè)，2024年全球排名前20的制藥類企業(yè)就有5家（來源：世博金岸）

這就是持續(xù)兌現(xiàn)的力量

前期開發(fā)給到企業(yè)正反饋，而一個城市的未來，也需要這樣的二次規(guī)劃才能注入二度活力

這樣的城市界面和底蘊(yùn)，也才能夠配得上大前灘的氣場

另外，更加重要的一點

也是我認(rèn)為非常重要的一點，就是前灘在提升城市界面的同時也沒有忘記升維自己區(qū)域生活，就在一街之隔的濱江國際住區(qū)（CLD）

我們看到又是這樣的城市肌理

示意圖

并沒有過多鬧市喧囂，對外輸出的是一個上海中心最低容積率0.42的濱江國際住區(qū)

在濱江國際住區(qū)（CLD）的建筑，全部沿襲著濱江的脈絡(luò)排布，建筑和土地、水系以及240萬平的公園綠地相互融合相互依賴

天然自帶低密高端住區(qū)基因

所以這個時候我們來看前灘完整體，你或許就能明白整體規(guī)劃的先知先覺

放眼望去會是這樣的場景

一側(cè)濱江繁華一側(cè)寧靜在這里不是廣告語，而是真真切切就呈現(xiàn)在你眼前

整個前灘濱江完整體的存在

也因為這樣的規(guī)格，集成了前灘最好城市業(yè)態(tài)以及最低密濱江生活的美好

02

好，為什么前灘可以有如此完整的兌現(xiàn)度

甚至生生不息在創(chuàng)造

對于地段價值而言，如果沒辦法兌現(xiàn)，那真實的價格就會打折扣

而如何保護(hù)一個稀缺地段的未來能夠得到充分兌現(xiàn)，背后離不開對這10年來對上海陸家嘴集團(tuán)這個品牌的信任

作為負(fù)責(zé)整個大前灘開發(fā)運(yùn)營最大的操盤手，這個品牌選擇為此傾注了所有的硬實力

第一，極強(qiáng)片區(qū)統(tǒng)籌力

中央商務(wù)區(qū)（CBD）也好，濱江國際住區(qū)（CLD）也好，本質(zhì)上都是上海非常稀缺可以通過成片式的規(guī)劃邏輯讓板塊開發(fā)自成體系

什么叫真正的一手締造

我們熟悉的中央商務(wù)區(qū)（CBD），其中陸家嘴集團(tuán)負(fù)責(zé)或合資開發(fā)的項目，占可開發(fā)面積的96%，濱江國際住區(qū)（CLD）也包含約39.5萬方土地的開拓

而陸家嘴集團(tuán)重度介入就在于

整體開發(fā)不僅僅是坐享城市紅利，而是對于城市能級的二度提升

第二，前置化導(dǎo)入資源并長久運(yùn)營

陸家嘴集團(tuán)本就具備大規(guī)模自持辦公，早期與英國太古、美國鐵獅門、香港信德等國際公司合作，集團(tuán)持股比例均在50%及以上

所以在整個商住辦資源注入的同時，陸家嘴集團(tuán)其實參與了更多城市建設(shè)

惠靈頓這種國際學(xué)校的引進(jìn)、公園道路以及各種配套

實景圖

換句話來說除了構(gòu)筑商業(yè)組團(tuán)、住宅組團(tuán)之外，未來還有更多的生活組團(tuán)

2025年上海前灘花展吸引了422萬人次前往，類似張學(xué)友演唱會、與浦東美術(shù)館聯(lián)名的大藝術(shù)家節(jié)，以及上海首屆咖啡甜品節(jié)（來源：浦東發(fā)布）...

實景圖

這也意味著陸家嘴規(guī)劃之初

就勾勒了后期讓前灘超級完整體可以呈現(xiàn)極其多元的生活狀態(tài)

第三，所以你可以感受到強(qiáng)烈的用戶信賴感

反饋到市場端，前灘中央生活區(qū)的頂流紅盤前灘公館洋房六開六捷，自去年9月首開累計成交1100余套，累計認(rèn)購3192組，整個浦東斷層領(lǐng)先

有意思的是背后成交人群

負(fù)責(zé)人告訴我40%是來自上海市中心

籠絡(luò)了一大批年輕海歸和城市新貴在這里駐扎，也是基于對品牌認(rèn)可度以及被前灘一線國際生活的方式所吸引

發(fā)現(xiàn)了么，如今前灘已經(jīng)在大量吸附市區(qū)客戶用腳投票

另外在“大朋友圈”戰(zhàn)略下，陸家嘴的業(yè)主還能跨域享受各種聯(lián)動服務(wù)，如租賃、商場、美術(shù)館等聯(lián)動服務(wù)

所以某種程度上，是陸家嘴成就了前灘

03

而之所以說價值裂變

站在2025年這個時間點，大前灘的核心價值已經(jīng)夯實，未來濱江國際住區(qū)（CLD）需要承載的使命毫無疑問就是創(chuàng)造下一個增長點

在此刻開始兌現(xiàn)黃浦江最好的：

灣區(qū)生活

就是各位不難發(fā)現(xiàn)

那些國際上真正意義上能夠代言灣區(qū)生活，舊金山的爾灣，新加坡濱水灣以及日本橫濱，背后呈現(xiàn)出兩股趨勢

第一、灣區(qū)的濱江純粹性

第二、國際灣區(qū)業(yè)態(tài)的高復(fù)合，造就了一座城市最國際、動感的黃金水岸線

而故事到了今天，讓我們把視野來到地塊最緊貼江畔的地方，如此稀缺的交匯處

示意圖

整個規(guī)劃光看鳥瞰圖就足夠震撼

而這一切陸家嘴集團(tuán)都看在眼里，也準(zhǔn)備了很久，時至今日終于決定將自己最濃墨重彩的一筆留給灣區(qū)之眼這個項目

前灘濱江道

整個項目生長在灣區(qū)中央

高層建筑圍合式的布局又讓項目將整個三林灣環(huán)抱在內(nèi)

效果圖

原本黃浦江引水入灣的河道沿岸被規(guī)劃為城市客廳的界面，大量高復(fù)合以及低密商業(yè)業(yè)態(tài)會在這里落地，可以用高度俯瞰整個黃浦江的繁華與靜謐

我們縱覽這張宏大藍(lán)圖

細(xì)看整個灣區(qū)體系，其實非常的超前

前灘濱江完整體，連同徐匯濱江共同規(guī)劃為“藝文智岸”一個濱江段，整個沿江兩岸就如同一個超級濱江底盤

從前灘到徐匯濱江，通過龍耀路隧道車程僅約15分鐘通達(dá)極度的方便，這意味著生活在這里所有工作、商業(yè)、娛樂、公園，以及文化藝術(shù)

匯集了最頂尖城市資源的濱江生活

都能在沿江兩畔全部實現(xiàn)

所以圍繞著“徐匯—前灘段”未來上海的濱江價值必然會沿襲著這樣的脈絡(luò)進(jìn)行重新定價

而來到板塊內(nèi)部

這里還會和浦東最新的“世博水環(huán)”規(guī)劃在此交匯

規(guī)劃示意圖

就在你家小區(qū)樓下，又是一片可漫步、可休閑、可騎行的濱水生活空間

灣區(qū)內(nèi)部商業(yè)也并非簡單產(chǎn)業(yè)園區(qū)

示意圖

邀請自福斯特建筑事務(wù)所Foster+Partners，?？怂_斯建筑設(shè)計事務(wù)所FUKSAS，以及戴衛(wèi)·奇普菲爾德事務(wù)所

三家頂級事務(wù)所獨(dú)立分區(qū)設(shè)計商辦模塊

整體澤水而建的獨(dú)棟城市花園，吸納更多國際企業(yè)總部在這里落地的同時，業(yè)態(tài)多元又給到水岸生活更多的可能性

與此同時

體現(xiàn)在項目濱江純粹性

又因為前灘濱江道所在的整個西區(qū)整體綠地面積達(dá)到169公頃，綠地覆蓋率62%，規(guī)劃人口僅約1萬人（來源：世博金岸）

而項目距離一線黃浦江僅約500米

實景圖

環(huán)繞旁側(cè)又是這樣的綠地這樣的江面

只有在這樣的規(guī)劃落地前提下，灣區(qū)才能稱之為灣區(qū)

甚至包括區(qū)域內(nèi)整體板塊住宅氛圍，全部由綠城、華潤置地、上海陸家嘴集團(tuán)承接高端豪宅開發(fā)

還是上海唯一要求純粹海派建筑街區(qū)

所以從這個角度來看，陸家嘴集團(tuán)操盤這個項目從一開始就不是簡單的對待住宅開發(fā)的理念來規(guī)劃產(chǎn)品

更是明白地塊的獨(dú)特氣質(zhì)

這也是陸家嘴集團(tuán)一直以來期待能夠為這片土地貢獻(xiàn)，或者說創(chuàng)造的

示意圖

至此，一個世界級的灣區(qū)水岸誕生在黃浦江上

縱覽整個上海都是唯一

04

所以各位，現(xiàn)在應(yīng)該可以回答這個問題

為什么上海濱江貴

我們這么多年因為土地不可復(fù)制的觀念訓(xùn)練出來的土地稀缺房子稀缺，這在樓市蓬勃向上的階段被奉為真理

但是

房地產(chǎn)發(fā)展至今20多年了，哪怕是一線如上海你也會發(fā)現(xiàn)，今年上海市區(qū)土地的供應(yīng)量可以持續(xù)巨量成這樣

而那些可以決定地段價值兌現(xiàn)

土地背后的地段資源屬性以及規(guī)劃利好的落地程度，包括房子本身，除了殼子之外，是否可以提供居住屬性承載超過10年周期

都將成為對沖地產(chǎn)下一個周期的關(guān)鍵

所以今天我們看見是前灘濱江肉眼可見的璀璨

期待的是前灘濱江超級完整體之上，一個品牌不遺余力打造好項目的承諾

可以見證下一片熱土的價值兌現(xiàn)

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6241篇原創(chuàng)文章

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