每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

時(shí)隔五個(gè)月，老粉絲劉先生突然又和花姐聊天了。

昨天早上9點(diǎn)多，他發(fā)來一條信息：“花姐，有沒有打算分析嘉華天珺西區(qū)新報(bào)規(guī)圖的文章？”

花姐翻查了聊天記錄，之前最后一次聊天，劉先生留下一句話：“我買天珺了”。

他是嘉華天珺東區(qū)的業(yè)主，買了一套99平米戶型。

9月8日，北京市住建委公示了嘉華天珺西區(qū)的調(diào)規(guī)圖，在東區(qū)的業(yè)主群里炸了鍋。老版設(shè)計(jì)方案，是在2024年9月19日?qǐng)?bào)規(guī)的。

劉先生自然也十分關(guān)心。他判斷西區(qū)不可能出現(xiàn)陽臺(tái)，只是擔(dān)心西區(qū)背刺?hào)|區(qū)，同款產(chǎn)品出現(xiàn)側(cè)飄窗。

長江后浪推前浪。

花姐通讀嘉華天珺西區(qū)的新圖紙，發(fā)現(xiàn)它是今年多個(gè)調(diào)規(guī)項(xiàng)目里力度最大的，可謂是：推倒重來。

有3個(gè)初步印象：

1、樓棟朝向，變成正南正北朝向；

2、大門的尺度做了大幅提升，面寬和縱深都加強(qiáng)了；

3、砍去了原來的134平米戶型，整體戶型面積縮小了；

還有一個(gè)，就是劉先生最關(guān)心的，和東區(qū)99平米面積相當(dāng)?shù)牟糠謶粜停辛藗?cè)飄窗�；ń阏J(rèn)為，西區(qū)調(diào)規(guī)后，對(duì)東區(qū)最大的背刺是，樓棟由“不正”變成“正南正北”。在北京，樓棟朝向蠻關(guān)鍵的。

樓棟朝向，走向“正”道

嘉華天珺的規(guī)劃，只調(diào)改了西區(qū)，東區(qū)沒動(dòng)。

按照新方案參數(shù)，西區(qū)占地2.76萬㎡，總建面7.39萬㎡，其中地上建面4.69萬㎡，地下2.7萬㎡，容積率1.7。這些參數(shù)，至少地上面積和容積率，是沒變的。

樓棟排布上，和老版方案相比，最大的變化是樓棟朝向：

原版的樓棟排布與東區(qū)一致，東偏南21度，與南側(cè)的大牛坊街，順著馬路排布。新版打破常規(guī)，樓棟變成正南正北。

在北京，很多買家很忌諱樓棟“不正”。一是、北京冬季漫長，很看重采光，正南正北的日照最長；二是、無論從政的，還是從商的，都不喜歡“不正”。

這兩點(diǎn)問題，相信嘉華天珺在賣東區(qū)的房子時(shí)，自我感受頗深。

樓棟朝向變了，布局也跟著要變。原版樓棟呈平行排列，變成了點(diǎn)狀布局；一個(gè)新問題來了，點(diǎn)狀布局會(huì)帶來角煞。

類似嘉華天珺這類樓棟“不正”的樓盤，海淀還有一個(gè)，中海翠湖玖章——原中海中旅西山觀復(fù)，東偏南18.71度。于2024年6月領(lǐng)證，網(wǎng)簽69套，網(wǎng)簽率27%，均價(jià)7.64萬元/平米。

有了調(diào)規(guī)機(jī)會(huì)，嘉華天珺決心將西區(qū)走向“正道”，是核心訴求之一。

砍掉134平米戶型，戶型整體變小

樓棟朝向調(diào)整，意味著整個(gè)規(guī)劃推倒重來。

原版10棟住宅樓，變成15棟；原版房源424套，增至488套；戶均面積從111平米，縮至100平米。

這意味著，新版的戶型變小了。西區(qū)原來只有兩款戶型，99平米和134平米。

現(xiàn)在，花姐推測為五種戶型：80平米、100平米、102平米、115平米和120平米，后兩者為小四居。

為什么要改�。考稳A天珺東區(qū)的銷售數(shù)據(jù)最有說服力。

東區(qū)在今年1月份領(lǐng)證852套房，至今網(wǎng)簽212套，網(wǎng)簽率24.88%，均價(jià)8.53萬元/平米。

拆細(xì)來看，99平米戶型供應(yīng)324套，網(wǎng)簽146套，網(wǎng)簽率45%；88平米戶型供應(yīng)43套，網(wǎng)簽24套，網(wǎng)簽率57%；120平米以上戶型供應(yīng)342套，網(wǎng)簽25套，網(wǎng)簽率7.3%。

哪款戶型賣得好，高下立判。西區(qū)把戶型調(diào)小，勢在必行。

有關(guān)贈(zèng)送面積，嘉華天珺西區(qū)沒有突破海淀樓市的規(guī)則，依然只有飄窗贈(zèng)送。

點(diǎn)狀布局，加上樓棟數(shù)量增多，也意味著邊戶增多，邊戶飄窗的贈(zèng)送力度會(huì)大一些。

樓盤調(diào)規(guī)的眾生相

在嘉華天珺調(diào)規(guī)之前，北京至少有五個(gè)盤進(jìn)行了調(diào)規(guī)。

花姐在這逐一列舉下：

4月14日，大興區(qū)元啟在就原版的基礎(chǔ)上，樓棟位置不變，只增加了奇偶陽臺(tái)；

4月27日，亦莊北京潤府二期調(diào)規(guī)，增加南北雙陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊；

6月3日，通州縵云ONE調(diào)規(guī)，主要在二期增加了陽臺(tái)和首層架空層；

8月6日，通州朝棠攬閱東區(qū)調(diào)規(guī)，基于西區(qū)成交數(shù)據(jù)判斷，砍掉了東區(qū)124平米大戶型，將整體戶型變小；

8月12日，通州北投云帆汀瀾調(diào)規(guī)，推翻了圍合式布局，變成點(diǎn)狀布局，戶型增加了內(nèi)嵌式陽臺(tái)；

和這個(gè)五個(gè)盤相比，嘉華天珺的調(diào)規(guī)力度和北投云帆汀瀾蠻像的：都是拿了預(yù)售證，還要調(diào)規(guī)。

4月5日，嘉華天珺西區(qū)取證，獲批預(yù)售10棟樓424套住宅，直到調(diào)規(guī)之前，網(wǎng)簽一直掛零。

北投云帆汀瀾更是拖拖拉拉，2023年6月20日拿地，直到2025年1月26日才取得預(yù)售許可證，至今未開盤。最終等來調(diào)規(guī)方案，甚至還要改名字。

這些，都是“事出反常，必有蹊蹺”。

當(dāng)然，元啟調(diào)規(guī)的決心更大，即便有了66套網(wǎng)簽，也要調(diào)規(guī)了。（詳見《北京樓盤調(diào)規(guī)，一個(gè)比一個(gè)猛！》）

此外，嘉華天珺西區(qū)調(diào)規(guī)，應(yīng)有風(fēng)水方面的考慮。1、北面不遠(yuǎn)的故宮北院，主建筑也是正南正北，嘉華天珺西區(qū)與之呼應(yīng)；2、西區(qū)大門變大，二進(jìn)制，有一個(gè)景墻圍合的圓形，藏風(fēng)聚氣。咨詢有關(guān)嘉華天珺風(fēng)水，加花姐微信louhua007.

原來人行只有一個(gè)出入口，現(xiàn)在變成三個(gè)——新增了西和南出口。車庫出入口也從原來的西口和北口，變成了東口和南口。

花姐點(diǎn)評(píng)：

好房子時(shí)代，樓盤調(diào)規(guī)見怪不怪了。

網(wǎng)簽了，也可以調(diào)規(guī)；領(lǐng)了預(yù)售證，也可以調(diào)規(guī)；沒有動(dòng)工的地塊，也可以調(diào)規(guī)，等等，五花八門。

它們只有一個(gè)目的，為了把房子更好、更快地賣出去。

調(diào)規(guī)貌似很風(fēng)光，但房企背后付出了巨大的艱辛。

不單單是金錢成本，更多是時(shí)間成本。

拿元啟來說，為了調(diào)規(guī)，不僅僅損失了一部分原有客戶，而且銷售業(yè)務(wù)停擺了近一年。

因?yàn)椋淮握{(diào)規(guī)，一切都得重走一遍，報(bào)規(guī)、審批、拿規(guī)劃證、預(yù)售證等。

但，好事多磨。

我們欣喜地看到，元啟調(diào)規(guī)后，拿下了周度網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王：109套、1.12萬平、5.97億元。北京潤府二期雲(yún)萃、朝棠攬閱東區(qū)，莫不如此。

與其等待奇跡，不如破釜沉舟，主動(dòng)出擊。

花姐很佩服，保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理李紅亮不破不立的勇氣。他進(jìn)京履新，還不足半年。

在嘉華天珺，宇宙第一房企保利發(fā)展持股60%、操盤，另40%股權(quán)由北京建工地產(chǎn)持有。