（以案釋法-房產(chǎn)交易糾紛）

夫妻婚后共同購買房屋

登記在妻子一人名下

妻子擅自將房屋對外出售

丈夫能否主張合同無效？

[案情簡介]

張三（女）與李四（男）于2004年4月27日登記結(jié)婚，婚后于2012年8月20日購買一套位于北京市大興區(qū)的房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書登記為張三單獨所有。

2017年3月30日，張三（賣方、甲方）與王五（買方、乙方）簽訂《二手房屋買賣合同》，約定王五向張三購買涉案房屋，總金額為330萬元；2017年4月20日，王五通過轉(zhuǎn)賬形式向張三支付購房款330萬元；2017年4月24日，盧曉鋒取得了涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

李四于2018年3月9日以張三擅自出賣房屋為由向人民法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)涉案房屋買賣合同無效、要求王五返還房屋并配合過戶。

[法院判決]

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

駁回王五的訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

在二手房買賣合同糾紛中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。共有房屋是夫妻共同財產(chǎn)中重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，將會造成另一方重大的財產(chǎn)損失。

現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為，也引發(fā)了不少社會矛盾。在《民法典》婚姻家庭編的司法解釋(一)頒布實施后，對夫妻單方出售夫妻共同所有房產(chǎn)的處理作出了明確的規(guī)定，很大程度上統(tǒng)一了裁判尺度。

筆者結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定及司法實務(wù)，針對一方擅自對外出售夫妻共同共有房屋涉及的相關(guān)問題進(jìn)行如下分析：

第一，關(guān)于賣房人配偶提起確認(rèn)房屋買賣合同無效的理由、原因問題。

在夫妻一方擅自將共同房屋對外出售之后，賣房人配偶在向人民法院提起民事訴訟時一般要求確認(rèn)涉案房屋買賣合同無效，理由一般是“原告對房屋出售行為不知情、房屋買賣合同簽訂雙方構(gòu)成惡意串通”等。

實踐中，夫妻一方在與第三人商定賣房時，可能與配偶進(jìn)行過商議，也可能沒有進(jìn)行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同。另外還有一種情況，即對于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事，其配偶是知道的，但是房屋買賣合同簽訂之后，由于房屋價格上漲而反悔，其配偶以未經(jīng)其同意為由請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

第二，關(guān)于涉案房屋買賣合同的效力問題。

《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十八條規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

人民法院認(rèn)定買受人屬于善意取得、認(rèn)定房屋買賣合同有效的條件為：1、第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;2、買受人支付了符合市場價值的合理對價;3、買受人已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

“善意”，可從買受人信賴房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤的除外，房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任；

“合理對價”，指買賣雙方之間存在以合理價格轉(zhuǎn)讓房屋的交易，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款；人民法院對于“合理價格”的認(rèn)定會考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，一般通過專業(yè)的第三方房屋評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。

“辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記”，是認(rèn)定房屋善意取得、房屋買賣合同有效的要件，房屋已辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實可作為判斷買受人是否構(gòu)成善意的因素之一。

第三，關(guān)于夫妻對共有房產(chǎn)份額的內(nèi)部約定能否對抗善意第三人的問題。

在涉及夫妻內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護(hù)外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

房屋的不動產(chǎn)權(quán)證是對外宣示所有權(quán)的合法證明，第三人只能憑借不動產(chǎn)登記信息判斷房屋的產(chǎn)權(quán)情況；如果房權(quán)證上關(guān)于房屋權(quán)屬的記載為產(chǎn)權(quán)人一人單獨所有，第三人就有理由相信產(chǎn)權(quán)人對房屋享有完整的所有權(quán)。夫妻之間關(guān)于共有房屋的份額的內(nèi)部約定，不能對抗善意第三人。

結(jié)合上述案例，人民法院結(jié)合全案的證據(jù)，最終認(rèn)定房屋登記在張三一人名下，王五在購買房屋時基于房屋交易當(dāng)時的市場價格支付了合理對價，且已取得涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，不論涉案房屋是否屬于張三、李四的夫妻共同財產(chǎn)，都不影響涉案房屋買賣合同有效。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第一千零六十二條：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；

（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；

（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》

第二十八條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

[案例來源]

中國裁判文書網(wǎng)－北京市大興區(qū)人民法院（2018）京0115民初68XX號民事判決書