保利發(fā)展前年，去年，包括今年上半年的銷售額都是房地產(chǎn)行業(yè)第一。

不止上半年，截止到現(xiàn)在，在各大機(jī)構(gòu)前8月房企銷售榜單中，保利發(fā)展的銷售額為1812億元，穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。

上半年的成績(jī)單隱憂參半：財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約1168.56億元，同比下降16.08%；利潤總額約99.08億元，同比下降29.7%；歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約25.79億元，同比下降64.32%；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約160.17億元。

三句話概括：行業(yè)第一、營收降了、利潤跌掉六成。

在2025年行業(yè)轉(zhuǎn)折的一年，保利發(fā)展的規(guī)模與利潤失衡的困局被撕開了重重一道口子，就連股民都開始操心了。

這個(gè)ID來自于保利發(fā)展的總經(jīng)理潘志華，有可能是親自回復(fù)，或者他授權(quán)團(tuán)隊(duì)來回復(fù)，他表示，公司目前經(jīng)營一切正常。

股民擔(dān)心股價(jià)已經(jīng)讓潘志華親自回復(fù)了？是的。

潘志華今年3月份剛剛升為保利發(fā)展的總經(jīng)理，非常年輕，出生于1979年7月，現(xiàn)年45歲，管理學(xué)博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。從職業(yè)履歷來看，堪稱保利體系中“內(nèi)生型高管”的典型代表。

他在保利體系內(nèi)已有24年，歷經(jīng)地方公司“一把手”、戰(zhàn)略投資負(fù)責(zé)人、商旅業(yè)務(wù)掌舵者等多重角色，積累了從一線操盤到集團(tuán)統(tǒng)籌的復(fù)合型經(jīng)驗(yàn)。

從公司背景來看，潘志華的升任，正好碰到了保利發(fā)展面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L瓶頸與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。

這么說，他就是那個(gè)被選中的“幸運(yùn)年輕人”。

去年，保利發(fā)展以全年銷售額3116.66億元的銷售成績(jī)位居行業(yè)第一，但仍難避免受到行業(yè)調(diào)整的影響，面臨著利潤下滑的壓力。

整個(gè)2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3116.66億元，同比下降10.14%；凈利潤50.01億元，同比下降58.56%。

利潤下降的有點(diǎn)多？今年更多。

他們努力在改變，比如，把像潘志華這樣的75后高管逐漸臺(tái)前，讓干部年輕化，年輕管理者對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度、創(chuàng)新業(yè)務(wù)接受度，被龍頭房企視為公司轉(zhuǎn)型的重要推力。

有作用嗎？

今年前8個(gè)月，保利發(fā)展全口徑銷售金額降幅達(dá)到了17.93%，較前7月繼續(xù)擴(kuò)大。

這個(gè)降幅，在TOP10房企中排在第二位，僅次于萬科。

操盤銷售金額降幅更為明顯，前8月，保利發(fā)展權(quán)益口徑銷售金額同比下降17.02%，降幅較前7月擴(kuò)大7.33個(gè)百分點(diǎn)。

排在第二位的綠城還差100億就能趕超保利，而權(quán)益金額來看，排在第二位的中海與保利只差了50億。

還有一個(gè)重要的點(diǎn)，這已經(jīng)是保利發(fā)展連續(xù)第四年銷售額繼續(xù)下降。

實(shí)際上，早在2022年1月，彼時(shí)接任董事長不足半年的劉平，在保利發(fā)展的年度工作會(huì)議上喊出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的口號(hào)，很快，2023年保利發(fā)展首次站上百強(qiáng)榜首。不過，也是在劉平上任的第一個(gè)完整年度開始，保利發(fā)展的銷售金額便陷入下跌的魔咒：2022年、2023年和2024年合約銷售金額降幅分別為-14.51%、-7.68%和-23.49%。

自2023年至今，保利發(fā)展的位次都在第一，在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，劉平提出“要穩(wěn)住行業(yè)頭部位置”，至2025年前八月來看，行業(yè)頭部位置是守住了。

保住了規(guī)模，沒有保住利潤，算是任務(wù)完成了一半嗎？不好說。畢竟，上半年核心歸母凈利潤暴跌64.32%。有點(diǎn)多。

所以，在保利發(fā)展8月26日公布的2025年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告中可以看到一個(gè)慘烈的事實(shí)：既不增收，也不增利。

• 營業(yè)收入1168.57億元，同比減少16.08%；
• 利潤總額99.08億元，同比下降29.7%；
• 歸母凈利潤27.1億元，同比下降63.47%；
• 扣除非經(jīng)常性損益后的核心歸母凈利潤為25.79億元，同比減少64.3%；
• 毛利潤171.04億元，同比減少23.3%。

總結(jié)一下，這是保利發(fā)展連續(xù)兩個(gè)半年度歸母凈利潤下滑，較2023年上半年歸母凈利潤下滑了77.8%。

從年度數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展規(guī)模凈利潤更是連續(xù)四年下滑，而且跌幅越來越大，從2020年的289.5億元一路下跌至2024年的50.01億元。

如果把這組數(shù)據(jù)具象化：利潤是華潤的兩成、中海的三成。

而劉平上任的這四年，保利發(fā)展的歸母凈利潤跌去八成，當(dāng)然，這里面也有行業(yè)發(fā)展的原因。

近年來，保利發(fā)展的盈利能力持續(xù)下滑，盈利的短板越來越短了。

2025上半年保利發(fā)展的毛利率只有14.6%，同比降低了1.4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)下行有所拖累，同行也在掙扎中，比如，同期華潤置地還保持在20%以上，中海雖然創(chuàng)歷史新低也有17.4%。

大部隊(duì)都在降，作為行業(yè)第一，保利發(fā)展毛利率有點(diǎn)少。

從凈利率來看，銷售額第一的保利發(fā)展2025年上半年凈利率只有5.62%，較上年同期下降2.06個(gè)百分點(diǎn)。而2024年凈利率只有3.1%，較2020年高點(diǎn)時(shí)下降13.4個(gè)百分點(diǎn)。

目前，保利發(fā)展最大的問題是存貨去化，這也是間接影響利潤表現(xiàn)的關(guān)鍵。

根據(jù)公告，期內(nèi)2021年及以前獲取的存量項(xiàng)目簽約銷售金額514億元，占比達(dá)到35.4%。也就是說，保利發(fā)展還被老庫存拖累。

潘志華自己也說要去庫存。

量比想象中要大，2025年中期保利發(fā)展存貨規(guī)模為7611億元，相較于期初減少了4.7%，不過已竣工的物業(yè)規(guī)模較期初增長7.2%至2137.7億元，占存貨的比重為28.1%。

另外，2025年上半年保利發(fā)展總土儲(chǔ)規(guī)模中三四線城市占比最高，且占比擴(kuò)大，三四線的土儲(chǔ)規(guī)模占比達(dá)到了43.8%，而2022年以來其三四線新增土儲(chǔ)建面都在30%以下。

三四線城市好賣嗎？行業(yè)心知肚明。這是保利一個(gè)比較大的壓力點(diǎn)了。

所以，除了今年把潘志華升上來，保利發(fā)展還完成了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整：總部層面整合為11個(gè)一級(jí)中心及部門；地區(qū)公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區(qū)域合并。

合并區(qū)域公司的用意非常明確，那就是精簡(jiǎn)部門，將資源更加聚焦于優(yōu)勢(shì)區(qū)域。

組織架構(gòu)精簡(jiǎn)之后，公司高管團(tuán)隊(duì)也進(jìn)行了一輪大調(diào)整，如原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰，兼任保利發(fā)展華南公司的董事長，分管華南區(qū)域。另外，今年3月保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理也換成了李紅亮，原北京公司總劉喜濤被調(diào)任河南。

潘志華升任總經(jīng)理之后沒多久，8月初保利物業(yè)執(zhí)行董事兼董事長吳蘭玉升任保利發(fā)展副總經(jīng)理。

公開資料顯示，總經(jīng)理潘志華2024年的薪酬為257萬元，較2023年的396萬元，同比降低139萬元。

壓力比年薪只多不少。

接下來，對(duì)于潘志華來講，如何在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，幫助保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模龍頭”轉(zhuǎn)向“價(jià)值標(biāo)桿”，那么，核心骨干調(diào)整后的保利發(fā)展能守住利潤嗎？