講講最新樓市消息。

在北京、上海，相繼發(fā)布樓市新政后，昨天深圳官宣，繼續(xù)松綁政策，除了福田、南山和寶安新安街道，其他地方全部解除限購(gòu)……

即使沒(méi)有社保和居住證明的外地人，都可以買(mǎi)兩套。

而且第二套跟第一套的利率一樣低，都是3.05%。同時(shí)允許公積金當(dāng)首付款達(dá)到60%，異地購(gòu)房用公積金，房貸提取公積金，全國(guó)可用……

更夸張的是，還允許所有企業(yè)，在深圳隨便買(mǎi)房，不再審核購(gòu)房資格，不限套數(shù)，用于解決員工居住問(wèn)題。

可以說(shuō)，這是深圳有史以來(lái)最寬松的政策了，這要是在3年前，都可以被認(rèn)作是鼓勵(lì)炒房，是要蹲號(hào)子的。

但現(xiàn)在就這么推出了，而且沒(méi)有任何反對(duì)的聲音，足以證明，房地產(chǎn)的大寬松周期，正在成為了社會(huì)上下一體的“共識(shí)”。

那么深圳為何如此“激進(jìn)”？

是因?yàn)闃鞘刑顒牛孔淤u(mài)得不好嗎？

數(shù)據(jù)顯示，深圳是今年上半年四大一線城市中，唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)新二手房“雙增長(zhǎng)”的城市，同時(shí)今年前7個(gè)月，深圳一二手房成交面積同比增幅約27%。

而且深圳的庫(kù)存周期很小，只有8.4個(gè)月，處于歷史低位。

深圳經(jīng)濟(jì)也不錯(cuò)，上半年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值 18322.26 億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 5.1%。

房子賣(mài)得不錯(cuò)，庫(kù)存周期又小，經(jīng)濟(jì)也OK。這就更沒(méi)有理由，通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

那么到底是為了什么？

直接說(shuō)答案，“試驗(yàn)+搶人”。

先說(shuō)第一個(gè)。

其實(shí)從去年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向了新加坡式“雙軌制”——

商品房完全放開(kāi)，純自由市場(chǎng)交易，能買(mǎi)得起的住城里的商品房，買(mǎi)不起的住保障房或衛(wèi)星城，分散居住需求，實(shí)現(xiàn)住房多元化。

這個(gè)概念提出以后，二線城市基本都兌現(xiàn)了，但還需要一線城市帶頭，而這個(gè)城市基本就是“改革試驗(yàn)第一城”深圳。

這兩年，深圳在這方面做了很多努力，比如拼命擴(kuò)增保障性住房，做基礎(chǔ)住房保障。

同時(shí)開(kāi)通了深中通道，加緊建設(shè)深惠城際鐵路和深江鐵路。陸續(xù)開(kāi)通后，深圳、惠州、東莞、南沙、中山、江門(mén)、珠海，可以實(shí)現(xiàn)多城半小時(shí)到一小時(shí)通勤圈。

這種模式，也是日本東京、韓國(guó)首爾、美國(guó)舊金山等國(guó)際化都市群的現(xiàn)狀，而深圳的放開(kāi)，也是大灣區(qū)住房體系，走向國(guó)際化邁進(jìn)的一步。

說(shuō)實(shí)話，環(huán)顧全球，這些年出臺(tái)如此嚴(yán)格限購(gòu)政策的，只有中國(guó)，國(guó)外調(diào)控最多也是限制外國(guó)人購(gòu)房，在利率和稅率上加碼。

而現(xiàn)在中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)非常充足，就完全沒(méi)必要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)因短缺而興起的“非理性大漲”。

一旦深圳試驗(yàn)成功，便會(huì)向全國(guó)其他城市群進(jìn)行復(fù)制，比如長(zhǎng)三角一體化，京津冀、川渝、長(zhǎng)江中游等等。

第二個(gè)是搶人。

深圳這屆班子很聰明，明白人口是城市發(fā)展的 “核心資源”，而 “住房” 是人口長(zhǎng)期定居、工作、消費(fèi)的 “基礎(chǔ)前提”。

邏輯很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿速I(mǎi)了房，就不會(huì)輕易離開(kāi)（沉沒(méi)成本高），為了孩子上學(xué)、家人看病，會(huì)更主動(dòng)地融入城市（比如繳納社保、參與本地消費(fèi)）。

長(zhǎng)期來(lái)看，這些人會(huì)結(jié)婚生子，為城市補(bǔ)充 “新人口”（緩解老齡化）。

對(duì)城市來(lái)說(shuō)，“搶到人”=“搶到未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活力”， 這是一個(gè) “人口→產(chǎn)業(yè)→消費(fèi)→經(jīng)濟(jì)” 的正向循環(huán)。

所以今年大小會(huì)議，又把“來(lái)了就是深圳人”這句口號(hào)，重新拎了出來(lái)。

比如專門(mén)針對(duì)人才釋放50萬(wàn)套保障房，高校畢業(yè)生來(lái)深圳求職，免費(fèi)住宿7天，延長(zhǎng)至15天，為就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的人才提供 “一張床、一間房，甚至一套房” 服務(wù)，24分鐘就能成為深圳人，還投入重金鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)等等。

而放開(kāi)限購(gòu)，本質(zhì)是通過(guò)降低 “住房門(mén)檻”，吸引外地人口（尤其是勞動(dòng)力、人才）流入并定居，放棄猶豫和選擇，最終為城市爭(zhēng)奪稀缺的人口紅利。

但僅僅靠限購(gòu)就能虹吸人才來(lái)深圳嗎？

當(dāng)然不行。

這個(gè)城市必須經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，能給人才提供充足的就業(yè)崗位和發(fā)展機(jī)會(huì)。深圳就有這樣的能力。

前幾天我還寫(xiě)了一篇文章，，講的是深圳目前的新興產(chǎn)業(yè)格局，已經(jīng)對(duì)西方造成了巨大的威懾力。感興趣可以看一下，現(xiàn)在的深圳硬核科技產(chǎn)業(yè)有多強(qiáng)了。

最近幾天，深圳又傳來(lái)重磅消息，新凱來(lái)新一輪融資已經(jīng)接近尾聲，投前估值高達(dá)650億……

新凱來(lái)是什么企業(yè)？

前身是華為2012實(shí)驗(yàn)室的星光工程部，匯聚了國(guó)內(nèi)外最頂尖的芯片專家，而且擁有深圳國(guó)資背景……它的目標(biāo)是通過(guò)自身研發(fā)和合作，生產(chǎn)出100%國(guó)產(chǎn)化的全產(chǎn)業(yè)鏈半導(dǎo)體生產(chǎn)設(shè)備。

成立4年，訂單已超百億，搞出芯片專利超80項(xiàng)，發(fā)明專利占比 60%，成為國(guó)內(nèi)晶圓廠的重要供應(yīng)商。

如此迅速的成長(zhǎng)，指不定哪天就發(fā)明出高端光刻機(jī)了。

第二個(gè)新聞是比亞迪透露消息，在2024年已經(jīng)完成60Ah固態(tài)電芯中試下線，能量密度達(dá)400Wh/kg，規(guī)劃2027—2029年實(shí)現(xiàn)小批量裝車(chē)。

這意味著固態(tài)電池已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)了，這對(duì)汽車(chē)工業(yè)市場(chǎng)又是顛覆性的改變。而這些企業(yè)都來(lái)自于深圳。

很多人問(wèn)我關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

目前來(lái)看，利空落地，利好會(huì)不斷兌現(xiàn)。

一方面就是科技爆發(fā)到來(lái)的高溢價(jià)工業(yè)產(chǎn)值，從南山，福田，寶安，逐步向外擴(kuò)散，另一方面是美聯(lián)儲(chǔ)降息后，全球打開(kāi)降息通道，外貿(mào)訂單會(huì)大幅增長(zhǎng)，也是利好深圳經(jīng)濟(jì)的。

而這次放開(kāi)限購(gòu)，會(huì)直接刺激到改善需求的爆發(fā)，以及深圳對(duì)大灣區(qū)甚至省外購(gòu)買(mǎi)力的虹吸，整體呈現(xiàn)向上的趨勢(shì)。

所以金九銀十，在深圳有購(gòu)房需求的人，可以去多關(guān)注一下市場(chǎng)行情，主要是改善層面的。

今年年底深圳的成交數(shù)據(jù)很關(guān)鍵，如果連續(xù)出現(xiàn)翹尾，那么明年上半年一定會(huì)著重表現(xiàn)在價(jià)格層面。

其實(shí)深圳如何，不必說(shuō)太多。

深圳的價(jià)值，早已超越一座普通城市 ——

它的制度開(kāi)放度、營(yíng)商環(huán)境，以及在科技產(chǎn)業(yè)上的突破，某種程度上代表著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)方向。

對(duì)年輕人而言，這里有大城市的快節(jié)奏，更有開(kāi)放包容的成長(zhǎng)空間，適合闖一闖、嘗試創(chuàng)業(yè)。

對(duì)有資產(chǎn)配置需求的中年人而言，關(guān)注深圳的優(yōu)質(zhì)住房、本地科技企業(yè)股票，或許能共享城市發(fā)展的紅利。

畢竟，“在有魚(yú)的地方撈魚(yú)，在有發(fā)展的地方抓機(jī)遇”，才是順勢(shì)而為。

未來(lái)國(guó)內(nèi) “有政策、有資金、有產(chǎn)業(yè)、有人口” 的城市會(huì)越來(lái)越少，馬太效應(yīng)下，這類(lèi)城市的機(jī)遇將更值得聚焦。

當(dāng)然門(mén)檻也會(huì)越來(lái)越高。

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