盡管目前仍是中國房屋中介領(lǐng)域的翹楚，但隨著市場環(huán)境遇冷，貝殼面臨巨大的下行壓力。

作者/無字

出品/新摘財經(jīng)

中國房地產(chǎn)行業(yè)邁入“黑鐵時代”，貝殼的業(yè)績高度承壓。

圖源：貝殼2025年上半年財報

2025年8月12日，貝殼披露了2025年上半年財報，營收493億元，同比增長24.1%；凈利潤21.62億元，同比下跌7.33%，經(jīng)調(diào)整凈利潤32.14億元，同比下跌21.34%，深陷“增收不增利”泥潭。

誠然，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大，上下游企業(yè)均面臨一定的增長壓力。不過需要注意的是，左暉任董事長時，即便行業(yè)不景氣，貝殼依然可以穩(wěn)健成長。2021年5月，左暉突然去世后，貝殼的業(yè)績就開始萎靡不振。

由此來看，貝殼業(yè)績承壓，不光是因為市場環(huán)境不佳，更在于管理層在“后左暉時代”，沒有帶領(lǐng)公司探索到更具成長性的新業(yè)務(wù)。隨著市場環(huán)境惡化，仍沿襲陳舊業(yè)務(wù)模式的貝殼，只能接受“增收不增利”的宿命。

一、ACN模式仍是核心支柱，

但已“變質(zhì)”

曾幾何時，談及中介，無論是房主、買家還是租客，都充滿鄙夷。因為為了業(yè)績，諸多經(jīng)紀人無所不用其極，嚴重損害了中介機構(gòu)的口碑。

圖源：貝殼招股書

為了挽回平臺聲譽，2011年以來，左暉一方面發(fā)起“真房源”行動，制定“真實存在、真實在售、真實價格、真實圖片”標(biāo)準，另一方面又打造了ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，拋棄此前“零和競爭”的業(yè)務(wù)模式，將房產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)拆分，促成交易后，參與不同工作的經(jīng)紀人均可參與分成，因而可以避免惡性競爭。

圖源：民生證券

事實證明，“真房源”疊加更具凝聚力的ACN模式，極大地推動了貝殼制霸中國房產(chǎn)交易與服務(wù)市場。民生證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國居住經(jīng)紀市場，貝殼的市占率為9.7%，位列第一。

盡管左暉已去世多年，但時至今日，貝殼仍高度依賴ACN模式。ESG報告顯示，2024年，貝殼二手房交易中，約75%涉及跨門店合作，同比上漲1個百分點。

也正是得益于ACN模式，在行業(yè)下行壓力較大的背景下，貝殼的交易額數(shù)據(jù)得以正增長。財報顯示，2025年上半年，貝殼總交易額同比上漲17.3%。對比而言，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，同期中國新建商品房銷售額同比下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。

不過需要注意的是，盡管ACN模式具備較強的競爭力，但由于市場天花板不斷走低，左暉去世后，為了穩(wěn)住業(yè)績，貝殼的管理層不再恪守“共贏”理念，而是開始套路上下游從業(yè)者以及末端客戶。

2024年7月，南都N視頻報道，廣州市南沙區(qū)，貝殼找房廣州站旗下多名店東反映，6月起，貝殼平臺在新房交易傭金中，抽取的比例提高2個百分點至23%。

不止壓榨中介從業(yè)者，貝殼還將貪婪的觸手伸向了賣家。2024年4月，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)發(fā)文稱，由于已進入買方市場，存量房不易售出，貝殼中介會極力游說房主掛牌“好贊好房”，平臺可借助大數(shù)據(jù)精準匹配，幫助房主觸達潛在買家。

圖源：貝殼2025年上半年財報

據(jù)悉，“好贊好房”并非免費服務(wù)，促成交易后，房主需在正常傭金之外，額外向貝殼付出約1%的服務(wù)費。結(jié)合財報來看，貝殼確實靠“好房好贊”等業(yè)務(wù)賺得盆滿缽滿。2025年上半年，貝殼平臺服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)收入為27億元，同比增長8%。

圖源：黑貓投訴

不過價格才是決定房子吸引力的關(guān)鍵要素，單純掛牌“好贊好房”的賣家并未受益。在消費者服務(wù)平臺黑貓投訴，一網(wǎng)友于2025年8月26日投訴稱，掛牌“好贊好房”后，“本房屋的內(nèi)部評分不僅沒有升高，反而越來越低，導(dǎo)致房屋的平臺展示無法達到預(yù)期效果，業(yè)務(wù)員開始不斷建議，通過降低價格來提高評分?！?/p>

顯而易見，盡管貝殼至今仍沿用左暉搭建的ACN模式，但為穩(wěn)住業(yè)績，其發(fā)展邏輯已悄然走偏，不再致力于實現(xiàn)共贏，而是頻頻“套路”上下游合作伙伴，背離了模式初衷。

二、高管天價薪資背后，

貝殼人效走低

按常理推測，貝殼無所不用其極地“套路”上下游伙伴，似乎可以博取亮眼的業(yè)績。然而頗為反常的是，其卻深陷“增收不增利”的泥潭。

圖源：貝殼2025年上半年財報

究其原因，很大程度上都是因為市場環(huán)境惡化，以及貝殼口碑不佳，導(dǎo)致利潤率較高的存量房業(yè)務(wù)收入增長乏力，營收占比下降。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，貝殼存量房業(yè)務(wù)營收136億元，同比僅增長4%，占總營收的比重為26.57%，同比下跌6.42個百分點。

另一方面，為了維持市場影響力，貝殼也不得不給基層經(jīng)紀人更多分傭，陷入了人效走低的困局。財報顯示，2025年上半年，貝殼分傭成本為211億元，同比激增24.11%，占房產(chǎn)業(yè)務(wù)凈收入的69.64%，同比上漲4.46個百分點。

圖源：貝殼2025年上半年財報

凡此種種，直接導(dǎo)致2025年上半年，貝殼的毛利率同比下跌5.5個百分點至21.3%。在此基礎(chǔ)上，貝殼的運營費用還同比增長了3%，進一步侵蝕了公司的利潤空間。最終，貝殼的經(jīng)營利潤僅為17億元，經(jīng)營利潤率只有3.3%，同比下跌1.8個百分點，稍有不慎，就可能落入虧損的泥潭。

圖源：貝殼2024年財報

盡管貝殼面臨的下行壓力越來越大，但高管們卻沒有選擇與公司同甘共苦，而是不斷給自己加薪。財報顯示，2021年-2024年，貝殼董事會主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東的薪酬從847.8萬元增長至4億元；聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛的薪酬從685.3萬元漲至3億元，均翻了數(shù)十倍。

對比而言，2019年-2021年，左暉任貝殼董事長時，薪酬分別為91.5萬元、311萬元、50萬元，遠不及現(xiàn)如今的彭永東和單一剛。

有鑒于公司的利潤空間不斷收窄，并且高管們的薪酬不斷上漲，投資機構(gòu)已開始謹慎看待貝殼。2025年8月27日，招銀國際下調(diào)貝殼今年至2027年收入預(yù)測2%至3%及非公認會計準則凈利潤預(yù)測6%至13%，并將其目標(biāo)價由23.8美元/股下調(diào)至22.6美元/股。

三、加碼貝好家，

貝殼難以吸引開發(fā)商

有鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)很難回暖，傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)面臨增長天花板，貝殼已開始積極布局“新故事”。

圖源：貝殼

2023年7月，貝殼成立貝好家事業(yè)線，致力于“以客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動房屋供給側(cè)升級”。

區(qū)別于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，貝好家依托貝殼的數(shù)據(jù)、資金、營銷等優(yōu)勢，為開發(fā)商、業(yè)主方、代建方等伙伴提供產(chǎn)品解決方案，以及資金、營銷等“1+2”服務(wù)模式的綜合解決方案。

簡言之，貝殼意識到了房地產(chǎn)下行時代，深度融合客戶需求房子對消費者來說，更具吸引力。不過貝殼又不希望親自下場打造產(chǎn)品，而是選擇發(fā)揮自身積累的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，以輕資產(chǎn)的方式，深度賦能傳統(tǒng)開發(fā)商。

圖源：貝殼

事實證明，由于深耕中介賽道多年，貝殼確實積累了豐沃的數(shù)據(jù)。官方資料顯示，目前貝殼擁有2.96億套全國真實房屋信息，覆蓋全國73.5萬小區(qū)、1277.7萬單元?；谶@些信息，利用大數(shù)據(jù)和AI算法，貝殼可整合新房、二手房、客源等多維度數(shù)據(jù)，精準洞察客戶需求，形成產(chǎn)品定位、設(shè)計方案。

不過需要注意的是，貝殼畢竟只是一個互聯(lián)網(wǎng)平臺，沒有深入涉足過實體建筑業(yè)，在施工建設(shè)、工人管理、工程規(guī)劃等維度存在不小的短板，很難獲得開發(fā)商的信賴。

有鑒于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是“局外人”，目前諸多開放商都選擇靠自己的力量實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。比如，早在2022年，保利發(fā)展就推出了保利“云和+”一站式購房服務(wù)平臺，構(gòu)建了全生命周期客戶運營體系。

此外，通過DFC數(shù)字建造技術(shù)，保利發(fā)展還打通工程建設(shè)項目設(shè)計、施工、驗收、運維全生命周期審批監(jiān)管數(shù)據(jù)鏈條，實現(xiàn)了從設(shè)計到施工的智能管理。方案穩(wěn)定后，模型到出施工圖僅7-10個天，節(jié)省施工圖出圖周期20天，提高了人均管理效能。

由此來看，貝殼貝好家事業(yè)線的定位異常尷尬。雖然貝殼手握海量房產(chǎn)數(shù)據(jù)，但由于不是建筑領(lǐng)域的專業(yè)玩家，數(shù)字化浪潮下，開發(fā)商更傾向于自主推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

總而言之，盡管目前仍是中國房屋中介領(lǐng)域的翹楚，但隨著市場環(huán)境遇冷，貝殼面臨巨大的下行壓力。在此背景下，為了穩(wěn)住業(yè)績，貝殼的管理層選擇深挖左暉留下的“遺產(chǎn)”，通過“零和游戲”套路房地產(chǎn)上下游的從業(yè)者以及末端客戶。

另一方面，貝殼講出的貝好家“故事”，雖然粗看起來有一定的想象空間，但由于貝殼在實體建筑層面存在不小的短板，該業(yè)務(wù)很難一蹴而就打開市場。

由于中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷漫長的調(diào)整期，接下來，貝殼的業(yè)績或許很難回暖。