經(jīng)常有人說(shuō)，買房不買安置房，拆遷小區(qū)里的業(yè)主，大多數(shù)是當(dāng)?shù)氐睦暇用瘢l(fā)生個(gè)口角，都吵不過(guò)別人。俗話說(shuō)，無(wú)風(fēng)不起浪，無(wú)巧不成拙，這也是大多數(shù)購(gòu)房者傳遞出來(lái)的看法。

有租住過(guò)安置房小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)該都會(huì)明白一件事，物業(yè)管理是最大的痛點(diǎn)，低廉的物業(yè)費(fèi)，也帶來(lái)不了高品質(zhì)的服務(wù)，大多數(shù)拆遷安置房的物業(yè)費(fèi)都是在1.1元/平米。

從而導(dǎo)致，小區(qū)的管理凌亂，公共設(shè)施老舊之后難以修補(bǔ)。加上老年人多，樓道上也容易堆積一些雜物，日積累月，長(zhǎng)時(shí)間這樣，就變得破舊不堪了。

在2018年以前，大多數(shù)安置房都是這樣，商品房和安置房分得清清楚楚。2018年以后，開(kāi)發(fā)商被要求蓋房子的時(shí)候，要把安置房融入進(jìn)去，就形成了安置型商品房，小區(qū)的各方面管理，就得到了一定提升。

在鼓樓區(qū)就出現(xiàn)一批，安置房比商品房還貴的現(xiàn)象，譬如：鼓樓映，匯成永安里，紅墻巷新村，金屏苑等。

也包括我今天要分享的成交案例，榕發(fā)烏山郡。你們猜猜它以后的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)如何？

中介把這個(gè)小區(qū)叫做安置房的“天花板”，不僅是因?yàn)閮r(jià)格賣得高，買的的人多，更主要是它的價(jià)值屬性太高了，地段，教育，醫(yī)療，交通，商業(yè)，這些基礎(chǔ)方面，配套實(shí)在是太齊全了。

成交小區(qū)：榕發(fā)烏山郡；

成交時(shí)間：2025年8月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)61.11平米，2房1廳，中樓層，朝南，精裝修，177萬(wàn)，成交單價(jià)28965元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌13天，期間價(jià)格調(diào)整1次，帶看客戶1組，最后掛牌價(jià)格195萬(wàn)，業(yè)主讓價(jià)18萬(wàn)后達(dá)成交易。掛牌時(shí)間周期短，速度快，效率高，即便是2.89萬(wàn)的單價(jià)，也是目前小區(qū)內(nèi)，性價(jià)比最高的一套房源，因此會(huì)快速成交，核心還是在價(jià)格方面。

2、近幾月以來(lái)，榕發(fā)烏山郡的交易量適中保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，今年成交量已經(jīng)達(dá)到20余套，價(jià)格全部保持在2.8-3萬(wàn)之間。你們不要認(rèn)為這個(gè)價(jià)格高，每個(gè)月看過(guò)該小區(qū)的客戶超過(guò)100多人，對(duì)于一個(gè)體量小的小區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是高流量社區(qū)。

3、榕發(fā)烏山郡，2021年交付使用，共有13棟樓，分區(qū)管理，總戶數(shù)1294戶，物業(yè)費(fèi)2.1元/月，80%屬于安置房，20%是商品房，商品房是插花式的分布在各個(gè)樓棟。低層建筑給房子帶來(lái)不少的加分項(xiàng)，小區(qū)的綠化做得只能說(shuō)是一般，樓間距卻做得很好。主要面積分布為45、60、75、90、105、120平米，90-105平米是成交主力。

4、目前，在售的房源有39套，掛牌均價(jià)32379元/平米，不僅是單價(jià)高，租金也不低，一套一室一廳的單身公寓，掛牌租金3200元/月，合租的單間也要1500元/月。目前小區(qū)的整體環(huán)境還很好，附近租住，購(gòu)買里頭房子的客戶，大多數(shù)是為了劃片怡山小學(xué)，楊橋中學(xué)而來(lái)，學(xué)區(qū)起到了一個(gè)很關(guān)鍵性的作用。

購(gòu)房建議：

榕發(fā)烏山郡，我關(guān)注它的時(shí)間也挺久的了，之前一個(gè)客戶問(wèn)我，90平米，305萬(wàn)的價(jià)格能否出手的時(shí)候，我也很明確告訴她，可以大膽的放手，隨著市場(chǎng)的逐步下行，現(xiàn)在90平米的戶型，成交價(jià)格已經(jīng)跌破260萬(wàn)了。

大家很好奇，為什么榕發(fā)烏山郡的價(jià)格能賣這么高，原因很簡(jiǎn)單，很簡(jiǎn)單，用一句話就能把它說(shuō)清楚。

劃片對(duì)口楊橋中學(xué)的小區(qū)內(nèi)，幾乎一片老破舊，但購(gòu)買學(xué)區(qū)配套的家長(zhǎng)，條件都挺好，只不過(guò)是沒(méi)有好的房子供應(yīng)，榕發(fā)烏山郡算是最新，最好的環(huán)境，家長(zhǎng)們?cè)敢飧邇r(jià)位接受。

說(shuō)這樣的話并不無(wú)道理，因?yàn)?00萬(wàn)左右的預(yù)算，選擇劃片入讀到楊橋中學(xué)，95%是老破舊，新的房子少之又少，這些家長(zhǎng)說(shuō)她們?nèi)卞X，其實(shí)也不缺，他們?cè)敢饣ㄥX，但沒(méi)有選擇。

當(dāng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，房子價(jià)格賣得好，就成為自然現(xiàn)象。

大家都知道，現(xiàn)在福州二手房多，供大于求，所以價(jià)格在持續(xù)走低。曾經(jīng)供小于求的時(shí)候，價(jià)格就持續(xù)走高，這個(gè)邏輯想必大家能夠接受。

不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，安置房畢竟是安置房，再過(guò)個(gè)十年，八年的，烏山郡的問(wèn)題，就會(huì)慢慢的呈現(xiàn)出來(lái)，大家用完學(xué)區(qū)之后，能賣就賣了吧。

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