手中的房子掛牌半年，看房者來(lái)來(lái)去去，卻始終無(wú)人接手。價(jià)格一降再降，已經(jīng)低于同小區(qū)同類房型，依然難以變現(xiàn)。這不是個(gè)例，而是當(dāng)下樓市中眾多業(yè)主面臨的真實(shí)現(xiàn)狀。
曾經(jīng)，房子是財(cái)富的象征，是穩(wěn)賺不賠的投資。如今，它卻成了許多家庭手中流動(dòng)性最差的資產(chǎn)。想要“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換計(jì)劃，在第一步就卡了殼。為何曾經(jīng)一房難求的市場(chǎng)，會(huì)發(fā)生如此翻天覆地的變化？

供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變
過(guò)去二十年，中國(guó)城市化進(jìn)程迅猛，大量人口涌入城市，產(chǎn)生了巨大的住房需求。開(kāi)發(fā)商拼命建樓，投資者瘋狂購(gòu)房，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，形成了一種似乎永不落幕的繁榮景象。
然而今天，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。該有房的家庭大多已經(jīng)有了住房，甚至不少家庭擁有多套房產(chǎn)。隨著人口結(jié)構(gòu)變化和年輕人口數(shù)量減少，新增購(gòu)房需求明顯減弱。相反，看到房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，投資客紛紛想要套現(xiàn)離場(chǎng)，掛牌量激增，市場(chǎng)徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。
買(mǎi)賣(mài)雙方的心理拉鋸戰(zhàn)
市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理預(yù)期也出現(xiàn)了巨大鴻溝。
賣(mài)家往往參照去年甚至前年的成交價(jià)來(lái)定價(jià)，難以接受資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實(shí)?！拔疫@房子買(mǎi)的時(shí)候花了300萬(wàn)，現(xiàn)在憑什么只能賣(mài)250萬(wàn)？”這是許多業(yè)主的內(nèi)心獨(dú)白。每一次降價(jià)都是心理上的巨大煎熬。
買(mǎi)家卻持完全不同心態(tài)。看著房?jī)r(jià)陰跌的趨勢(shì)，購(gòu)房者普遍抱有“再等等可能更便宜”的心理。雙方價(jià)格預(yù)期差距太大，難以達(dá)成交易，市場(chǎng)陷入僵持狀態(tài)。
購(gòu)房門(mén)檻的實(shí)際提高
雖然房?jī)r(jià)表面上有小幅回調(diào)，但購(gòu)房的實(shí)際門(mén)檻卻不降反升。
銀行對(duì)二手房貸款審批更加謹(jǐn)慎，評(píng)估價(jià)往往低于實(shí)際成交價(jià)。這意味著購(gòu)房者需要準(zhǔn)備更多首付，超出了許多人的預(yù)期和能力。同時(shí)，貸款利率優(yōu)惠不再，月供壓力增加，進(jìn)一步削弱了購(gòu)房能力。
另一方面，開(kāi)發(fā)商為了促銷新房，推出各種優(yōu)惠措施——直接打折、送車位、送裝修，甚至承諾包租。加上新房首付比例和貸款條件往往更優(yōu)越，許多購(gòu)房者自然流向新房市場(chǎng)，進(jìn)一步擠壓了二手房的生存空間。
房產(chǎn)觀念的徹底重塑
十年光景，市場(chǎng)徹底顛倒。過(guò)去買(mǎi)房要靠搶，甚至需要排隊(duì)搖號(hào)；如今開(kāi)發(fā)商天天打電話推銷，中介殷勤推薦新房源。這種轉(zhuǎn)變不僅反映了市場(chǎng)變化，更徹底重塑了人們對(duì)房產(chǎn)的認(rèn)知。
房子終究是一種商品，必然受到市場(chǎng)規(guī)律的制約。過(guò)去二十年的單邊上漲行情，讓許多人錯(cuò)誤地認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌?，F(xiàn)在的市場(chǎng)給所有人上了一課：沒(méi)有任何資產(chǎn)能夠脫離價(jià)值規(guī)律。
普通家庭的資產(chǎn)困境
對(duì)普通家庭而言，房產(chǎn)往往占據(jù)家庭資產(chǎn)的絕大部分，甚至是幾代人的積蓄。房產(chǎn)難以變現(xiàn)，意味著家庭資產(chǎn)流動(dòng)性極差，急需用錢(qián)時(shí)無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，成為一個(gè)棘手的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
當(dāng)然，并非所有房產(chǎn)都難賣(mài)。地段優(yōu)越、戶型合理、定價(jià)適中的房子仍然有市場(chǎng)需求。但那些“老破小”或者位置偏遠(yuǎn)、配套滯后的房產(chǎn)，即使大幅降價(jià)也難以找到接盤(pán)者。這種分化趨勢(shì)未來(lái)可能更加明顯。
面對(duì)現(xiàn)實(shí)的應(yīng)對(duì)之策
對(duì)于想要賣(mài)房的業(yè)主，首先需要調(diào)整心態(tài)，放棄賣(mài)在最高點(diǎn)的幻想。能夠順利變現(xiàn)，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中已屬不易。定價(jià)方面，不應(yīng)與鄰居攀比誰(shuí)掛價(jià)更高，而應(yīng)參考近期實(shí)際成交價(jià)格，合理定價(jià)才能加速成交。最后是需要更多耐心，接受現(xiàn)在賣(mài)房周期大幅延長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。
對(duì)購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)提供了更多選擇和議價(jià)空間，可以從容比較，不必像過(guò)去那樣盲目搶房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化印證了那句老話：三十年河?xùn)|，三十年河西。
樓市冷暖，如四季更迭。發(fā)愁買(mǎi)不起的時(shí)代過(guò)去了，如今發(fā)愁賣(mài)不掉。這種轉(zhuǎn)變背后，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟的必然歷程。