作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

9月10日，作為“2025全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)”的核心調(diào)研環(huán)節(jié)，40余位產(chǎn)業(yè)鏈代表開展實(shí)地踏勘，對(duì)上海5個(gè)覆蓋多業(yè)態(tài)的租住標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行深度考察。

本次踏勘樣本涵蓋保障性租賃住房、高端服務(wù)式酒店、商旅差旅空間及市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓四大核心業(yè)態(tài)，既以具象化的物理空間呈現(xiàn) “匠心運(yùn)營(yíng)” 的實(shí)踐成果，更從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型視角，折射出中國(guó)租住市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張” 階段向 “價(jià)值深耕” 階段演進(jìn)的核心特征，為后續(xù)行業(yè)發(fā)展研究提供關(guān)鍵實(shí)踐依據(jù)。

01

城置美宿·東外灘社區(qū)

作為楊浦城投集團(tuán)首個(gè)市場(chǎng)化保障性租賃住房項(xiàng)目，城置美宿·東外灘社區(qū)以2.1萬(wàn)平方米的復(fù)合空間（

2

棟高層住宅

底層商業(yè)

項(xiàng)目精準(zhǔn)錨定周邊互聯(lián)網(wǎng)、文創(chuàng)、教育等青年需求，以“硬件+軟服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)：

• 硬件適配：低密度布局保障私密感，41-46㎡戶型緊湊實(shí)用，標(biāo)配電磁爐、冰箱、洗衣機(jī)等家電，實(shí)現(xiàn)拎包入住；

• 服務(wù)賦能：公區(qū)配置健身房、咖啡吧、共享會(huì)議室與自習(xí)室，24小時(shí)管家服務(wù)解決生活痛點(diǎn)；

• 生態(tài)協(xié)同：毗鄰長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷（500米）、大潤(rùn)發(fā)長(zhǎng)陽(yáng)店（200米），疊加12號(hào)線及多條公交的便捷通勤網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建“居住-生活-就業(yè)”一體化場(chǎng)景。

考察中，工作人員表示，年輕人需要的不僅是睡覺(jué)的地方，更是社交與成長(zhǎng)的第三空間。因此，社區(qū)通過(guò)青年社群活動(dòng)，將其打造為楊浦青年人才的“城市圓夢(mèng)港灣”。

02

城方·耀華璟耀社區(qū)

位于浦東后灘國(guó)際商務(wù)區(qū)核芯地段的城方·耀華璟耀社區(qū)，以“國(guó)際化、年輕化、生態(tài)化”為定位，項(xiàng)目核心亮點(diǎn)也在于“職住平衡”的深度實(shí)踐：

• 交通與商業(yè)閉環(huán)：距地鐵7號(hào)線后灘站僅500米，近南北高架、龍耀路隧道，便捷通達(dá)前灘、徐匯濱江；自帶2萬(wàn)㎡“Young Living”主題商業(yè)街區(qū)，涵蓋餐飲、便利店、健身等剛需業(yè)態(tài)）實(shí)現(xiàn)“下樓即生活”；

• 政策適配性：民用水電燃?xì)鈽?biāo)準(zhǔn)、居住證協(xié)辦、公積金全額提取，切實(shí)降低居住成本；

• 空間效率優(yōu)化：弱化大面積大堂等非核心公區(qū)，將更多空間讓渡給居住區(qū)域。
  

03

上海徐家匯中心城際酒店

商旅長(zhǎng)租是租住產(chǎn)業(yè)中“運(yùn)營(yíng)+資本”結(jié)合最緊密的領(lǐng)域。上海徐家匯中心城際酒店以“包豪斯秩序美學(xué)”為設(shè)計(jì)靈魂，在296間客房商務(wù)空間，展現(xiàn)了商旅場(chǎng)景的深度挖掘能力。

• 空間設(shè)計(jì)：從“住宿”到“商務(wù)場(chǎng)景”的延伸，項(xiàng)目以“高效辦公+品質(zhì)社交”為核心，通過(guò)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，切中商務(wù)客群痛點(diǎn)：

• 客房功能集成：配備新風(fēng)系統(tǒng)、智能控制設(shè)備及迷你吧，部分房型提供定制啤酒與精釀杯具，傳遞輕松社交理念；

• 公共空間復(fù)合：“柏林”“慕尼黑”兩間會(huì)議室配備獨(dú)立茶歇區(qū)，兼顧私密辦公與臨時(shí)會(huì)議需求；小酒館、洗衣房、健身房，精準(zhǔn)解決商務(wù)客群“碎片時(shí)間”需求。

• 長(zhǎng)短租模式結(jié)合：既滿足商旅差旅需求，又通過(guò)家庭式配置（電磁爐、冰箱、獨(dú)立廚房）吸引長(zhǎng)租客群，進(jìn)一步提升資產(chǎn)坪效。

04

西部樂(lè)巢·智和苑

普陀區(qū)的西部樂(lè)巢·智和苑，將租住產(chǎn)業(yè)與人才服務(wù)深度融合，以“全生命周期戶型+生態(tài)共享空間”重新定義住有宜居。

• 產(chǎn)品適配：項(xiàng)目規(guī)劃1156套租賃住房，涵蓋40㎡精致一房、73㎡可變兩房、113㎡可變四房等多元戶型，適配單身青年、小家庭、多孩家庭等不同需求。

• 周邊配套：項(xiàng)目距11號(hào)線武威路站僅200米，周邊7000㎡園林綠化與800㎡共享空間（健身房、瑜伽室、寵物驛站）形成“工作-生活”無(wú)縫銜接。

• 運(yùn)營(yíng)特色：通過(guò)“簽約告知書”限定寵物狗的樓棟分布，既滿足養(yǎng)寵需求又保障社區(qū)環(huán)境；

• 特色戶型：四房戶型以“獨(dú)立空間+私密衛(wèi)生間”吸引陪讀家庭與企業(yè)團(tuán)體入住（目前該房型出租中，企業(yè)客群占比超60%）；

• 審核機(jī)制：95%為散客，但需通過(guò)資質(zhì)審核，確保住有宜居的政策初心?？腿阂云胀印㈧o安通勤的年輕人為主，驗(yàn)證了區(qū)域深耕+精準(zhǔn)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度。

05

COZI可遇·虹橋

虹橋核心區(qū)的COZI可遇·虹橋，作為領(lǐng)盛投資旗下長(zhǎng)租公寓品牌的首作，以“稀缺區(qū)位+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力”成為長(zhǎng)租公寓的一大典型。

• 區(qū)位稀缺：項(xiàng)目距虹橋樞紐僅10分鐘車程，鄰近2/10/17號(hào)線及國(guó)家會(huì)展中心，周邊聚集超500家總部企業(yè)與8萬(wàn)居民，租住需求旺盛。
  

• 社交功能：589套房源中，七成含開放式陽(yáng)臺(tái)，頂層600㎡社交空間（跑步區(qū)、露營(yíng)區(qū)、寵物互動(dòng)區(qū)）與LEED綠色認(rèn)證，使其在虹橋核心區(qū)“非改居”項(xiàng)目中脫穎而出。

• 運(yùn)營(yíng)能力：從“空間運(yùn)營(yíng)”到“資產(chǎn)增值”。項(xiàng)目通過(guò)高頻社交活動(dòng)（如露營(yíng)體驗(yàn)、電競(jìng)比賽）構(gòu)建“無(wú)界社區(qū)”，出租率穩(wěn)定在92%以上。

• 商業(yè)配套：引入肯德基、星巴克、盒馬NB等品牌，進(jìn)一步提升租金溢價(jià)空間。

睿和智庫(kù)觀點(diǎn)

在本次租住領(lǐng)域標(biāo)桿項(xiàng)目考察過(guò)程中，40余家產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)展開深度研討，挖掘項(xiàng)目實(shí)踐背后的底層邏輯與可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

精準(zhǔn)匹配客群是關(guān)鍵

企業(yè)代表首要關(guān)注項(xiàng)目對(duì)民生需求的響應(yīng)細(xì)節(jié)：功能區(qū)配置（如保租房的自習(xí)室、服務(wù)式公寓的共享會(huì)議室、人才社區(qū)的寵物驛站等），是否貼合客群生活習(xí)慣；支付方式（

押一付一、公積金提取

如青年白領(lǐng)、多孩家庭

項(xiàng)目立項(xiàng)與保護(hù)的底層邏輯

資產(chǎn)端關(guān)注項(xiàng)目全周期管理：立項(xiàng)門檻以IRR、回報(bào)周期為核心指標(biāo)；品牌保護(hù)機(jī)制，通過(guò)既有項(xiàng)目數(shù)據(jù)（

出租率、房量、版本

如核心地段避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)

精細(xì)化管理支撐盈利模型

企業(yè)代表拆解運(yùn)營(yíng)核心指標(biāo)：成本結(jié)構(gòu)（

單店運(yùn)營(yíng)成本含能耗、人力，人房比

GOP

本次考察為產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)提供了可落地的實(shí)踐參考。關(guān)于后續(xù)標(biāo)桿項(xiàng)目考察，敬請(qǐng)期待下一次行業(yè)深度交流。