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作者：余飛

01

購(gòu)房最高補(bǔ)貼20萬(wàn)

湖南省經(jīng)濟(jì)第二城、湖南省省域副中心岳陽(yáng)，9月1日發(fā)布了重磅購(gòu)房補(bǔ)貼，主要內(nèi)容是：

自9月1日起至2025年11月15日，凡在岳陽(yáng)樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、岳陽(yáng)經(jīng)開區(qū)、城陵磯新港區(qū)、南湖新區(qū)六大主城區(qū)域購(gòu)房。并在2個(gè)月內(nèi)繳清契稅的居民，可獲總價(jià)2%的購(gòu)房補(bǔ)貼，單套上限2萬(wàn)元；生育三孩及以上家庭，如在簽訂新房買賣合同后7個(gè)工作日內(nèi)完成契稅繳納，可額外按合同單價(jià)×20平方米計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)，金額介于10萬(wàn)至20萬(wàn)元之間。

這是一招一石二鳥的措施，一方面推動(dòng)商品房市場(chǎng)成交，另一方面以補(bǔ)貼及限制條件為組合，推動(dòng)生育率上升。

岳陽(yáng)并非首創(chuàng)，最早發(fā)布以房催生措施的城市，是中國(guó)第二地級(jí)市無(wú)錫。

無(wú)錫在2022年連發(fā)兩份文件。

在第一份文件中，無(wú)錫市住房公積金中心提出：

一般家庭，個(gè)人首次申請(qǐng)公積金購(gòu)房，最高只能申請(qǐng)50萬(wàn)，夫妻倆都符合條件可申請(qǐng)80萬(wàn)。如果生了二孩或三孩的家庭，首次申請(qǐng)公積金，額度可提升到60萬(wàn)，夫妻倆都符合條件，可提升到100萬(wàn)。

在第二份文件中，無(wú)錫市衛(wèi)健委提出：

生育二個(gè)孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買一套商品住房。

這意味著，多生孩子，買房的時(shí)候，不但可以有更大的公積金貸款額度，還可以破除限購(gòu)，多購(gòu)一套房（針對(duì)戶籍家庭）。

但后來(lái)的數(shù)據(jù)證明，無(wú)錫此舉一個(gè)目的都沒有達(dá)到。

岳陽(yáng)最新發(fā)布的舉措，力度很大，堪稱梭哈。

三孩家庭購(gòu)房最高補(bǔ)貼20萬(wàn)，以岳陽(yáng)目前的均價(jià)來(lái)看，差不多是購(gòu)買一套普通面積住房總房款的40%。

岳陽(yáng)發(fā)布如此大招背后，同樣是人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重壓力。

02

限跌令第一城的人口與樓市

中國(guó)樓市在2021年進(jìn)入全面調(diào)整，很多城市就扛不住，開啟了限跌時(shí)代。

打響第一槍的，正是岳陽(yáng)。2021年8月，岳陽(yáng)發(fā)布新政：

要求市區(qū)新房降價(jià)幅度不得超過15%。

之后，株洲、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、唐山、張家口等數(shù)十個(gè)城市下發(fā)“限跌令”，要求房?jī)r(jià)下跌不能超過15%或10%，否則不給網(wǎng)簽。

然而，限跌之下，趨勢(shì)根本沒有改變。

以岳陽(yáng)來(lái)說，其商品房銷售面積與銷售額相比于高點(diǎn)時(shí)期，已經(jīng)膝蓋斬。

根據(jù)岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2024年岳陽(yáng)市商品房銷售面積230.94萬(wàn)平方米，相較于2020年高點(diǎn)時(shí)期的631.35萬(wàn)平方米，下跌了63.4%。

2024年商品房銷售額113.6億元，相較于2020年高點(diǎn)時(shí)期368.33億元，下跌了69.2%。

與此同時(shí)，其商品房庫(kù)存量則創(chuàng)下新高，2024年庫(kù)存量170.4萬(wàn)平方米。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局

房?jī)r(jià)方面，岳陽(yáng)均價(jià)最高 沖到接近8000元/平方米。

2015年由深圳開啟的全國(guó)樓市牛市，迅速蔓延至全國(guó)。很多三四線城市在去庫(kù)存的背景下，大幅開展貨幣棚改，房?jī)r(jià)不斷被拉升，岳陽(yáng)就是其中之一。

2014至2015年，岳陽(yáng)市城市棚戶區(qū)改造完成量在1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)套之間，到2016年，這一數(shù)字飆升到3.11萬(wàn)套，2017年上升到了3.9萬(wàn)套。同期的房?jī)r(jià)一路上躥。

貨幣棚改拉動(dòng)房?jī)r(jià)模式在于：

央行印專項(xiàng)錢給政策性銀行（國(guó)開行），國(guó)開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購(gòu)棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購(gòu)買新房。

簡(jiǎn)單理解就是地方政府拿著專項(xiàng)棚改的錢去征收棚改戶的房屋和土地，大批征收之下，產(chǎn)生了大批購(gòu)房需求。然后給錢給這些棚改戶去買房。

在當(dāng)時(shí)那種經(jīng)濟(jì)預(yù)期不斷向好的大環(huán)境下，拿到錢的住戶第一時(shí)間會(huì)去買房，需求和成交推動(dòng)之下，城市的房?jī)r(jià)水漲船高，這是為何很多城市人口減少、產(chǎn)業(yè)薄弱，房?jī)r(jià)卻能夠逆勢(shì)上漲的緣由。

但好景不長(zhǎng)，2018年棚改熄火。

當(dāng)年年末，國(guó)開行明確表態(tài)：

棚改實(shí)行差異化處置：對(duì)于庫(kù)存充足，房?jī)r(jià)上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對(duì)庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

一瞬間，很多三四線城市的房?jī)r(jià)失去了支撐。

所以，在2021年全國(guó)房?jī)r(jià)全面調(diào)整之前，很多三四線城市已經(jīng)先行開跌，岳陽(yáng)就是其中之一。

目前，岳陽(yáng)的二手房均價(jià)已經(jīng)跌至5000元附近。

面對(duì)此局面，岳陽(yáng)也妥協(xié)了。2025年1月，岳陽(yáng)市在發(fā)布的《促進(jìn)岳陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”政策措施》中提到：取消新房?jī)r(jià)格限制。

岳陽(yáng)房?jī)r(jià)此輪調(diào)整的邏輯，除了跟隨大環(huán)境下跌、棚改熄火之外，還有一個(gè)根本原因：人口持續(xù)流出。

七普數(shù)據(jù)顯示，岳陽(yáng)2010年至2020年，人口合計(jì)減少了42.6萬(wàn)人，減少量位居湖南省第四。

排在前三的，分別是邵陽(yáng)（減少了50.8萬(wàn)人）、衡陽(yáng)（減少了49.6萬(wàn)人）、益陽(yáng)（減少了46.1萬(wàn)人）。

過去四年，在湖南省人口大幅下滑的背景下，岳陽(yáng)跌破了500萬(wàn)。

過去四年，湖南省常住人口合計(jì)減少了105.59萬(wàn)人，減少量位居全國(guó)第三，僅次于河南、黑龍江。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)

過去四年，岳陽(yáng)市常住人口減少了6.1萬(wàn)人，人口跌至498.75萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局

岳陽(yáng)市人口不斷減少背后，一方面是出生人口下滑。

盡管岳陽(yáng)市多年來(lái)沒有公布出生人口數(shù)據(jù)，但可以從湖南省的出生人口以及岳陽(yáng)市下轄縣域的出生人口下滑數(shù)據(jù)中窺見。

另一方面，則是遭受省會(huì)長(zhǎng)沙虹吸。

過去幾年整個(gè)湖南省的人口不斷減少，只有省會(huì)長(zhǎng)沙逆勢(shì)增長(zhǎng)。

2022年長(zhǎng)沙常住人口增量第一，湖南全省人口減少了18萬(wàn)人，而且除長(zhǎng)沙外的其他城市，全部在減少。

2023年同樣如此，只有長(zhǎng)沙人口在增長(zhǎng)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

2024年，依舊如此。 長(zhǎng)沙增加10.39萬(wàn)，整個(gè)湖南減少29萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

03

大多數(shù)三四線城市，房?jī)r(jià)將鶴崗化

岳陽(yáng)樓市現(xiàn)狀，只是全國(guó)大多數(shù)三四線城市的一個(gè)縮影。

因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市，都陷入了人口收縮。

到目前，公布2024年常住人口規(guī)模與變化數(shù)據(jù)的城市共有312個(gè)，其中176個(gè)城市的常住人口在減少，7個(gè)不變，129個(gè)增加。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

176個(gè)人口減少的城市中，除了北京、上海、天津、重慶、長(zhǎng)春、西寧（哈爾濱未披露數(shù)據(jù)，未算在其中）外，其余都是普通的三四線城市。

換句話說，三四線城市是人口減少的主陣地。

事實(shí)上，在人口紅利周期中，不少三四線城市就因?yàn)榭焖俪鞘谢鴾p少?，F(xiàn)如今，隨著全國(guó)人口減少，三四線城市的人口減少?gòu)V度與深度，都在上升。

這也是本號(hào)為何一直強(qiáng)調(diào)，大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)“鶴崗化”。

除了人口不斷流失外，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)還有天量庫(kù)存也是決定它們的房?jī)r(jià)會(huì)鶴崗化的重要因素。

中國(guó)的城市發(fā)展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開啟了強(qiáng)省會(huì)模式。

好的產(chǎn)業(yè) 省會(huì)優(yōu)先， 優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療 、公共交通等資源，也是省會(huì)優(yōu)先 。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

以四川省來(lái)說，省會(huì)成都GDP超過兩萬(wàn)億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽(yáng)的5.41倍。可以說，四川21個(gè)城市，其余20個(gè)城市都是陪襯成都。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

銀川、長(zhǎng)春的經(jīng)濟(jì)首位度更是超過50%。西寧、西安、哈爾濱、拉薩、武漢GDP占全省全自治區(qū)比重也超過三分之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各地統(tǒng)計(jì)局

湖南也是一樣。

從過去幾年整個(gè)湖南只有省會(huì)長(zhǎng)沙的人口在增長(zhǎng)，就可見一斑。

此外，長(zhǎng)沙的首位度，也超過了四分之一。

岳陽(yáng)雖然是湖南省經(jīng)濟(jì)第二城、工業(yè)第二城，但與省會(huì)長(zhǎng)沙的差距很大。

GDP只有長(zhǎng)沙的三分之一。2024年，長(zhǎng)沙GDP為15268.78億元，岳陽(yáng)為5127.66億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

工業(yè)實(shí)力只有長(zhǎng)沙的58%。

2023年，長(zhǎng)沙的規(guī)模以上工業(yè)營(yíng)收8831.91億元，同期的岳陽(yáng)為5142.14億元。

來(lái)源：湖南省統(tǒng)計(jì)局

岳陽(yáng)還算好的，像婁底、懷化、永州、郴州、益陽(yáng)、湘潭等城市，在湖南強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下，最終只會(huì)淪為長(zhǎng)沙的“充電寶”。

強(qiáng)者通吃之下，大部分三四線城市毫無(wú)勝算。

沒有產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)支撐、人口支撐的樓市，是黃粱一夢(mèng)，早晚有夢(mèng)醒的時(shí)候。

產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)羸弱、人口不斷減少，庫(kù)存沒法消化，如今再疊加中心城市的虹吸。

這個(gè)結(jié)該怎么解？

所以，本號(hào)一直在強(qiáng)調(diào)：越來(lái)越多的三四線城市，房?jī)r(jià)會(huì)“鶴崗化”，不可阻擋。

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