前幾天看朋友圈的海報

抖音渠道入駐中海瑞文里以后排卡突破60張

他們在朋友圈宣傳了一下

心里想說他們真的不容易

通州運河玖院好像排卡700來張都沒發(fā)朋友圈

石景山西黃村排卡60張就開心的慶祝了

相同的合作方

兩個項目，一東一西

長安街東西延線

均價6萬左右

一個是石景山城六區(qū)西五環(huán)相對比較好的板塊

另外一個是副中心通州運河五環(huán)外最好的板塊

怎么對比這么慘烈……

當然，運河排卡時間比較長了

但是我記得運河排卡一個星期左右

就突破了300張

我們拿300張對比60張

也是有5倍的差距

為什么會這樣

我們從市場周期來說一說

關于天時

石景山房價是從高峰走向低谷的階段

而通州是沉寂多年積累剛開始爆發(fā)的前期

石景山房價最高點是2020年左右

整體城市更新

環(huán)境大變樣

新房價格從5萬多突破7萬?

標桿遠洋沁山水突破了9萬

開始向10萬走

之后石景山二手房板塊跟隨整個北京大盤向下走

新盤節(jié)點上比其他板塊晚了一年

2023年北京新房價格集體下行

2024年豐臺新房表現(xiàn)的更為猛烈

而石景山其實已經(jīng)扛了很久

但是也終于在2024年下半年支撐不住了

今年上半年，北辛安 古城 蘋果園多個板塊出現(xiàn)特價房

基本上都在5.3到5.8之間

作為石景山業(yè)主，我不是黑石景山

我長期看好他

石景山作為城六區(qū)環(huán)線位置上也是很大的優(yōu)勢

我依然覺得他全北京通勤對比通州更方便

但是每個區(qū)域有不同的周期

需要客觀看待

而通州，作為2016年就開始嚴格限購的區(qū)域

房價一直在下跌

2016年通州借著通州副中心利好

二手房漲幅接近翻倍

可以說是全北京表現(xiàn)最靚的仔

之后房價一路跌跌跌

甚至出現(xiàn)了專門唱衰通州的房V

那哥們天天吹麗澤唱衰通州

現(xiàn)在好像查無此人了

但也算是標志性的事件

去年通州放松限購

加上五環(huán)外不限制套數(shù)

再加上，通州沉寂了那么多年

新的班子上臺

一片改革的新氣象

全北京的關注力回到通州是必然

前有朝棠攬閱賣爆

后有運河玖院

這只是剛剛開始發(fā)力

通州后勁很大

所以，從天時來講，通州處于爆發(fā)前期

石景山房價雖然處于底部了，還要經(jīng)過一段時間的調(diào)整

關于地利

通州運河板塊

雖然在通州

但是購買力全北京

通州其他地方是通縣的

而運河是北京的……

從貓叔的客戶角度看

有東西城，海淀，朝陽客群

客戶基數(shù)大

五河交匯的視野

絕對的規(guī)劃利好

是北京獨一份的

戶型從100多到200多

購買梯隊明確

客群更廣泛

而西黃村

吸附的則是石景山本地人

京西需要通勤的剛需群體

客戶基數(shù)差很多

周邊老破小無解

配套豐富自住可以

缺少想象力

而西黃村也同時被石景山其他板塊截流

畢竟西黃村報價6.8萬

而5萬多的板塊很多

西黃村除了通勤優(yōu)勢

發(fā)展，城市界面，不如北辛安，蘋果園

很多通州本地大V

借著抖音CPS的平臺

也在推西黃村

認為西黃村和運河一樣潛力很大

這完全是錯覺

老實說，我通州本地客戶沒太多的

通州之前我也看不太上

我客戶基本是600萬起步群體

覆蓋全北京

而運河是很多客戶主動問

我才推的

感謝我的客戶

他們讓我知道

運河這個板塊的購買力

真金白銀的投票

幾百萬上千萬的支出

更有說服力

當然這期間也有很多粉絲問我

瑞文里到底能不能買

老實說

瑞文里如果開盤折扣做到跟運河玖院一樣

兩者價格差不多

是可以買的

畢竟現(xiàn)在運河板塊的吸附力比西黃村強

咱們買了至少不能站崗吧

后續(xù)西黃村穩(wěn)定保值就行了

最后還是希望瑞文里和運河玖院都能大賣

希望市場能夠快些好起來

希望行業(yè)敗類

趕緊被市場沖刷掉

希望開發(fā)商多卷產(chǎn)品，卷交付，同時價格香哈哈哈哈

以上是貓子的碎碎念……

感謝你看完。

如果你對西黃村和運河玖院想有更多了解

可以加微信maoduidui03

我們告訴你一些，市場真實的聲音