經(jīng)常有人說，買房不買安置房，拆遷小區(qū)里的業(yè)主，大多數(shù)是當?shù)氐睦暇用?，發(fā)生個口角，都吵不過別人。俗話說，無風不起浪，無巧不成拙，這也是大多數(shù)購房者傳遞出來的看法。

有租住過安置房小區(qū)的業(yè)主，應該都會明白一件事，物業(yè)管理是最大的痛點，低廉的物業(yè)費，也帶來不了高品質(zhì)的服務，大多數(shù)拆遷安置房的物業(yè)費都是在1.1元/平米。

從而導致，小區(qū)的管理凌亂，公共設施老舊之后難以修補。加上老年人多，樓道上也容易堆積一些雜物，日積累月，長時間這樣，就變得破舊不堪了。

在2018年以前，大多數(shù)安置房都是這樣，商品房和安置房分得清清楚楚。2018年以后，開發(fā)商被要求蓋房子的時候，要把安置房融入進去，就形成了安置型商品房，小區(qū)的各方面管理，就得到了一定提升。

在鼓樓區(qū)就出現(xiàn)一批，安置房比商品房還貴的現(xiàn)象，譬如：鼓樓映，匯成永安里，紅墻巷新村，金屏苑等。

也包括我今天要分享的成交案例，榕發(fā)烏山郡。你們猜猜它以后的市場價格走勢會如何？

中介把這個小區(qū)叫做安置房的“天花板”，不僅是因為價格賣得高，買的的人多，更主要是它的價值屬性太高了，地段，教育，醫(yī)療，交通，商業(yè)，這些基礎方面，配套實在是太齊全了。

成交小區(qū)：榕發(fā)烏山郡；

成交時間：2025年8月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權61.11平米，2房1廳，中樓層，朝南，精裝修，177萬，成交單價28965元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌13天，期間價格調(diào)整1次，帶看客戶1組，最后掛牌價格195萬，業(yè)主讓價18萬后達成交易。掛牌時間周期短，速度快，效率高，即便是2.89萬的單價，也是目前小區(qū)內(nèi)，性價比最高的一套房源，因此會快速成交，核心還是在價格方面。

2、近幾月以來，榕發(fā)烏山郡的交易量適中保持穩(wěn)定態(tài)勢，今年成交量已經(jīng)達到20余套，價格全部保持在2.8-3萬之間。你們不要認為這個價格高，每個月看過該小區(qū)的客戶超過100多人，對于一個體量小的小區(qū)來說，已經(jīng)是高流量社區(qū)。

3、榕發(fā)烏山郡，2021年交付使用，共有13棟樓，分區(qū)管理，總戶數(shù)1294戶，物業(yè)費2.1元/月，80%屬于安置房，20%是商品房，商品房是插花式的分布在各個樓棟。低層建筑給房子帶來不少的加分項，小區(qū)的綠化做得只能說是一般，樓間距卻做得很好。主要面積分布為45、60、75、90、105、120平米，90-105平米是成交主力。

4、目前，在售的房源有39套，掛牌均價32379元/平米，不僅是單價高，租金也不低，一套一室一廳的單身公寓，掛牌租金3200元/月，合租的單間也要1500元/月。目前小區(qū)的整體環(huán)境還很好，附近租住，購買里頭房子的客戶，大多數(shù)是為了劃片怡山小學，楊橋中學而來，學區(qū)起到了一個很關鍵性的作用。

購房建議：

榕發(fā)烏山郡，我關注它的時間也挺久的了，之前一個客戶問我，90平米，305萬的價格能否出手的時候，我也很明確告訴她，可以大膽的放手，隨著市場的逐步下行，現(xiàn)在90平米的戶型，成交價格已經(jīng)跌破260萬了。

大家很好奇，為什么榕發(fā)烏山郡的價格能賣這么高，原因很簡單，很簡單，用一句話就能把它說清楚。

劃片對口楊橋中學的小區(qū)內(nèi)，幾乎一片老破舊，但購買學區(qū)配套的家長，條件都挺好，只不過是沒有好的房子供應，榕發(fā)烏山郡算是最新，最好的環(huán)境，家長們愿意高價位接受。

說這樣的話并不無道理，因為300萬左右的預算，選擇劃片入讀到楊橋中學，95%是老破舊，新的房子少之又少，這些家長說她們?nèi)卞X，其實也不缺，他們愿意花錢，但沒有選擇。

當供需關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時候，房子價格賣得好，就成為自然現(xiàn)象。

大家都知道，現(xiàn)在福州二手房多，供大于求，所以價格在持續(xù)走低。曾經(jīng)供小于求的時候，價格就持續(xù)走高，這個邏輯想必大家能夠接受。

不過，從長遠的角度來看，安置房畢竟是安置房，再過個十年，八年的，烏山郡的問題，就會慢慢的呈現(xiàn)出來，大家用完學區(qū)之后，能賣就賣了吧。

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