中國至少有20個城市

將與紐約等量齊觀

*本文根據(jù)2025年8月22日保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會劉德科演講部分整理實錄

演講︱劉德科

名字很重要

我每次來佛山，都喜歡在佛山街頭閑逛。昨天晚上，我就看到好多「法拉利」，紅的黃的，晃來晃去，一晚上就遇到了好幾輛——千燈湖的游樂電動船，好多都是「法拉利」造型。千燈湖是一座活力四射的CBD。千燈湖是縱軸，佛山水道是橫軸，剛好是一個「T」字型——這個「T臺」是中國城市CBD的一個典范之作。

從CBD的活力指數(shù)看，廣州、杭州、南京、武漢等等城市的CBD，都比不過佛山千燈湖CBD。一個CBD不僅要有高樓大廈，更重要的是人在其中能夠獲得各種場景的街區(qū)活力，獲得那種燈火璀璨的高級煙火氣，這樣的CBD才是真正屬于人民的CBD。

不僅有活力，「千燈湖」這個名字也好美。這么美的名字是從哪里來？是來自蘇軾的那句「何人艤舟臨古汴，千燈夜作魚龍變」嗎？不是，那寫的是汴京。是來自張說的「龍銜火樹千燈艷，雞踏蓮花萬歲春」嗎？也不是，那寫的是長安。更不是來自王建的「夜市千燈照碧云，高樓紅袖客紛紛」，那寫的是唐朝時期的揚州?！盖艉沟拿謥碛善鋵嵦貏e樸素——20多年前佛山人把這一片魚塘建成了人工湖，湖上布滿了上千盞華燈，所以就叫「千燈湖」。但是這個名字在我看來，它是21世紀以來「中國最佳湖泊名」。

我們特別關(guān)心取名字的水平。我們中國歷朝歷代的文人雅士，除了名字，還要給自己取一個很雅的號。有的以「居士」為號，比如白居易號「香山居士」，歐陽修號「六一居士」，蘇軾號「東坡居士」；有的以「山人」為號，大畫家朱耷號「八大山人」，華喦號「新羅山人」，大書法家鄧石如號「完白山人」……我們佛山也有一位非常著名的文學家，清末四大「譴責小說」之一《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》的作者，吳趼人，他的號特別厲害，叫做「我佛山人」。你可以念作「我佛/山人」，也可以念作「我/佛山人」。

▲保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會演講現(xiàn)場，2025/8/22

以后只要講兩句話，就能證明你這個人很厲害。第一句：我佛山人。第二句：我住天瓚。保利在全國的第一座天瓚，就在佛山。

我們可以來看一下保利新一代的「天系」產(chǎn)品。我試圖歸納一下：天瑞更強調(diào)的是「東方形制日?；?；天悅更強調(diào)的是「在地文化新表達」；天奕誕生在廣州，它更強調(diào)的是「松弛感與度假感」；天珺在佛山已經(jīng)有四座了，它強調(diào)的是「奢華感」；天瓚則是指向未來的，它強調(diào)的是「未來感」。當然，我們剛才講的這些要素，每一個「天系」產(chǎn)品都要囊括，只是不同產(chǎn)品的側(cè)重點不一樣而已。

▲保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會演講現(xiàn)場，2025/8/22

地標價值

我們來看保利·天瓚的第一個點：地標價值。作為全國第一座天瓚，佛山的保利·天瓚做得很用力。有多用力呢？

你看這兩幢樓的空中連廊，很炫酷吧。你可能會想起《星際迷航》或《星際穿越》，這個空中連廊就特別像宇宙飛船指揮官坐的艦橋。它是在28層的高空，你可以在這里眺望整座城市，也可以在這樣的空中花園里跟朋友聊天，甚至還可以做瑜伽，它是一個空中會所。

▲雙子塔及空中「艦橋」，保利·天瓚，效果圖，佛山

這樣的方案，不少上檔次的城市地標綜合體在初版方案提報時，都想這么做，但是到了第二版就取消了。為什么？看上去很簡單，好像只是兩幢超高層中間連一座橋，但其實它非常耗時耗錢，設(shè)計復雜度與工程管理難度都非常高。這是大家夢想中的空間結(jié)構(gòu)，很多人都沒能力做，但是保利·天瓚做了。

我們把這個空中艦橋，叫做「千燈湖的第一千零一盞燈」，懸在千燈湖中軸的璀璨之位。地標不是足夠高就夠了，而是需要耗費更多的精力，需要更強大的執(zhí)行力，更堅定的意志和決心，才能夠真正做出地標。

▲保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會演講現(xiàn)場，2025/8/22

我昨天去保利·天瓚的實景示范區(qū)逛了很久，它在夜晚會更好看。很多建筑白天非常好看，到了晚上很糟糕，因為糟糕的燈光設(shè)計會毀了建筑。保利·天瓚的燈光設(shè)計請的是北京「鳥巢」與上海浦東美術(shù)館的燈光設(shè)計公司。一個地標項目需要關(guān)注的維度非常多非常細，燈光設(shè)計只是其中一個點。努力把眾多顆粒度全部呈現(xiàn)出來之后，才能成為一個真正的地標。

這是保利「天系」的第一座天瓚，同時也是扎哈·哈迪事務所在中國的第一個住宅作品。以前扎哈·哈迪事務所在中國做了很多機場、博物館、歌劇院，從來沒有做過住宅項目，但不知道為什么，自從做了天瓚之后，扎哈事務所在中國住宅領(lǐng)域的生意突然就多了起來。

▲外立面造型，保利·天瓚，實景圖，佛山

超級底盤

保利·天瓚的第二個價值點是它的「超級底盤」，這是一種國際前沿觀念，是中國高端住宅的必由之路。

這張照片是我昨天晚上站在街道上用手機隨意拍的。站在街道上看這座大門，氣勢很大。大家注意，這不是樓盤大門，而是雙子塔樓的單元樓幢大門。

▲保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會演講現(xiàn)場，2025/8/22

為什么走在街道上能看到單元樓的大門呢？因為保利·天瓚是抬高設(shè)計的。這樣一來，小區(qū)里的花園就變成了空中花園，你可以在花園里眺望街道。這其實是一種非常先進的理念，我把它叫做「超級底盤」。這些年我們一直在不遺余力地推動「超級底盤」這個觀念，但是真正做出「超級底盤」的樓盤并不多，佛山的保利·天瓚是「超級底盤」的其中一個案例。

▲雙子塔樓超級底盤剖析圖，保利·天瓚，佛山

「超級底盤」是一個先進的觀念，它無關(guān)什么技術(shù)。房地產(chǎn)不存在什么先進技術(shù)，只存在先進觀念——只要觀念是先進的，以目前中國的技術(shù)幾乎都能實現(xiàn)；但如果觀念落后，掌握再先進的技術(shù)，造出來都是落后的房子。

我們來看兩個最新的「超級底盤」案例。一個是剛建成的東京麻布臺之丘，東京的房價其實不怎么貴，可是麻布臺之丘比北上廣深所有豪宅的單價都要高，它是有「超級底盤」的。整個森林街區(qū)就是它的「超級底盤」，這是大牌建筑事務所赫茲維克事務所做的。另外一個大牌事務所福斯特事務所做的我們中國香港中環(huán)的Central Crossing，它也是「超級底盤」思維?，F(xiàn)在的寫字樓與20年前的寫字樓不一樣，哪怕是一幢樓，也必須有這樣的花園街區(qū)，要有這樣的街區(qū)場景感。

所以，保利·天瓚的「超級底盤」帶來了什么呢？把底盤抬高以后，上面是很有私密性的空中花園，只有業(yè)主才能進去；下面屬于街道，底盤抬高帶來的半下沉式設(shè)計又讓商業(yè)街區(qū)擁有生態(tài)與花園，擁有更美好的商業(yè)街場景。

▲上圖：超級底盤思維帶來的花園街區(qū)，保利·天瓚效果圖，佛山；下圖：劉德科演講現(xiàn)場，2025/8/22

過去的豪宅項目基本上都喜歡用圍墻圍出屬地感，而且最好不要有那些難看的底商，要保持純粹；可是未來的豪宅，必須要有高級煙火氣，但不要那種亂糟糟的底商，而是通過「超級底盤」的退讓和抬高，既形成隱形的圍墻與私密性，也形成有活力的花園式街區(qū)。對于業(yè)主來講，站在上面可以眺望街道，可以看到下面有人在喝咖啡，有人在打太極拳，他們是街道上生動的風景。這是豪宅與街道的雙贏。

藝術(shù)濃度

保利·天瓚的第三個價值點是它的「藝術(shù)濃度」，它是用分布式存儲的藝術(shù)，形成了一種無形的儀式感。

走到保利·天瓚的大門，就好像是走進了一座美術(shù)館。它門口的那幾塊玻璃，每一塊就有約5噸重，像蘋果旗艦店用的通高玻璃一樣，非常通透，玻璃背后的水流會從屋頂潺潺流下。走進大門、走進大堂的一路上，都是藝術(shù)品。為什么要有藝術(shù)品？藝術(shù)品形成的是一種無形的儀式感。講得更直白一點，是形成了一種無形的威懾力。大門不一定要做得富麗堂皇，也可以做成這樣美術(shù)館式的大門。財富的表達方式有很多種，有直白的表達，也有含蓄的表達，就看你喜歡哪一種。

▲美術(shù)館式的大門，保利·天瓚，實景圖，佛山

這里的每一個藝術(shù)品也有名字。這個白色雙錐形的藝術(shù)品，我把它叫做「蟲洞」，就是連接宇宙中兩個不同時空的神奇隧道。等天黑下來，它還會亮起像宇宙飛艦一樣的燈光，通過這個蟲洞，我們就可以到紐約、到倫敦、到巴黎，整個佛山跟它們都是同頻的。

▲門庭的藝術(shù)氣場，保利·天瓚實景圖，佛山

再走進去，你會感覺進入了W酒店。那座藍色的LED藝術(shù)裝置，他們把它叫做「天瓚塔」。

▲「天瓚塔」，保利·天瓚實景圖，佛山

為什么我們要談論藝術(shù)品？藝術(shù)品就像是高凈值人群的LOGO。我們也可以說，藝術(shù)品是日常生活的昂貴之鹽，對于豪宅來講，藝術(shù)品更是不可或缺的。

社交貨幣

保利 · 天瓚的第四個價值點是它的「社交貨幣」。對于豪宅來說，談資即價值。

他們的室內(nèi)恒溫泳池，非常的扎哈風格，仿佛是「曲線的圣殿」。從天花板到墻體，每一條立體浮雕的白色曲線，都讓這個泳池在視覺上看起來像是一體鑄造的。包括泳池的池底馬賽克編織紋，也是按照藝術(shù)家的邏輯來做的。

▲室內(nèi)恒溫泳池，保利·天瓚，實景圖，佛山

曲線也流淌在地下車庫里。中國傳統(tǒng)建筑中的「瓜棱柱」，在這里獲得了更璀璨更有未來感的表達。

▲地下車庫，保利·天瓚，實景圖，佛山

所有的這一切，都是日常生活的談資：他們家的泳池是那樣的，他們家的地庫是這樣的，他們家的大門像是美術(shù)館，他們家的空中會所像是宇宙飛船的空中艦橋……每一次茶余飯后的談資，都是在人們的潛意識里加持這個樓盤的資產(chǎn)價值。就像在今天的發(fā)布會上，各位無意中會提及華為、蘋果或愛馬仕，我們每談論一次，其實它們的價值就增加了一分；同樣的，未來每一次提起「天瓚」兩個字，都是無形的念力。

體感奢侈

保利·天瓚的第五個價值點是「體感奢侈」。

佛山人很懂石材，全國規(guī)模最大的石材交易市場之一，就在佛山。大家去看一個樓盤用的石材，一眼就知道房企有沒有花錢。保利·天瓚當然也用了大量的奢石，但選用的都是色彩非?？酥频纳菔?。我們想說的是，空氣與溫度跟奢石一樣重要。保利·天瓚用了更多的投入去讓室內(nèi)的空氣更清晰，溫度更舒適。

一旦戶型的建筑面積上了300平米，大家的評判標準就非常多元了。我們提一個非常重要的點：對于豪宅來講，「空間呼吸感」非常重要。它不是指多一個簡單的陽臺空間，而是與其他功能空間結(jié)合在一起的、縱向深入到戶型內(nèi)部。保利·天瓚的雙重挑空露臺是與廚房結(jié)合在一起，你可以把它做成一個泳池，也可以做成一個花園。雙層挑高給這整個空間帶來的呼吸感，是不可替代的。

▲你可以直接快進5分05秒感受一下「空間呼吸感」

紐倫巴佛

稍微總結(jié)一下，保利新一代「天系」的天瓚首發(fā)項目，它有哪些價值點——

·地標價值：奢侈品旗艦店級的人居燈塔

·超級底盤：中國豪宅項目的必由之路

·藝術(shù)濃度：藝術(shù)品是高凈值人群的LOGO

·社交貨幣：日常談資即不動產(chǎn)價值

·體感奢侈：空氣與溫度跟奢石一樣重要

這一切匯總在一起，我們可以感受到佛山的保利·天瓚與之前套路化的豪宅是不一樣的。它是保利在全中國的第一座天瓚，它享有「肇始之作」的戰(zhàn)略重視度。

放到全世界范圍來看，安藤忠雄事務所在紐約做了伊麗莎白街152號，理查德·羅杰斯事務所在倫敦做過海德公園一號，讓·努維爾事務所在巴黎做了雙子塔——他們的創(chuàng)始人無一例外都獲得過普利茲克建筑獎。扎哈是2004年的普利茲克建筑獎獲得者，而扎哈事務所在中國的第一個住宅作品，就是保利·天瓚。

你可能會問：你怎么把佛山跟紐約倫敦巴黎放在一起？在我們的研究判斷中，未來20年，中國至少有20座城市將與紐約等量齊觀。以目前中國的面貌、態(tài)勢與能量，可能都用不了20年。紐約，倫敦，巴黎，佛山，當然也可以在同一條等高線上?！讣~倫巴佛」這個詞，你只會越念越順口。

最后，用我剛學的兩個粵語詞匯，祝大家「大鳩把錢」（財運亨通），「掂過碌蔗」（生活富足）。謝謝大家，我是劉德科。

▲保利發(fā)展華南公司20周年品牌暨新品發(fā)布會演講現(xiàn)場，2025/8/22

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科