“中國抗日八年就取得勝利，而我這個案子在上海已經(jīng) 15 年了，卻依然沒有勝利的希望，造成這個問題的根本就是某些政府機構(gòu)聯(lián)手將虹梅 3211 號 1-6 幢房所在的國有土地篡改為集體土地，為執(zhí)行該案制造陷阱，究其原因就是這些房屋每年都有上千萬的租金，面對如此豐厚的收益，企業(yè)與某些政府官員相互勾結(jié)，在經(jīng)歷上海市三次巡視之后，依然毫無進展！這就是我們引以為豪的國際大都市——上海法治環(huán)境！” 上海富家物業(yè)管理有限公司負責人何育綸言語間流露出悲憤、無奈與失望。

在他的陳述中，這起耗時 15 年的陳年舊案逐漸揭開面紗，牽扯出國有土地 “變性”、政企利益糾葛、司法執(zhí)行亂象，巡視制度疲軟等一系列問題。

一、撿漏變成撿臭

涉案土地位于上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)紅春村虹梅 3211 號，1993 年，虹橋鎮(zhèn)紅春村與上海虹橋房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)該地，1993 年11月8日，上海市閔行區(qū)規(guī)劃土地管理局為此下發(fā)《關于核發(fā)虹橋鎮(zhèn)紅春村和上海虹橋房地產(chǎn)公司調(diào)整用地范圍規(guī)劃許可的通知》（閔規(guī)土【93】380 號）；1994 年 1 月閔行區(qū)人民政府也下發(fā)《關于批準虹橋鎮(zhèn)紅春村企業(yè)安置用地與虹橋房地產(chǎn)公司已征土地調(diào)換使用的通知》（閔府土【94】3 號文件），虹橋房地產(chǎn)公司還支付了相應土地補償費。

依據(jù)《上海市建設用地許可證》【滬土用（閔府土）字〔95〕第000127 號】，虹梅路房地產(chǎn)用地批準文號為閔府土（94）3 號，用地權屬性質(zhì)明確為國有，至此該土地從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，可進行商品房建設和銷售。

1994 年 12 月，紅春村、虹橋房地產(chǎn)公司與臺胞簡育水等人共同創(chuàng)辦中外合作企業(yè)上海泰豪企業(yè)有限公司（以下簡稱泰豪公司），用于經(jīng)營該地塊房地產(chǎn)業(yè)。

豪泰公司的實景和公司資料

經(jīng)營期間，因泰豪公司無法償還農(nóng)業(yè)銀行金橋支行借款，2000 年農(nóng)業(yè)銀行金橋支行將債權轉(zhuǎn)讓給中國長城資產(chǎn)管理公司上海辦事處，2005 年 12 月該辦事處又轉(zhuǎn)讓給上海新啟投資有限公司，2008 年 8 月 21 日上海新啟投資有限公司又轉(zhuǎn)給何育綸的上海富家物業(yè)管理有限公司（以下簡稱富家公司）。

富家公司決定購買該筆不良資產(chǎn)，是源于閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)紅春村委會書記王志強強烈推薦，并承諾雙方可合作解決債務問題以及共同開發(fā)。

基于對紅春村委會的信賴，何育綸的富家公司購入不良資產(chǎn)包。

2009 年，在富家公司幫助下，紅春公司和泰豪公司達成還款方案，但，紅春公司實現(xiàn)債權后卻態(tài)度突變，堅稱虹梅路房地產(chǎn)是集體土地，并在 2009 年拍賣時向法院申請終止拍賣。

不僅如此，富家公司在接手該資產(chǎn)包后，發(fā)現(xiàn)泰豪公司名下虹梅路 3211 號 1-6 幢房地產(chǎn)（以下簡稱虹梅路房地產(chǎn)）存在諸多在審的司法糾紛，導致資產(chǎn)包無法拍賣，這種狀況直到2013 年 9 月，該案經(jīng)再審、重審后，上海市高級人民法院作出生效民事判決，產(chǎn)權糾紛才結(jié)束。

二、國有辦成集體

按照2009年上海市高級人民法院的司法調(diào)查認定國有土地的結(jié)果，該房地產(chǎn)本可直接司法拍賣，可 2015 年拍賣前，上海市一中院突然向閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局（以下簡稱閔行區(qū)規(guī)土局）征詢意見。而閔行區(qū)規(guī)土局也“積極”配合地出具《回復函》稱：“本地塊為集體工業(yè)用地，故受讓人應當為虹橋鎮(zhèn)范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織。”

這，確實匪夷所思！

首先，該地在1993年已經(jīng)實現(xiàn)從集體轉(zhuǎn)變國有的轉(zhuǎn)變22年，轉(zhuǎn)變的手續(xù)十分齊全，均在司法審查卷宗隨時可查，這本無任何爭議，也就是說上海市一中院完全且應該知道該地屬于國有土地性質(zhì)，但是，為何一中院會向國土局征詢土地性質(zhì)的問題？

很明顯，一中院如此行為這在為自己的違法裁定尋找證據(jù)！

其次，作為專業(yè)負責土地審批的部門——上海市閔行區(qū)規(guī)劃土地管理局，早在1993 年11月8日就為此下發(fā)《關于核發(fā)虹橋鎮(zhèn)紅春村和上海虹橋房地產(chǎn)公司調(diào)整用地范圍規(guī)劃許可的通知》，且相關手續(xù)均是該單位直接辦理的，也就是說，這塊土地屬于國有土地就是他們審批，但是，他們?yōu)楹斡址Q為集體工業(yè)工地？

也很明顯，這是在配合一中院的制造違法證據(jù)！

這種以合法的手段達到非法的目的行為，居然來自國際大都市——上海市司法和行政部門的聯(lián)合行為。

再次，如果是集體工業(yè)用地，那只能用于企業(yè)建設，而絕不可能用于開發(fā)房地產(chǎn)，但是，22年來，泰豪公司一直將該地用于房地產(chǎn)建設，并且建設的房屋至今還在由泰豪公司出租使用，每年的租金近千萬。在上海這樣寸土寸金，經(jīng)濟極度繁榮的地方，他們是如何做到把違法違規(guī)欠缺合法手續(xù)的房屋對外進行租賃經(jīng)營的？

退一步說，即使該地確實是集體，那么泰豪公司開發(fā)的房地產(chǎn)屬于違建，但為何至今該地不僅沒有被強拆，反而還可以大規(guī)模地出租和注冊公司？

最后，在上海市巡視組三次巡查的過程中，虹橋鎮(zhèn)人民政府的回復是早在1994年的審批時候，由于虹橋房地產(chǎn)公司沒有按約支付相關費用，因此，撤銷了國有土地性質(zhì)，這種說法雖然是釜底抽薪的解釋方式，但是這個方式完全沒有合理與合法性，因為22年來，該地一直用于房地產(chǎn)開發(fā)，并且巡視組調(diào)出了當年的支付憑證，并且在2009年的上海市八方房地產(chǎn)評審中和上海市高級人民法院拍賣公示中均明確為國有土地，這些均是官方文件證實的，因此說明虹橋鎮(zhèn)政府對巡視組進行毫無底線的公然撒謊！

如此明顯的違法證據(jù)，上海市一中院也居然就這么配合！

因此，一中院依據(jù)此回復，將虹梅路房地產(chǎn)按集體土地性質(zhì)重新評估，價值從 8700 萬驟降至 4570 萬，且拍賣范圍限定在虹橋鎮(zhèn)政府認定的集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，直接導致司法拍賣擱淺，富家公司債權實現(xiàn)之路被阻斷。

也就是，該地在國有土地的情況下，價值8700萬；而被認定集體土地后卻變成4570萬，貶值了近50%。

“一中院在明明知道該地就是國有土地的情況下，為何要十分突兀地詢問國土局？國土局在明明知道是國有土地的情況下為何回復為集體經(jīng)濟土地？國家正規(guī)審批手續(xù)，難道抵不過一個毫無任何證據(jù)的《回復》？一中院甚至是不認上海市高級人民法院的司法調(diào)查結(jié)果，也不認一中院自己在2009年所做出的拍賣公告？如此精準地使用《回復》的背后是什么？他們?yōu)槭裁催@么做？”何育綸一連串的疑問直指問題的核心——國有土地怎么就變成了集體土地？

另，據(jù)了解，從集體土地變成國有土地很難，但是只要手續(xù)齊全，土地出讓金繳納完整，這個難度不大，三十多年的土地財政就是這樣發(fā)展起來的。

但是，從國有土地變成集體土地卻可能性極小，因為從集體變成國有屬于提升和改變了土地性質(zhì)，反過來卻沒有這樣的通道，就像農(nóng)村戶口變成城鎮(zhèn)戶口很難，更難的是從城鎮(zhèn)戶口變成農(nóng)村戶口一樣，當時在制度設計的時候，就沒有設計“反向流通”的通道，也就是說從低級上升到高級雖難，但有這樣的路徑，但是從高級下降到低級不是難，而是沒有這樣的通道，除非是特批！

因此，虹橋鎮(zhèn)人民政府也知道這個道理，因此從源頭做起——當時沒有轉(zhuǎn)變國有性質(zhì)！

但是，這個說法完全不符合事實，因為，這件事是32年前的事情，并且當時手續(xù)十分完整，既有各方的審批，也有繳納土地出讓金的證據(jù)，關鍵是泰豪公司也是建房使用，更為重要的是在2009年的拍賣公示中明確的就是國有土地。

因此，稍微有點常識的人都知道這不可能是集體土地！

與此同時，早在 2006 年一中院組織拍賣虹梅路房地產(chǎn)時，閔行區(qū)規(guī)土局給法院的回函中，明確虹梅路房地產(chǎn)建造規(guī)劃、建設批準文件為滬閔建 95A-01118 號、97A-095 號建設工程規(guī)劃許可證，未提及集體土地性質(zhì)；當時法院調(diào)查獲取的《上海市建設用地許可證》也清晰載明土地性質(zhì)為國有，評估機構(gòu)據(jù)此作出 8600 萬元評估價格，后因案件再審暫停拍賣。

短短數(shù)年，在無合理事實依據(jù)與明確法律依據(jù)的情況下，閔行區(qū)規(guī)土局 2015 年出具的《回復函》卻將虹梅路房地產(chǎn)土地性質(zhì)認定為集體土地，且該《回復函》形式極不規(guī)范，既無抬頭，也無編號，更不符合政府公文的正常格式，難以想象是政府機關出具的官方文件。

何育綸表示，該土地已被閔行區(qū)政府決定征收，該決定未撤銷且持續(xù)有效，按正常程序應繼續(xù)征收并辦理國有土地使用權登記，而非忽視征收決定隨意認定為集體土地，更荒唐的是即便認定為集體土地，也未辦理集體土地使用權證書。

在房地產(chǎn)評估報告中明確顯示土地的性質(zhì)是國有

三、司法變成私法

在這起執(zhí)行難案件中，位于閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)的上海市一中院利用“近水樓臺先得月”，明顯偏向虹橋鎮(zhèn)，司法雙重標準明顯，導致案件遲遲無法解決。

（一）高額租金執(zhí)行難，對被執(zhí)行人 “網(wǎng)開一面”

虹梅路房地產(chǎn)地理位置優(yōu)越，租金收益豐厚，2015 年之前被執(zhí)行人泰豪公司每月收取租金高達 150 萬元，每年超過 1800 萬元。對于如此可觀的可執(zhí)行財產(chǎn)，一中院卻遲遲不予執(zhí)行；反過來對富家公司提出的查封、限高申請也置之不理。直至 2015 年最高人民法院督察后，一中院才開始每月執(zhí)行 30 萬元租金，對富家公司其他執(zhí)行相關申請仍置若罔聞。

當富家公司質(zhì)疑為何不全額執(zhí)行租金時，一中院給出 “租金收入需要支付紅春公司和其他經(jīng)營成本，無法執(zhí)行” 的理由，令人費解。

按正常司法程序，一中院完全可要求承租商戶將租金直接支付給債權人富豪公司，泰豪公司其他債權人也可依法申請參與分配，而非對普通債權區(qū)別對待、厚此薄彼。

更無法接受的是，該案件作為最高法督查案件，一中院仍在 2017 年 2 月以 “泰豪公司無財產(chǎn)可執(zhí)行為由” 終結(jié)執(zhí)行，嚴重背離司法公正原則。

（二）土地性質(zhì)認定 “唯函是從”，未履行調(diào)查職責

閔行區(qū)規(guī)土局 2015 年出具《回復函》變更土地性質(zhì)后，一中院未對變更的合理性、合法性深入調(diào)查，也未向債權人富家公司詳細說明，僅依據(jù)閔行區(qū)規(guī)土局《回復函》的一面之詞，就推翻前次執(zhí)行中對虹梅路房地產(chǎn)國有土地性質(zhì)的認定，違背司法機關 “以事實為依據(jù)，以法律為準繩” 的判斷原則。

事實上，近年來國家關于集體經(jīng)營性建設用地的法規(guī)政策不斷改革，放寬流轉(zhuǎn)限制。2019 年 7 月國務院辦公廳出臺意見，規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉(zhuǎn)讓可參照國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓；2019 年 8 月修訂后的《中華人民共和國土地管理法》明確允許集體經(jīng)營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，且通過出讓等方式取得的使用權可轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或抵押；2020 年 2 月上海市政府印發(fā)辦法，規(guī)定集體經(jīng)營性建設用地使用權相關交易規(guī)則參照同類用途國有建設用地執(zhí)行。

因此，即便按閔行區(qū)規(guī)土局 2015 年《回復函》認定虹梅路房地產(chǎn)為集體土地，按照最高人民法院的司法解釋，也不應該限制執(zhí)行拍賣申請人的參拍資格。一中院在執(zhí)行中無視法規(guī)，盲目依據(jù)不合理回復，導致司法拍賣無法推進，是對司法權的濫用，嚴重損害司法公信力。

四、巡視變成形式

面對僵局，何育綸將希望寄托在巡視組身上。2020 年 7 月，他將問題反映到上海市閔行區(qū)巡視組，市巡視組調(diào)查發(fā)現(xiàn)國有土地性質(zhì)的完整手續(xù)，責令閔行區(qū)糾正，但毫無結(jié)果；2021 年 7 月，他又反映到上海市住市委統(tǒng)戰(zhàn)部巡視組，結(jié)論一致，要求統(tǒng)戰(zhàn)部推進此事，結(jié)果還是毫無進展；2023 年 7 月，他再次反映到上海市閔行區(qū)巡視組，這次巡視組在總結(jié)會上針對本案嚴重批評閔行區(qū)人民政府及閔行區(qū)國土局，指出行政不作為。

可令人不解的是，歷經(jīng)上海市三次巡視，泰豪公司執(zhí)行一案依舊毫無進展。巡視制度本應是發(fā)現(xiàn)問題、推動解決的重要手段，但在這起案件中，卻未能發(fā)揮應有作用，案件背后的利益網(wǎng)絡依舊堅固。

巡視組調(diào)查的結(jié)果證明1993年已經(jīng)支付了“土地出讓金”

五、朋友變成敵人

早在20世紀90年代，何育綸就到虹橋鎮(zhèn)投資建設，竭盡全力為上海做貢獻。

2020年2月份，當全世界缺口罩時，富家物業(yè)從德國搶購一批N95，然后無私奉獻捐贈給虹橋鎮(zhèn)政府；2022年4月，在上海封控期間，何育綸又出錢出力并策劃組織了兩岸數(shù)十位藝人歌手明星抗疫公益音樂視頻＂明天會更好＂，這個視頻除了在國內(nèi)得到數(shù)千萬的播放流傳，同時在海外也獲得了七百多家媒體報道，以及超過1.5億的播放量。

按說，這樣的企業(yè)家理應得到尊重和保護，但是在推動本案時，富家公司負責人何育綸多次向上海市有關部門反映該案的情況后，等來的不是本案的轉(zhuǎn)機，而是更為猛烈的報復。

首先是剝奪何育綸下屬的富家物業(yè)的競拍資格：由于被執(zhí)行的建筑物土地已登記在合資公司名下，而上海富家物業(yè)管理有限公司同樣為虹橋鎮(zhèn)下屬集體參股的合資公司，因此不應該剝奪競拍人資格，但是在競拍時，虹橋鎮(zhèn)政府以富家物業(yè)是合資身份，被排除在外。

其次，富家物業(yè)在虹橋鎮(zhèn)運營的“伯爵山莊”項目被提前終止合作，違背當初在外經(jīng)委備案登記的有效章程，無視其優(yōu)先權而徑自對外招租由上海富家物業(yè)管理有限公司所投資建設的房產(chǎn)，

最后就是對項目進行“惡意執(zhí)法”，對富家物業(yè)公司名下的房產(chǎn)進行封門斷電斷水等，導致項目停止，在無法阻止何育綸維護正當合法權益的情況下，用另一種權力對何育綸合法經(jīng)營進行圍剿，這哪里是執(zhí)法，分明就是打擊報復和“警示教育”，沒有任何的正當性，這樣的事情居然發(fā)生在上?！@個首善之區(qū)，實在令人汗顏！

不僅如此，司法雙標更為嚴重，富家物業(yè)曾在2015年因為人擔保而曾經(jīng)在同樣的上海一中院執(zhí)行局成為被執(zhí)行人，而上海一中院對待上海富家物業(yè)管理有限公司是即刻100%查封所有的公司賬戶余額，同時對負責人何育綸進行邊控等一切措施！而反觀上海富家物業(yè)管理有限公司對泰豪公司申請執(zhí)行時，同一個法院執(zhí)行局對上海富家物業(yè)管理有限公司申請對泰豪公司查封賬戶的合法要求置若罔聞，自2008年至2025年，長達17年時間放任虹橋鎮(zhèn)集體企業(yè)泰豪公司可意違法地利用已被查封且無使用執(zhí)照的房屋對外收取累計高達2億多人民幣的租金！

以上就是本案的基本情況，通過何育綸的陳述以及相關證據(jù)，可以清晰地看到本案核心在與虹梅路 3211 號 1-6 幢房地產(chǎn)相關的國有土地性質(zhì)被違規(guī)變更為集體土地，以此阻礙司法拍賣，相關方妄圖侵占每年上千萬的租金收益。

從閔行區(qū)規(guī)土局前后矛盾的土地性質(zhì)認定、虹橋鎮(zhèn)紅春村出爾反爾謀私利，到一中院執(zhí)行過程中的雙重標準，再到何育綸因反映問題遭虹橋鎮(zhèn)打擊報復，以及三次巡視未能推動案件解決，各環(huán)節(jié)相互勾連，暴露出當?shù)卦谕恋毓芾?、司法?zhí)行、監(jiān)督機制等方面存在的嚴重問題，損害了債權人富家公司的合法權益，也對上海的法治形象造成負面影響。

“我就想知道，他們到底通過什么手段將國有土地變成集體土地的？為什么剝奪我的競拍權？為什么要拿與本案無關的項目要挾我？又為什么三次巡視結(jié)果明確卻毫無進展？”何育綸憤怒地說

上海市該如何面對何育綸的正當訴求？該如何維護上海的營商環(huán)境？我們拭目以待。