最近，濱江老板戚金興的一番話，在業(yè)內(nèi)激起千層浪。

戚金興表示：“接下來(lái)，我就是‘銷(xiāo)售董事長(zhǎng)’，銷(xiāo)售是一號(hào)部門(mén)?！?/strong>

當(dāng)同行都在為“活下去”而收縮戰(zhàn)線、勒緊腰帶時(shí)，濱江不僅沒(méi)有退守，反而選擇迎難而上。

就在剛剛過(guò)去的8月底，濱江交出了一份凈利潤(rùn)同比暴漲120%的半年業(yè)績(jī)。

今年上半年，濱江實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額527.5億，TOP10中唯一民營(yíng)房企，穩(wěn)坐“民企TOP1”。

更令人驚訝的是，濱江的融資成本繼續(xù)下降，低至3.1%，比一些央國(guó)企還要低。

而近期他們?cè)诤移号e辦的發(fā)布會(huì)上，戚金興更是一口氣拿出25個(gè)新品。

在濤哥看來(lái)，濱江是目前為數(shù)不多還保持積極發(fā)展的民企，銷(xiāo)售、產(chǎn)品、戰(zhàn)略火力全開(kāi)。

正如戚金興所言：“該沖刺的時(shí)候就沖刺，該放緩的時(shí)候就放緩，這才是濱江的底色。”

今天，濤哥就跟大家聊聊濱江逆勢(shì)增長(zhǎng)背后，到底做對(duì)了什么，以及對(duì)行業(yè)有哪些啟發(fā)。

1

引擎全開(kāi)，以銷(xiāo)售為絕對(duì)核心

市場(chǎng)越是悲觀，帶來(lái)現(xiàn)金流的部門(mén)就越重要。

濱江對(duì)此的理解比任何房企都深刻，行動(dòng)也比任何房企都果斷。

1） 老板下場(chǎng)，做“銷(xiāo)售董事長(zhǎng)”

戚金興自詡“銷(xiāo)售董事長(zhǎng)”，在當(dāng)下行業(yè)環(huán)境中信號(hào)意義極其強(qiáng)烈。

房地產(chǎn)行業(yè)早已告別了拿地就能賺錢(qián)的時(shí)代，去化和回款成為重中之重。

戚金興親自下場(chǎng)，就是最直白的表態(tài)：濱江的所有資源，尤其是他本人的時(shí)間和精力，都將傾斜于銷(xiāo)售。

據(jù)悉戚金興會(huì)親自盯每一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、樓層的價(jià)格體系，乃至每日的銷(xiāo)售去化數(shù)據(jù)。

有趣的是，回望濱江33年發(fā)展史，“一號(hào)部門(mén)”從工程到物業(yè)、財(cái)務(wù)，再到今天的銷(xiāo)售。每一次調(diào)整，都是對(duì)市場(chǎng)變化最快速的回應(yīng)。

這一次濱江的選擇，也再次表明：

只有強(qiáng)大的銷(xiāo)售造血能力，才是穿越周期的硬通貨，濤哥建議給房企銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)加薪。

2）合理定價(jià)，肯“讓利給客戶(hù)”

如何做好銷(xiāo)售？戚金興也闡述了他的方法：

市場(chǎng)好的時(shí)候，幫股東多賺一點(diǎn)；市場(chǎng)不好的時(shí)候，讓客戶(hù)多賺一點(diǎn)。

這意味著從定價(jià)的那一刻起，濱江就傾向“合理定價(jià)”，多留一點(diǎn)空間，讓客戶(hù)也能獲益。

憑借強(qiáng)大的成本控制能力，濱江本身就有比同行更厚的緩沖空間。即便讓利，產(chǎn)品依然具備超高的品質(zhì)，所以常常實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即熱。

以今年為例，濱江推出9個(gè)項(xiàng)目全部進(jìn)入搖號(hào)階段，遙遙領(lǐng)先的業(yè)績(jī)拿下上半年杭州銷(xiāo)冠。

正是在這種銷(xiāo)售理念下，濱江房子在二手市場(chǎng)認(rèn)可度高，老業(yè)主復(fù)購(gòu)率高，住幾年后轉(zhuǎn)手，也更能保值增值。

2

死磕產(chǎn)品，持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品體系

在很多房企專(zhuān)注“降本增效”的今天，濱江反其道而行之，不僅沒(méi)有在品質(zhì)上妥協(xié)，而是以前所未有的力度進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)和體系梳理。

濤哥發(fā)現(xiàn)，濱江的產(chǎn)品本就是行業(yè)標(biāo)桿，2025年更是完成了一次全新迭代。

1）從單點(diǎn)突破，到體系作戰(zhàn)

過(guò)去人們談?wù)摓I江，印象是品質(zhì)好，但具體好在哪里，產(chǎn)品線如何劃分，并不清楚。

過(guò)去，戚金興本人的經(jīng)驗(yàn)和審美，是濱江品質(zhì)的最高保證，但這終究是一種個(gè)人英雄主義，產(chǎn)品的穩(wěn)定性不能只依賴(lài)于一個(gè)人。

而在今年，濱江完成了產(chǎn)品戰(zhàn)略的一次歷史性進(jìn)化。

8月底的發(fā)布會(huì)上，濱江正式推出六大產(chǎn)品系列：鉆石版、翡翠版、玉石版、瑪瑙版、水晶版和琉璃版。

這代表著濱江的產(chǎn)品打造，告別過(guò)去依賴(lài)項(xiàng)目“單點(diǎn)突破”的經(jīng)驗(yàn)式打法，進(jìn)化到梯度明確、可復(fù)制的“體系化作戰(zhàn)”階段。

2）以旗艦之名，投入無(wú)上限

對(duì)于新推出的25個(gè)項(xiàng)目，戚金興將前五個(gè)直接定為“武林壹號(hào)”級(jí)別。

分別是：老城核心區(qū)申花的武林壹號(hào)民生藥廠地塊，江南的武林壹號(hào)水電新村，已入市的奧體武林壹號(hào)奧映鳴翠，世紀(jì)城的武林壹號(hào)金帝拿下的豐北地塊，蕭山的武林壹號(hào)浩運(yùn)府。

其中最受關(guān)注的水電新村項(xiàng)目，被定義為“濱江2025一號(hào)作品”，單價(jià)預(yù)計(jì)超12萬(wàn)+元/㎡。

戚金興甚至直接喊話CCD設(shè)計(jì)董事長(zhǎng)鄭忠：

水電新村裝標(biāo)起步12000元/㎡，在這個(gè)基礎(chǔ)上往上加更高都可以。

戚金興對(duì)這個(gè)項(xiàng)目唯一的要求是：“要保持產(chǎn)品第一的時(shí)間長(zhǎng)一些”。

他想再造一個(gè)像武林壹號(hào)一樣的經(jīng)典之作，為杭州打造一個(gè)劃時(shí)代的新標(biāo)桿，值得期待。

3）打造好房子，讓市場(chǎng)評(píng)分

2025年，“好房子”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，成為國(guó)家層面的發(fā)展導(dǎo)向。

然而早在2019年，濱江的slogan就已是“讓老百姓都能住上一套好房子”，長(zhǎng)期踐行“好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)。

在最新發(fā)布會(huì)上，戚金興又提出不少關(guān)于“好房子”的新金句。

首先，“好房子≠高價(jià)房”。

很多人眼里，“好房子”往往等于昂貴材料堆砌，甚至是豪宅的專(zhuān)屬標(biāo)簽。

戚金興卻強(qiáng)調(diào)：好房子不等于高價(jià)房，可以是剛需首套，可以是改善型住房。核心在于品質(zhì)和價(jià)值，而不是價(jià)格本身。

其次，好房子必須“有流速”。

戚金興提出好房子的另一個(gè)關(guān)鍵詞是“流速”。即：在相同價(jià)格下，流速要比別人快；相同流速下，價(jià)格要比別人高。

這意味著濱江的房子，不僅要品質(zhì)過(guò)硬，還要能在市場(chǎng)上被迅速認(rèn)可，這樣才能形成良好的流通速度。

最后，好房子要敢于“和市場(chǎng)硬碰硬”。

他把好房子的評(píng)判權(quán)交給市場(chǎng)和客戶(hù)，關(guān)注業(yè)主住進(jìn)去后的真實(shí)滿意度，以及他們是否愿意發(fā)動(dòng)家人朋友持續(xù)購(gòu)買(mǎi)，這都是檢驗(yàn)“好房子”的終極標(biāo)準(zhǔn)。

3

戰(zhàn)略清醒，在寒冬中囤積脂肪

今年上半年，濱江在杭州兩度刷新杭州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

有人說(shuō)戚金興拿地動(dòng)作猛、眼光獨(dú)到，不過(guò)在他看來(lái)，能拿下核心地塊，至少意味著有優(yōu)質(zhì)資源可供開(kāi)發(fā)。

面對(duì)采訪時(shí)他表示：“今年的冬天特別長(zhǎng)，特別冷，所以現(xiàn)在趁著還有脂肪增厚的機(jī)會(huì)，還有吃的，抓緊再囤一點(diǎn)，來(lái)抗拒今后的不確定。”

這段話，是理解濱江所有行為的關(guān)鍵。

它今年的“猛”并非源于盲目樂(lè)觀，恰恰相反，是一種極度“清醒的悲觀”。

因?yàn)樗A(yù)判未來(lái)的挑戰(zhàn)或許會(huì)遠(yuǎn)超想象，所以在窗口期不惜一切代價(jià)地囤積脂肪，獲取最多的現(xiàn)金、拿下最優(yōu)質(zhì)的土地、建立最深的品牌護(hù)城河。

而濱江之所以敢在拿地與產(chǎn)品上不計(jì)成本地投入，敢在行業(yè)調(diào)整周期逆勢(shì)沖刺，最大的底氣可能來(lái)自“錢(qián)”和“人”。

一方面，手中有糧，心里不慌

據(jù)半年報(bào)顯示，濱江上半年營(yíng)收暴漲87.8%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)120%。

同時(shí)其銀行存款超過(guò)有息負(fù)債，現(xiàn)金短債比高達(dá)3.14倍，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。

更關(guān)鍵的是融資成本，短短8年內(nèi)，濱江融資成本從6.0%下降至3.1%，足以看出市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力和企業(yè)信譽(yù)的認(rèn)可。

另一方面，是強(qiáng)悍的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)

據(jù)悉濱江總部只有40余人，投資部4人，設(shè)計(jì)部2人，戚金興本人身兼設(shè)計(jì)總和工程總。

一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)，標(biāo)準(zhǔn)配置10人團(tuán)隊(duì)，收尾后立刻奔赴下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。這種極簡(jiǎn)、高效的組織模式，讓濱江始終保持敏捷的速度。

沒(méi)有冗長(zhǎng)匯報(bào)，沒(méi)有推諉扯皮內(nèi)耗，將全部的精力聚焦于業(yè)務(wù)本身，從而在銷(xiāo)售端持續(xù)爆發(fā)。

更驚人的是穩(wěn)定性，濱江高管30多年幾乎沒(méi)人離職，公司內(nèi)不提倡加班，每天工作7小時(shí)，過(guò)年放假18天，不定期帶家屬出去團(tuán)建，員工福利極好。

此外，濱江有超70%的土儲(chǔ)在杭州。這種主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，讓濱江在當(dāng)?shù)負(fù)碛胁豢蓮?fù)制的忠誠(chéng)度。

過(guò)去十年，杭州商品房有20%都是濱江建造。尤其是5萬(wàn)以上的市場(chǎng)，濱江占比53%，6萬(wàn)以上的市場(chǎng)占比約70%——

因此，濱江一度被認(rèn)為是“杭州城投”般的存在

在濤哥看來(lái)，2025年的濱江，就像一條逆流中奮力上游的鮭魚(yú)，成為行業(yè)“穿越周期”范本，戚金興的發(fā)言和理念也告訴我們——

即使在最艱難的時(shí)刻，回歸商業(yè)的本質(zhì)，抓好銷(xiāo)售、做好產(chǎn)品、守好現(xiàn)金流，始終都是穿越周期的關(guān)鍵。

關(guān)于今天分享的內(nèi)容，大家有什么評(píng)價(jià)？歡迎留言告訴我們。