商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 新鴻基地產

作者 | 大江

在香港，Scramble Hill、天璽·天Mall等商場將于2025年下半年開業(yè)；

在上海，ITC Maison、TODTOWN Mall天薈廣場也將于2025年下半年開業(yè)。

新鴻基，要進入商業(yè)爆發(fā)期了！

近期，新鴻基地產發(fā)布了2024/25年度全年業(yè)績，整體表現(xiàn)非常穩(wěn)健，也透露了旗下多個商業(yè)項目的進度情況。

報告期內，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入增長8%至901.19億港元。其中，物業(yè)發(fā)展成為增長主力，實現(xiàn)收入345.56億港元，同比增長26%。

相較于物業(yè)發(fā)展板塊的強勁增長態(tài)勢，租賃板塊受市場影響起伏較大，處于微跌狀態(tài)，租賃板塊收入微跌2%，到244.61億港元。

來源：企業(yè)財報

盡管租金微跌，但新鴻基商業(yè)的進度不減。

今年年初，由新鴻基打造的香港首個運動商業(yè)綜合體西沙GO PARK正式開業(yè)。

來源：新地官網

此外，香港Scramble Hill將于今年下半年起分階段開業(yè)，香港天璽·天Mall將于今年第四季起分階段開業(yè)，上海ITC Maison將于今年下半年起分階段開業(yè)，上海TODTOWN Mall天薈廣場南區(qū)將于今年年底開業(yè)，蘇州環(huán)貿廣場已經平頂......

在消費降級以及市場不確定性增加的大環(huán)境下，新鴻基下半年還要連開四座商業(yè)項目，新鴻基，太猛了！

01

內地零售收租57億

上海IFC商場要“擴容”

從此次的財報和業(yè)績發(fā)布會來看，新鴻基地產有不少亮點。

·香港零售收租91億，內地零售收租57億；

作為香港最大的房地產商，香港市場對于新鴻基的重要性自然不言而喻。

目前，新鴻基在香港擁有110萬㎡零售物業(yè)，商場布局也主要集中在地鐵沿線的優(yōu)勢區(qū)位。

不過香港商業(yè)項目目前受到香港整體消費市場不景氣的影響較大。

具體來看，零售方面，新鴻基地產在香港期內租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

來源：企業(yè)財報

新鴻基在內地的布局也是以核心城市為主，包括上海及長三角地區(qū)、北京、廣州及大灣區(qū)、成都等地。

內地的商業(yè)項目同樣受消費降級以及奢侈品下行的諸多影響，也呈現(xiàn)輕微下滑狀態(tài)。

在內地錄得總租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%，凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%；零售物業(yè)組合收入下滑3%至40.79億港元。

來源：企業(yè)財報

·看好西九龍，香港零售物業(yè)組合出租率95%；

新鴻基非常看好香港，也是少有的依然將業(yè)務重心放在香港的港資商業(yè)地產商之一。

目前新鴻基在香港擁有沙田新城市廣場、中環(huán)IFC、旺角MOKO、尖沙咀新太陽廣場、觀塘apm、元朗形點、上水廣場、葵芳新都會廣場、大埔超級城、將軍澳東港城、屯門V City、荃灣廣場等25個商業(yè)項目。

零售物業(yè)組合的表現(xiàn)也都不錯，整體出租率達到了95%。

來源：企業(yè)財報

今年年初開業(yè)的香港首個運動商業(yè)綜合體西沙GO PARK，以運動與健康為重點，開業(yè)之后的表現(xiàn)也很亮眼，客流量超過了200萬人次。

來源：新地官網

西九龍，是新鴻基的重點關注區(qū)域。

此次24/25年報問答會上，新鴻基也重點提及助力西九龍打造成中環(huán)2.0的信心。

未來，隨著IGC、ICC以及AST項目入市，新鴻基在西九龍將擁有超過700萬平方英尺的商業(yè)空間以及近600萬平方英尺的辦公面積。

·上海是內地資產組合的核心市場，上海IFC商場將“擴容”；

除了香港，以上海為核心的長三角絕對是新鴻基在內地資產組合的核心市場。

目前，新鴻基在長三角布局了上海IFC、環(huán)貿iapm、ITCMaison、天薈廣場、杭州IFC、南京IFC、蘇州環(huán)貿等重點商業(yè)項目。

本次24/25年報問答會上，也重點提及了上海IFC、上海ITC等商業(yè)項目。

隨著老鋪黃金等新租戶的進駐以及奢侈品租戶的擴張，上海IFC商場自6月起銷售額就處于強勁復蘇態(tài)勢。

來源：新地官網

從公開信息來看，今年以來，上海IFC還有Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、TOD’S（煥新）、LADY M、FENDI（煥新）、藍瓶咖啡、BRUNELLO CUCINELLI等品牌開業(yè)。

并且上海IFC商場還計劃在未來一年內將部分酒店空間改造為零售用途，目前還在與租戶密切協(xié)商。

作為新鴻基在內地打造的最大的單體商業(yè)項目，ITC Maison備受關注，項目總體量70.6萬平方米，含27.9萬平方米購物中心、370米地標高樓、超甲級寫字樓及六星級酒店。

ITC第一期的One ITC商場 來源：新地官網

今年8月，ITC Maison美食坊（ITC Dining）率先試營業(yè)，裕蓮茶樓、%Arabica、KOI與大馥·燒肉丼飯等首批品牌已亮相，后續(xù)復麗華茶餐廳、M Stand、 LE COQ大公雞小酒館、Vietmiam薈欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰獅品牌也將陸續(xù)開業(yè)。

新鴻基對于ITC Maison項目的評價極高，也有不小的期待，將其視為“亞洲地標性購物中心”。

來源：新地官網

·負債率下滑至15.1%，新鴻基穩(wěn)健到底。

從財報來看，新鴻基維持著一貫的穩(wěn)健作風。

截至2025年6月30日，新鴻基的凈債項為932.98億，同比減少了16%。

來源：企業(yè)財報

負債比率也由去年的18.3%減少至15.1%，變得更加穩(wěn)健。

債項到期組合狀況也維持得較為良好，約70%的債項在兩年后償還。這也意味著，新鴻基保持著比較良好的財務狀況。

來源：企業(yè)財報

02

香港、內地還有多個項目要亮相

新地越來越有看頭了！

隨著越來越多的商業(yè)項目將要入市，新鴻基還有哪些值得關注的新項目？

來源：企業(yè)財報

TODTOWN Mall天薈廣場

南區(qū)年底試營業(yè)

TODTOWN天薈是由新鴻基地產、上海城開和閔行城投聯(lián)合打造的城市樞紐綜合體，總建筑面積達71萬平方米，匯集住宅、商場、酒店、公寓式辦公、辦公樓、交通樞紐以及公共藝術空間，是內地迄今為止規(guī)模最大、建造難度最高的TOD項目。

商場部分TODTOWN Mall天薈廣場南區(qū)將于今年底試營業(yè)，總樓面面積約14萬平方米，依托交通樞紐的匯聚性，連接來自不同方向的客群，提供購物、娛樂、休閑及社交一站式玩樂體驗。

蘇州環(huán)貿廣場ICC

進入開業(yè)籌備階段

蘇州環(huán)貿廣場ICC項目位于蘇州大道東418號，是新鴻基地產在蘇州打造的首座城市綜合體，由310米綜合樓、4F裙樓和花園廣場組成，是金雞湖右岸區(qū)域重點項目的核心組成部分。

今年2月，蘇州環(huán)貿廣場ICC順利通過消防驗收，進入開業(yè)籌備階段。

不過，作為商業(yè)部分的ICC mall商業(yè)體量并不大，只有3.2萬平。

杭州IFC：

26/27財年之后分階段亮相

杭州IFC是繼上海、南京之后的全國第四座IFC，總投資超過300億。

項目定位“世界級城市旅游金融綜合體”，集合了高端辦公、購物、休閑娛樂和 居住等業(yè)態(tài)，由匯東和匯西兩幅鄰近的臨江地塊組成。

目前，杭州IFC進展順利， 匯西辦公樓一座，預租進展良好，并已于今年 7 月開始交付。

從目前的進度來看，商業(yè)部分預計在2026/27財年之后分階段亮相。

廣州南站ICC

分期發(fā)展

廣州南站ICC是新地以公共交通導向模式發(fā)展的大型綜合項目，與大灣區(qū)重要的交通樞紐廣州南站無縫連接。

來源：新地官網

項目以「城站一體」為發(fā)展概念，總樓面面積約930萬平方呎，包括逾400萬平方呎寫字樓、約300萬平方呎優(yōu)質住宅和公寓、逾100萬平方呎高級商場，以及一間優(yōu)質酒店，現(xiàn)正分期發(fā)展。

去年年底，廣州南站ICC項目東廣場首期商業(yè)裙樓順利實現(xiàn)封頂，有媒體報道預計將在2026年逐步向公眾開放。

香港三布目Scramble Hill

下半年起分階段開業(yè)

位于觀塘The Millennity基座的三布目Scramble Hill三布目，總樓面面積約50萬平方呎，項目將承接香港APM的成功經驗，并與APM以及附近的新鴻基的寫字樓產生協(xié)同效應。

項目名字以東京涉谷著名地標為靈感，商場將以「創(chuàng)意山脈」為主題，主打年輕家庭及人寵共融的概念，在9-10樓設有1.5萬呎人寵共融的空中花園，并擁有戶外用餐區(qū)。

項目將引入更多香港首店，帶來更多餐飲、時尚生活、娛樂體驗等，將于下半年起分階段開業(yè)。

香港西九龍IGC項目：

預計2026年開始交付

西九龍IGC項目涵蓋寫字樓、商場，寫字樓IGC正進行預租，將于2026年初開始交付。

商場部分總樓面面積約60萬平方呎，將匯聚多元化的時尚生活店鋪和嶄新形式的餐飲選擇。

項目將與周邊同是新地旗下的香港環(huán)球貿易廣場（ICC），及由新地建造和營運的藝術廣場大樓項目產生協(xié)同效應，在西九龍組成一個獨特的商業(yè)建筑群，進一步凸顯西九龍作為香港和大灣區(qū)內，兼具商業(yè)、文化、藝術、零售、娛樂和交通樞紐的獨特地位。

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