終于寫到唐鎮(zhèn)了。

這個上海外環(huán)之王里，唯一還沒破發(fā)的板塊。

這個中介和自媒體都在吹捧，但浦西人民很難理解的浦東外環(huán)板塊。

2025的上海外環(huán)樓市，一個詞就能概括——慘淡。

哪怕出了825新政市場依舊很冷，連七寶莘莊這樣的強外環(huán)也不例外。

825新政后，七寶唐鎮(zhèn)莘莊大虹橋…“外環(huán)之王”們是漲是跌？| 二手價格異動盤點?

上海新政15天：“外環(huán)之王”的莘莊，房價被打回原形…| 二手價格異動盤點?

而唐鎮(zhèn)，卻是那個唯一的例外。

01

如今的上海外環(huán)房價，有一個共識。

就是二手房東內(nèi)卷降價、新房開發(fā)商開中介分銷跑路。

但是，當(dāng)別的板塊都在開優(yōu)惠、讓中介費盡九牛二虎之力拉客戶的時候，唐鎮(zhèn)的新房市場，還在逆勢上漲、日光。

唐鎮(zhèn)的保利天弈入市，直接把板塊維持在7萬左右的新房均價，一腳踢進了8萬，近期過會的樓王更是再上一層樓，接近8.5萬。

看開發(fā)商發(fā)布的日光照片，我有種夢回2020、當(dāng)年千人搖號搶房的錯覺。

唐鎮(zhèn)的一枝獨秀，似乎要赤裸裸地告訴全上海：

唐鎮(zhèn)就要站上上海外環(huán)之巔。

更夸張的，招商&港中旅聯(lián)合體以40%的溢價率，拿下的唐鎮(zhèn)新宅地，樓板價高達5.2萬/㎡。

按照這個成本算，未來的售價，突破9萬大關(guān)幾乎是板上釘釘。

外環(huán)外、唐鎮(zhèn)、房價9萬是什么概念？

對比一下去年安高和華發(fā)項目7萬的價格，短短一年多，漲幅接近30%。

這個漲幅，這是在當(dāng)下的外環(huán)外？怪我腦洞太小還是這世界太錯亂。

另外，我有個不吐不快的靈魂拷問：

8.5萬的唐鎮(zhèn)，已經(jīng)算是高位走鋼絲了。

9萬+的唐鎮(zhèn)，真的是懂上海樓市的人，會買的嗎？

且不說環(huán)線、界面、配套，唐鎮(zhèn)有什么能打的。

光看浦西市區(qū)這些強板塊的房價，唐鎮(zhèn)有什么理由定到9萬+？

以下是掛牌非成交價。

大寧：

古北：

金虹橋：

天山：

中山公園：

甚至加一加，也能買買徐家匯。

徐家匯古北天山中山公園大寧金虹橋……這些都是上海中內(nèi)環(huán)的頂流板塊代表，而唐鎮(zhèn)……

憑什么敢賣這么貴？

02

可能有人會說我不懂唐鎮(zhèn)。

浦東的買房邏輯不認(rèn)環(huán)線，就是房齡品質(zhì)+學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)，這就是唐鎮(zhèn)房價的支撐。

什么張江輻射外溢區(qū)、有高端產(chǎn)業(yè)人才購買力、學(xué)區(qū)好房子新，等等等等……

這些話放在2020-2022年，上海樓市的上一波行情高點，我是認(rèn)的。

因為唐鎮(zhèn)和市區(qū)中內(nèi)環(huán)強板塊的價差，是有明顯錯層的。

像徐家匯古北天山中山公園大寧金虹橋，之前多數(shù)都是賣到過13萬+甚至15萬+高價的。

現(xiàn)在多數(shù)基本回落到9-10萬的單價區(qū)間，而唐鎮(zhèn)回撤并不多，不由讓人發(fā)問：

泡沫到底還在不在？

當(dāng)唐鎮(zhèn)房價與市區(qū)強板塊差價不大的時候，我個人并不認(rèn)可現(xiàn)在的房價體系。

今年5月仁恒東郊急賣的一套，單價就比較接近合理價差范圍。

另外，無論是新房還是二手，這都不是唐鎮(zhèn)的第一次“封神”。

回想上一輪2020-2023年的行情，它就是全上海外環(huán)外唯三價格站上10萬+的板塊。

前兩個分別是莘莊和大虹橋。

但現(xiàn)在，莘莊天薈從14萬到了9萬，好世鹿鳴苑也從11萬到了6萬6。

大虹橋的仁恒西郊，從9-10萬（印象中絕對有10萬+，大概率被隱藏）到了6萬1。

萬科天空之城（三期）從9萬4到了6萬。

當(dāng)年一起登上外環(huán)之巔的兄弟們，如今，只剩下唐鎮(zhèn)一枝獨秀了。

03

為什么同樣是“外環(huán)之王”，和唐鎮(zhèn)能級相當(dāng)甚至更強的板塊。

二手都在市場的冷風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖，扛不住下跌趨勢？

而唐鎮(zhèn)卻越炒越熱？

因為唐鎮(zhèn)的新房供應(yīng)量實在太大了！

這是TA的機，也是TA的危。

機會是熱度上漲的土拍和新房，不斷在給唐鎮(zhèn)造勢，像七寶莘莊幾乎沒什么新宅地供應(yīng)了，大虹橋也在縮量。

唐鎮(zhèn)作為張江外溢的外環(huán)之王，接住了這波熱度。

但危也在于此。

一些頭部房產(chǎn)號披露，自2021年以來，唐鎮(zhèn)已經(jīng)供應(yīng)了超過8000多套新房，其中觸發(fā)積分限售的就高達6000多套。

接下來幾年，唐鎮(zhèn)每年都有1000多套新房解禁進入二手市場，4年接近有6000多套的供應(yīng)，開閘放水。

還沒結(jié)束，唐鎮(zhèn)現(xiàn)在還面臨了內(nèi)外部的不同壓力。

從外部環(huán)境來看，近年來浦東持續(xù)開發(fā)了北蔡楔形綠地、張家浜楔形綠地系列、前灘南、后灘、新楊思等多個板塊。

雖然新房價格雖然不完全重合，但浦東的購買力真的很奇怪，這些高薪人才+4個錢包的人，預(yù)算真的可以不斷往上加的。

浦東不同板塊同時造勢，新房加量供應(yīng)，一定會對唐鎮(zhèn)形成分流。

從唐鎮(zhèn)內(nèi)部供應(yīng)來看，未來幾年內(nèi)將有6000多套限售房源解禁上市，而金城片區(qū)仍有大量新房待入市。

根據(jù)最新規(guī)劃，僅唐鎮(zhèn)金城一個片區(qū)就規(guī)劃了20幅涉宅用地，預(yù)計還將新增超過7800套以上的海量供應(yīng)，這還尚未計入創(chuàng)新中路和王港片區(qū)未來可能推出的土地。

算一筆賬。

如此海量的二手+新房供應(yīng)，要消化掉這些房子，意味著每年唐鎮(zhèn)都要新增起碼2000個能夠拿出800-1500萬總價購買力的家庭。

過去4年，唐鎮(zhèn)基本接近這一目標(biāo)。

但未來4年會怎么樣，還未可知……