如果說(shuō)2023年是全球AI應(yīng)用的爆發(fā)之年，那么2025年正成為AI基礎(chǔ)設(shè)施靜默革命的開(kāi)端。在這場(chǎng)由算力需求驅(qū)動(dòng)的變革中，一類名為“新云（Neocloud）”的新型服務(wù)商正在悄然崛起，它們既不完全是云，也不完全是數(shù)據(jù)中心，而是介于二者之間的一種全新物種。

近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《新云：人工智能圖景新勢(shì)力》研究報(bào)告（The Rise of Neocloud in the AI Landscape），系統(tǒng)性地分析了以GPU即服務(wù)（GPUaaS）為核心的“Neocloud”（新云）提供商如何重塑全球數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。報(bào)告指出，在人工智能、區(qū)塊鏈、游戲等高算力需求的推動(dòng)下，“新云”正在以更靈活、更經(jīng)濟(jì)、更專業(yè)的方式，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)超大規(guī)模云服務(wù)商（hyperscalers）的市場(chǎng)地位。

該報(bào)告的洞察基于對(duì)全球約190家Neocloud運(yùn)營(yíng)商，包括CoreWeave、Nebius、Crusoe等代表性企業(yè)的長(zhǎng)期追蹤，深入分析了其商業(yè)模式、成本結(jié)構(gòu)、租賃模式及對(duì)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施帶來(lái)的根本性變革。

新云的興起并非偶然。隨著AI模型參數(shù)規(guī)模呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，對(duì)算力的需求早已超出傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心的承載極限。單個(gè)GPU機(jī)架功率超過(guò)100kW已成為常態(tài)，相應(yīng)的冷卻系統(tǒng)、電力配置、網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)都需要專門設(shè)計(jì)——這不是普通數(shù)據(jù)中心通過(guò)簡(jiǎn)單升級(jí)就能滿足的。

但新云的真正創(chuàng)新不在于技術(shù)本身，而在于其重新定義了算力供給的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。Uptime Institute數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)直接與硬件制造商合作、采用動(dòng)態(tài)定價(jià)機(jī)制、提供短期靈活的合約，它們將GPU算力的使用成本降低了約66%，同時(shí)將部署時(shí)間從數(shù)年縮短到數(shù)月。

這種模式本質(zhì)上是在解構(gòu)傳統(tǒng)云服務(wù)的“捆綁銷售”策略。正如報(bào)告所指出的：“新云并非要與超大規(guī)模云服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)，而是提供了一種互補(bǔ)性的選擇。”企業(yè)可以用AWS或Azure來(lái)運(yùn)行常規(guī)業(yè)務(wù)，同時(shí)將最耗算力的AI訓(xùn)練任務(wù)交給新云處理。

報(bào)告指出，新云的崛起正在引發(fā)數(shù)據(jù)中心行業(yè)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。其中最深刻的變革發(fā)生在三個(gè)層面：

冷卻技術(shù)的范式轉(zhuǎn)移。隨著GB200等系統(tǒng)廣泛采用直觸芯片液冷技術(shù)，數(shù)據(jù)中心的建筑標(biāo)準(zhǔn)、承重要求、管道布局都在重新設(shè)計(jì)。

租賃模式的斷裂與重建。國(guó)際市場(chǎng)中，傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心依賴10-15年的長(zhǎng)期租約來(lái)收回投資，但新云的合約周期通常只有2-5年。這種期限錯(cuò)配正在催生新型的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)租賃模式、資產(chǎn)證券化工具和專門的投資基金。

地理經(jīng)濟(jì)的重新布局。新云優(yōu)先考慮的不是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而是電力成本和容量。這導(dǎo)致算力中心正在向電力資源豐富、電費(fèi)低廉的地區(qū)遷移，形成了與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心截然不同的地理分布格局。

在亞太區(qū)，新云的發(fā)展呈現(xiàn)出更加復(fù)雜的圖景。一方面，日本、新加坡、澳大利亞等市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的新云化趨勢(shì)，多家提供商正在爭(zhēng)奪區(qū)域AI算力樞紐的地位。Nebius在2024-2025年累計(jì)獲得17億美元融資，字節(jié)跳動(dòng)在馬來(lái)西亞柔佛州建設(shè)大型AI計(jì)算中心，這些案例都表明亞太區(qū)正在成為全球AI基礎(chǔ)設(shè)施投資的熱點(diǎn)區(qū)域。

對(duì)于投資者而言，新云的興起代表著一個(gè)更宏觀的趨勢(shì)：算力正在從“通用資源”走向“專用商品”，這意味著基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)需要全面更新。

在亞太市場(chǎng)，投資者應(yīng)該關(guān)注那些具備高電力容量、先進(jìn)冷卻能力和靈活架構(gòu)的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)——即使它們現(xiàn)在仍然主要服務(wù)傳統(tǒng)客戶。這些資產(chǎn)最具改造為新云設(shè)施的潛力，也因此具有更高的升值空間。

在全球AI算力基礎(chǔ)設(shè)施靜默變革的浪潮中，中國(guó)憑借其獨(dú)特的政策環(huán)境與資源條件，正走出一條區(qū)別于西方市場(chǎng)的AI基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展路徑。數(shù)據(jù)主權(quán)、網(wǎng)絡(luò)安全與強(qiáng)有力的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，共同塑造了一個(gè)高度結(jié)構(gòu)化且充滿戰(zhàn)略機(jī)遇的市場(chǎng)圖景。

在中國(guó)，數(shù)據(jù)主權(quán)、網(wǎng)絡(luò)安全和政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)政策構(gòu)成了一個(gè)高度結(jié)構(gòu)化的環(huán)境，因此，中國(guó)的AI基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獨(dú)具特色：

在區(qū)域布局上，依托中國(guó)西部的內(nèi)蒙古、貴州、甘肅等地區(qū)憑借豐富的電力資源、涼爽的氣候和“東數(shù)西算”的國(guó)家級(jí)政策支持，正在形成具有中國(guó)特色的“算力洼地”。這些地區(qū)的數(shù)據(jù)中心雖然不直接等同于“Neocloud”，但在高密度算力部署、液冷技術(shù)應(yīng)用、綠電利用等方面與Neocloud有著相似的技術(shù)方向。

在投資機(jī)制方面，中國(guó)積極構(gòu)建多層次、多元化的支持體系。REITs市場(chǎng)的發(fā)展為算力基礎(chǔ)設(shè)施提供了重要的資本退出路徑。值得注意的是，仲量聯(lián)行近期成功助力全國(guó)首批數(shù)據(jù)中心公募REITs發(fā)行（點(diǎn)此回顧：雙REITs齊發(fā)！仲量聯(lián)行主力全國(guó)首批數(shù)據(jù)中心公募REITs成功發(fā)行），標(biāo)志著該類資產(chǎn)正式進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益融資新階段，為投資者參與數(shù)字基建提供了流動(dòng)性更強(qiáng)、門檻更低的金融工具。除此之外，政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)母基金與社會(huì)資本的協(xié)同投入，共同構(gòu)成了覆蓋建設(shè)、運(yùn)維與技術(shù)升級(jí)的全周期資金支持網(wǎng)絡(luò)，顯著降低了算力中心的綜合資金成本，形成了相較于海外市場(chǎng)的獨(dú)特融資優(yōu)勢(shì)。

在此背景下，中國(guó)的投資機(jī)會(huì)更集中涌現(xiàn)于與政策同頻、與技術(shù)共進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)：自主可控的國(guó)產(chǎn)GPU產(chǎn)業(yè)鏈、領(lǐng)先的液冷解決方案供應(yīng)商、可納入REITs資產(chǎn)池的高效數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，以及能夠整合西部資源稟賦、實(shí)現(xiàn)“電力—算力”價(jià)值轉(zhuǎn)化的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。這些領(lǐng)域既深度契合國(guó)家戰(zhàn)略方向，又精準(zhǔn)捕捉了AI算力爆發(fā)所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。對(duì)市場(chǎng)參與者而言，能否敏銳識(shí)別這些交匯點(diǎn)并提前布局，將成為在AI基礎(chǔ)設(shè)施新浪潮中獲取長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)鍵。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作