Shanghai easing alone is unlikely sufficient,but the sector may stay resilient on stronger policy hopes

上海的寬松政策本身可能不足以支撐市場，但該行業(yè)可能會保持彈性，因為市場對政策的期望有所增強

這個內(nèi)容本來不想寫的，因為答案很簡單明確，但評論區(qū)經(jīng)常有人問，最近也正好看到了相關(guān)研報所以隨便寫一下。就是關(guān)于一線城市的房地產(chǎn)寬松政策是否足以扭轉(zhuǎn)趨勢，這里先說答案是否定的，原因也很簡單，就是目前樓市的萎靡的原因是基本面不振，而不是樓市不夠?qū)捤伞?/p>

譯文：受上海出臺樓市新政策支持，房地產(chǎn)板塊在8月25日上漲3-4%（上證綜指：+2%）。不過由于北京已于8月9日放寬政策，上海（可能后續(xù)深圳）的類似寬松措施對市場而言并不意外。我們認(rèn)為此次房地產(chǎn)板塊的反彈可能更多源于以下因素：(1)市場預(yù)期九月底將出臺全國性政策，因為去年此類政策均在九月公布，高層或希望提振“金九銀十”銷售旺季；(2)在中國當(dāng)前風(fēng)險偏好高漲（上證綜指：+29%）的背景下，地產(chǎn)股仍屬滯后的投資標(biāo)的，基于“越跌越有吸引力”的邏輯，我們預(yù)計該板塊短期內(nèi)仍將保持韌性。若政策力度增強，以2024年10月峰值為基準(zhǔn)，該板塊可能迎來約20%的上行空間。

分析：先看看上海新版樓市寬松政策后股市的表現(xiàn)，當(dāng)天房地產(chǎn)板塊上漲了3.43%，看起來似乎資本市場很買賬，但如果同時考慮到股市目前處于牛市且當(dāng)天滬指上漲2%的話，可以初步判斷資金只是找個借口炒一波房地產(chǎn)板塊，而且股市漲跌也經(jīng)常脫離基本面，所以并不能說明問題。

雖然股市短期的漲跌不能說明問題，但卻能提前反映預(yù)期，細(xì)究漲跌背后的邏輯總是有跡可循，小摩對此也進行了歸納分析：首先，一般房地產(chǎn)政策都在9月公布以最大化刺激效果（金九銀十）。第二，目前各大指數(shù)已經(jīng)累積了不少漲幅，而且前期的大幅下跌已經(jīng)price in了房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡現(xiàn)狀，那么相對低位的板塊比如房地產(chǎn)板塊自然是有資金愿意去填洼地做高低切的。作為我個人來說房地產(chǎn)股是不碰的，因為投資房地產(chǎn)和房地產(chǎn)股的邏輯完全不同，這點以后找個機會詳細(xì)說一次。

上海最新政策有哪些？

譯文：8月25日上海接連出臺多項新政，主要包括：(1)購房限制政策（HPRs），外環(huán)以外區(qū)域本地居民不再設(shè)限（此前為限購兩套），該政策覆蓋新房/二手房交易量的61%/51%；(2)房貸利率調(diào)整，二套房按首套房利率執(zhí)行（LPR-45bps）；(3)非本地居民首套房享受房產(chǎn)稅豁免。

總體來看，這種溫和的寬松政策與北京類似，但力度稍大，原因在于：(1)上海房貸利率不再區(qū)分首套房與二套房；(2)上海還放寬了房產(chǎn)稅（北京尚未實施）。歷史上，地方層面的此類寬松政策通常只能在數(shù)月內(nèi)刺激交易量（而非房價）。盡管上海新房價格今年迄今已上漲2.7%，但隨著房源增加，二手房價格持續(xù)走低（圖11）。上海頭部開發(fā)商包括保利地產(chǎn)、招商蛇口和碧桂園。

圖11：上海二手房掛牌量走勢

分析：下面我們具體來看看這次上海樓市新政的要點。

第一，外環(huán)外區(qū)域徹底放開，小摩還很貼心的計算出了外環(huán)外區(qū)域占總成交量的比例為新房61%/二手房51%。換句話說，占上海樓市成交量一半以上的區(qū)域完全放開了，這一點我覺得作用并不大，因為現(xiàn)在即使是上海樓市的成交（特別是外環(huán)）也以剛需和改善為主，放開的本地居民多套資格與實際的剛需首套/改善二套契合程度并不高。如果真要是投資盤也會選內(nèi)環(huán)，畢竟現(xiàn)在有錢人都在抱團內(nèi)環(huán)的高端和豪宅資產(chǎn)。

第二，房產(chǎn)稅放寬了，非滬居民不管幾套均按60平/人頭的免稅面積，這基本是相當(dāng)于不收了，大概是想利用上海對全國富人的吸引力來打個樣抬一波樓市做好帶頭作用。另外值得一提的是，上海房產(chǎn)稅優(yōu)惠這個先例開了以后，少說5年內(nèi)全國鋪開應(yīng)該不會再提了，懂的都懂。

那么效果呢？我們先看看小摩總結(jié)的歷史數(shù)據(jù)“地方層面的寬松政策只能在數(shù)月內(nèi)刺激成交量”，這句話兩個信息，第一是刺激作用只管幾個月，第二是刺激成交量而非成交價。況且目前房地產(chǎn)市場萎靡的原因是基本面問題而不是房地產(chǎn)市場本身不夠?qū)捤?，而目前基本面遇到的挑?zhàn)的強度是之前沒遇到過的，所以基本可以判斷此次一線城市樓市政策的放寬對整體房地產(chǎn)市場起不了太大的帶動作用。

為何市場出現(xiàn)反彈？

譯文：8月25日上午，房地產(chǎn)板塊曾上漲5%，但午后有所回落。我們認(rèn)為，美聯(lián)儲的鴿派立場提振了整體市場動能，推動投資者風(fēng)險偏好回升。中國地產(chǎn)股作為年初至今表現(xiàn)欠佳的標(biāo)的（+18%對比上證綜指+29%），正作為追趕者迎頭趕上。我們預(yù)計更多投資者正為九月底前可能出臺的房地產(chǎn)政策支持/信號布局，原因有三：(1)數(shù)據(jù)持續(xù)惡化（圖2-3），這可能促使高層考慮出手干預(yù)；(2)全國性的房地產(chǎn)寬松政策去年也是在9月宣布；(3)當(dāng)局或有意通過“金九銀十”提振市場信心。

圖2：一線城市房產(chǎn)要價指數(shù)走勢

圖3：一線城市二手房價格月環(huán)比走勢

分析：除了上面第一段講的之外，這里還補充了8月25日房地產(chǎn)板塊上漲的另外兩個理由。第一，美聯(lián)儲的態(tài)度徹底轉(zhuǎn)鴿，聯(lián)儲一降息我們這里也會跟著降息，而降息對于開發(fā)商來說可是大利好，一方面房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，降息意味著開發(fā)商的貸款償還壓力減輕，另一方面需求端的房貸利率降低還會刺激新房購買量增加。第二，在去年9月底全國性政策的影響消散后，今年4月開始全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)又開始加速下滑，這個時候?qū)τ诮衲?月份出臺新的房地產(chǎn)刺激政策的預(yù)期還是挺高的。這兩個因素加上第一段列舉因素共同推動了當(dāng)天房地產(chǎn)板塊的走強。

接下來會怎樣？

譯文：我們認(rèn)為深圳很可能是下一個放松政策的城市，但地方層面的寬松措施還不足以刺激投資者情緒，更難推動全國房地產(chǎn)市場的真正回暖。正如我們早前報告所述，市場對新政策支持的期待確實有所升溫。

我們將潛在政策方向歸納為四個層級（參見圖1中的政策矩陣），而近期北京/上海的政策放寬本質(zhì)上屬于第一層級。高層更可能采取第二層級措施（擴大城中村改造中的庫存回購規(guī)模和現(xiàn)金補償機制）。不過，只有當(dāng)推出第三層級（要求房價反彈）和第四層級（全國性刺激政策/中央設(shè)立購房基金）的政策時，我們才會真正感到振奮。若預(yù)期中的“政策支持”僅停留在第一、第二層級，行業(yè)動能恐難持久。

盡管如此，在市場對更多救市措施的期待持續(xù)升溫之際，我們相信該板塊至少能保持韌性直至官方正式表態(tài)。最大風(fēng)險在于，我們預(yù)期的“政策”可能僅限于一線城市的寬松舉措，這將令人失望。2023年8月，隨著一線城市政策放寬，該板塊曾出現(xiàn)反彈，但隨后迅速降溫。

圖1：中國房地產(chǎn)四個可能的政策支持層級（就可能性和有效性而言）

分析：小摩判斷的很準(zhǔn)，其實大家也都能猜到，沒過幾天深圳確實也發(fā)布了樓市新政，本市居民在多區(qū)不再有任何限購，外市居民限購兩套，這基本上是全面放開了，至此地方層面能打出來的牌基本都打出來了。

上圖1是小摩針對房地產(chǎn)刺激政策做出來的一個簡易層級評估模型，這個模型對于判斷政策對樓市的影響還是挺有用的。橫坐標(biāo)是高層對于政策的取向，越往右表示越傾向于使用哪種層級的政策，縱坐標(biāo)是政策對房地產(chǎn)市場的作用，越往上表示正面作用越大。那么第一層級的政策包括放松限購、抵押貸款、契稅（對應(yīng)圖中高層傾向性很強但效果不好），第四層級的政策包括國家級的刺激計劃例如2015年規(guī)模的去庫存（對應(yīng)圖中高層傾向性很弱但效果很強），具體大家有興趣的可以放大圖片翻譯一下進行查看。9月可能會采取的房地產(chǎn)刺激措施很可能屬于第二層級，即適當(dāng)擴大商品房庫存回購規(guī)模和拆遷貨幣化，而小摩認(rèn)為只有當(dāng)政策推動至第三或者第四層級時房地產(chǎn)市場才會有顯著且持續(xù)的改善。