案例回顧

張某與李某協(xié)商共同出資購(gòu)買某市某區(qū)一宗商業(yè)用地使用權(quán)，雙方約定各占50%份額，并將土地登記在李某的丙公司名下。之后，雙方分別建設(shè)商業(yè)設(shè)施，并各自使用。

2015年，市自然資源局向丙公司頒發(fā)了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。2016年，張某在該地塊上注冊(cè)成立了丁公司。2020年，因城市規(guī)劃調(diào)整，部分土地被政府征收，丙公司與丁公司分別與自然資源局及區(qū)政府簽訂補(bǔ)償協(xié)議并獲相應(yīng)補(bǔ)償。2022年，自然資源局為丙公司辦理了土地面積變更登記，并于同年完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

為明晰產(chǎn)權(quán)，張某及丁公司多次請(qǐng)求丙公司配合辦理土地權(quán)屬分割登記，但均遭拒絕。此前，雙方曾就共有事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，但因登記費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題未能達(dá)成一致，經(jīng)街道人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解未果。后張某與丁公司向市自然資源局遞交更正登記申請(qǐng)，請(qǐng)求將土地使用權(quán)人變更為丙公司與丁公司共同共有。

2023年，該局作出不予更正的決定。張某與丁公司認(rèn)為該決定違法，訴至法院，請(qǐng)求撤銷該決定并責(zé)令自然資源局依法辦理更正登記。

案件結(jié)果

一審法院認(rèn)為，自然資源局依據(jù)丙公司提交的申請(qǐng)材料辦理各項(xiàng)登記，程序合法、事實(shí)清楚，并無(wú)過(guò)錯(cuò)。原告請(qǐng)求實(shí)質(zhì)為新增共有人，屬于轉(zhuǎn)移登記范疇而非更正登記，故判決駁回原告訴請(qǐng)。張某與丁公司不服上訴，二審法院維持原判。

澤達(dá)分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十七條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等，應(yīng)提交相關(guān)權(quán)屬來(lái)源材料。而更正登記，則適用于登記機(jī)構(gòu)記載事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，且權(quán)利人或利害關(guān)系人提出申請(qǐng)的情形。

土地權(quán)屬爭(zhēng)議通常指土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬不明導(dǎo)致的糾紛?！锻恋毓芾矸ā返谑臈l明確，此類爭(zhēng)議需先由行政機(jī)關(guān)處理。但若土地已依法登記并頒證，且證載內(nèi)容清晰、四至明確，則該爭(zhēng)議不屬于權(quán)屬爭(zhēng)議，當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)民事或行政訴訟尋求救濟(jì)。

一、更正登記

若對(duì)登記行為不服，認(rèn)為頒證行為確有錯(cuò)誤，可申請(qǐng)更正登記或通過(guò)行政復(fù)議和訴訟予以撤銷。

《民法典》第二百二十條及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條至八十一條對(duì)更正登記作出明確規(guī)定。更正登記需滿足以下條件：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤；二是權(quán)利人同意更正或利害關(guān)系人提供充分證據(jù)證明錯(cuò)誤存在。

本案中，原告未能提供證據(jù)證明登記內(nèi)容存在錯(cuò)誤，僅訴請(qǐng)改變共有狀態(tài)，該請(qǐng)求不屬于更正登記的法定情形，故行政機(jī)關(guān)不予支持并無(wú)不當(dāng)。

二、確權(quán)之訴

物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致時(shí)，當(dāng)事人可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋(一)》第二條規(guī)定，向人民法院提起物權(quán)確認(rèn)之訴，通過(guò)司法程序確定真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。在取得生效法律文書(shū)后，當(dāng)事人可持該文書(shū)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

本案中，原告張某與丁公司并未提起民事確權(quán)之訴，而是直接要求行政機(jī)關(guān)通過(guò)更正登記改變權(quán)屬狀態(tài)，缺乏程序依據(jù)，故其訴請(qǐng)未獲法院支持。

三、權(quán)屬爭(zhēng)議與非權(quán)屬爭(zhēng)議的區(qū)分

根據(jù)《土地管理法》第十四條，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。這意味著，權(quán)屬爭(zhēng)議必須以行政處理為前置程序。然而，在土地已經(jīng)登記發(fā)證后，糾紛的性質(zhì)往往變得復(fù)雜，不能一概而論。

《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于土地登記發(fā)證后提出的爭(zhēng)議能否按權(quán)屬爭(zhēng)議處理問(wèn)題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2007〕60號(hào))為此提供了關(guān)鍵的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：核心在于審查權(quán)屬證書(shū)的記載內(nèi)容是否清晰、明確。

1.不屬于權(quán)屬爭(zhēng)議的情形：如果頒發(fā)的權(quán)屬證書(shū)對(duì)土地的權(quán)利人、面積、坐落、界址、四至范圍等的記載非常清楚明確，沒(méi)有任何歧義或沖突。此時(shí)產(chǎn)生的糾紛，往往是登記權(quán)利人與其他利害關(guān)系人之間的民事權(quán)益爭(zhēng)議。

2.仍屬于權(quán)屬爭(zhēng)議的情形：如果土地證書(shū)因歷史原因、測(cè)量錯(cuò)誤或登記疏漏，對(duì)“四至”界址的記載模糊不清、存在矛盾，或者與相鄰宗地權(quán)屬證書(shū)的記載存在重疊、交叉等沖突，導(dǎo)致根據(jù)現(xiàn)有憑證無(wú)法確定爭(zhēng)議地塊的準(zhǔn)確歸屬。在這種情況下，登記發(fā)證本身并未最終定分止?fàn)?，人民政府的處理程序仍然是必要的?/p>

律師寄語(yǔ)

土地作為重要不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬登記具有公示公信效力。登記發(fā)證后，當(dāng)事人對(duì)權(quán)屬狀態(tài)或份額存有異議的，應(yīng)首先辨別爭(zhēng)議性質(zhì)，再選擇相應(yīng)救濟(jì)途徑：

若認(rèn)為登記錯(cuò)誤，可申請(qǐng)更正登記，或訴請(qǐng)撤銷登記行為；若系內(nèi)部權(quán)屬或份額爭(zhēng)議，則應(yīng)通過(guò)民事確權(quán)之訴明確權(quán)利，再辦理轉(zhuǎn)移登記；唯有在權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容模糊、存在沖突，無(wú)法確定權(quán)利歸屬時(shí)，才可申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)按權(quán)屬爭(zhēng)議處理。

尤其值得注意的是，確權(quán)之訴是解決民事主體間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛的重要途徑。當(dāng)事人應(yīng)注重收集出資證明、協(xié)議、實(shí)際使用證據(jù)等材料，通過(guò)司法裁判確定真實(shí)物權(quán)關(guān)系，再據(jù)此申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法變更登記，以實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)與行政登記的一致性與穩(wěn)定性。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)