每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

8月29日，北京小雨，一個(gè)初秋的周五。

直到下班后，海淀寶山村0016地塊的報(bào)規(guī)方案才掛出來(lái)。但官網(wǎng)顯示的時(shí)間，依然是早上九時(shí)。

造成此結(jié)果，或許有兩個(gè)原因：1、開(kāi)發(fā)商有意降低曝光度；2、登錄網(wǎng)站的人太多了，服務(wù)器忙不來(lái)。

這塊地的確很受人關(guān)注。一是，它位于宇宙中心海淀；二是，它是雙子樓盤(pán)之一。

6月5日，中建壹品以27.78億元摘得0016地塊，溢價(jià)1.8%；隔壁的0017地塊則花落金隅地產(chǎn)，成交價(jià)33.64億元，溢價(jià)1.5%。

由于地塊分屬兩家，它們成了天生的對(duì)手。

在海淀樓市，類(lèi)似的例子還有一個(gè)：朱房村的臻澐和建發(fā)海晏。

它們?cè)诮衲?月初同時(shí)拿地后，就一直明爭(zhēng)暗斗。一個(gè)是現(xiàn)代風(fēng)格，一個(gè)是王府中式；一個(gè)做大戶(hù)型，另一個(gè)戶(hù)型則更大。

截至目前，臻澐網(wǎng)簽60套，成交均價(jià)12.5萬(wàn)元/平米，去化率11.52%；海晏網(wǎng)簽173套，成交均價(jià)13.6萬(wàn)元/平米，去化率42.93%。

由于它們的產(chǎn)品風(fēng)格差異蠻大，客戶(hù)群涇渭分明。

但，寶山村雙子呢？

從報(bào)規(guī)方案的公示時(shí)間看，金隅地產(chǎn)領(lǐng)先了中建壹品3天。

到底它們的優(yōu)缺點(diǎn)如何，花姐試圖來(lái)對(duì)比分析。

一、地塊基礎(chǔ)素質(zhì)：0017>0016

先看寶山村雙子座的地塊基礎(chǔ)素質(zhì)。

1、從地塊形態(tài)上，金隅占地大、面寬長(zhǎng)，優(yōu)于中建壹品。

0017項(xiàng)目占地面積2.86萬(wàn)平米，建筑面積6.95萬(wàn)平米，整體呈四方四正的長(zhǎng)方形，面寬約195米。

0016項(xiàng)目占地面積2.4萬(wàn)平米，建筑面積5.04萬(wàn)平米，整體更像個(gè)正方形，西邊因?qū)毶街新酚行┰S弧度，面寬約160米。

2、在南面的林地上，0016地塊優(yōu)于0017地塊。

兩塊地南面都有一塊林地，不是綠地。林地以生態(tài)保護(hù)和木材生產(chǎn)為主導(dǎo)功能。對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，林地上種的都是樹(shù)木，而綠地為園林景觀(guān)、供居民休憩。

0016項(xiàng)目南面的林地約0.7公頃，而0017項(xiàng)目南面林地只有約0.4公頃。林地越大，越安靜。

整體上，0017項(xiàng)目的空間感，會(huì)好于0016項(xiàng)目。

二、樓棟排布：兩條迥異道路

受地塊素質(zhì)影響，寶山村雙子座的規(guī)劃差異蠻大。

中建壹品在0016項(xiàng)目上，規(guī)劃了11棟7-11層住宅，約414戶(hù)，中央三棟樓王——每棟1個(gè)單元，點(diǎn)狀布局；0017項(xiàng)目為13棟6-11層住宅，約458戶(hù)，中央兩棟樓王——每棟4個(gè)單元。

這兩種排法，花姐更喜歡金隅地產(chǎn)的，大氣、角煞少。

兩者都有頂層退層戶(hù)型，0016項(xiàng)目分布在2#、10#，以及9#的東邊兩個(gè)單元；0017項(xiàng)目則分布在2#、3#、10#。

但0016項(xiàng)目在2#、樓王7#中規(guī)劃了下躍戶(hù)型，0017項(xiàng)目則沒(méi)有。

0016項(xiàng)目的大門(mén)只有一個(gè)，設(shè)置在地塊西側(cè)，東邊有人行出入口，但沒(méi)有規(guī)劃小門(mén)；0017項(xiàng)目有兩個(gè)大門(mén)，東邊主門(mén)長(zhǎng)約25米，西邊略小一些。

0016項(xiàng)目的大門(mén)要比0017項(xiàng)目更氣派，主體結(jié)構(gòu)長(zhǎng)約25米，兩邊有延展的裝飾，整體可達(dá)到70米左右。

兩個(gè)項(xiàng)目的下沉庭院都在小區(qū)中央處，但金隅的面積明顯更大。

此外，0016地塊的北面車(chē)庫(kù)出入口，正對(duì)著0017的西大門(mén)，有些許煞氣。

三、建筑風(fēng)格：一個(gè)中式，一個(gè)現(xiàn)代

在建筑的風(fēng)格上，它們走了差異化道路，與朱房村雙子相似。

0016項(xiàng)目采用了中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，其樓頂有明顯的飄檐設(shè)置；0017項(xiàng)目則更現(xiàn)代一些，建筑頂部并無(wú)修飾。

它們的這個(gè)風(fēng)格差異，酷似朱房的海晏和臻澐。

建發(fā)房產(chǎn)將海晏打造成了王府中式風(fēng)格，飛檐翹角的設(shè)計(jì)既保留了中式建筑的韻味，又進(jìn)行了現(xiàn)代化的演繹。

華潤(rùn)置地對(duì)臻澐的建筑風(fēng)格，則采取東意西境的理念，以經(jīng)典華麗風(fēng)格為主。

建筑風(fēng)格的不同，也會(huì)造就不同客群的青睞。

在這點(diǎn)上，中建壹品和金隅地產(chǎn)似乎分得很開(kāi)。

四、建筑風(fēng)水：0016角煞多于0017

由于第一排太多，密不透風(fēng)，導(dǎo)致兩個(gè)盤(pán)的風(fēng)水欠佳。

在金隅地產(chǎn)公示0017地塊的總平圖后，花姐指出了它的兩個(gè)瑕疵：1、部分樓棟的單層層高，不足3米；2、樓棟有些過(guò)長(zhǎng)。（詳見(jiàn)《海淀樓市無(wú)陽(yáng)臺(tái)，金隅卷飄窗了》）

相比而言，0016地塊在層高上，要好于隔壁。7#樓王的單層層高達(dá)到了3.1米，其余所有樓棟單層層高均在3米。

不過(guò)，在樓棟過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題上，0016地塊也沒(méi)能有效解決。背后，同樣是地塊的硬件條件限制所致。

它最南端的9#、10#、11#三棟樓，呈一字型排列，最小退線(xiàn)距離1米，加一起共7個(gè)單元，長(zhǎng)度達(dá)到了約155米。

與隔壁一樣，三棟樓加一起的長(zhǎng)度，幾乎占滿(mǎn)了地塊南邊的用地紅線(xiàn)。

好在，0016項(xiàng)目除了最南側(cè)一排樓過(guò)長(zhǎng)外，小區(qū)中間采取了點(diǎn)狀布局，排布了8棟住宅樓，最北邊的2#則為一棟4單元的7層建筑。

0017項(xiàng)目小區(qū)正中的5#、10#，為兩棟4單元的10層建筑，長(zhǎng)度達(dá)到了約90米。

整體上，0016項(xiàng)目的格局，感觀(guān)上要好于0017項(xiàng)目，顯得不那么密。

這同樣也反映在數(shù)據(jù)上，7#樓王的樓間距比1.6842；0017地塊樓王5#的樓間距比，為1.655。

不過(guò)，魚(yú)和熊掌不可兼得。點(diǎn)狀布局的弱點(diǎn)，在角煞方面，0016項(xiàng)目是多于0017項(xiàng)目的。

五、戶(hù)型配比：剛需+改善，沒(méi)有盲目追大

在寶山雙子還未公示總平圖時(shí)，坊間有傳聞稱(chēng)，二者將在戶(hù)型上做出差異化——0017項(xiàng)目偏大，0016項(xiàng)目偏小。

雙方總平圖出來(lái)后，基本證實(shí)了這點(diǎn)?；ń銣y(cè)算得知，它們?cè)谥髁?hù)型上，存在重疊，0016項(xiàng)目的戶(hù)型段位，更豐富一些。

0017項(xiàng)目的戶(hù)型段位大致為3種：105/130/145平；0016項(xiàng)目則有5種：98/105/124/133/172平。

它們的戶(hù)型差異主要體現(xiàn)在：1、主力戶(hù)型占比不同；2、戶(hù)型結(jié)構(gòu)存在差異。

0017項(xiàng)目的主力戶(hù)型為130平和145平，105平米的占比較??；0016項(xiàng)目172平只有20套，98平米約64套，其余三個(gè)段位的占比，相差不是不大。

戶(hù)型結(jié)構(gòu)上，0016項(xiàng)目的98平戶(hù)型，為南向兩面寬，分布在1#、3#、6#、8#、9#的邊戶(hù)，其余戶(hù)型為南向三面寬。

反觀(guān)0017項(xiàng)目，其所有戶(hù)型，均為南向三面寬產(chǎn)品。

此外，還有一個(gè)特點(diǎn)：整體上，0016項(xiàng)目的戶(hù)型進(jìn)深，要長(zhǎng)于0017項(xiàng)目。

六、贈(zèng)送面積：0016飄窗量大于0017

贈(zèng)送面積上，寶山村雙子可謂冠絕整個(gè)海淀區(qū)。

身處嚴(yán)控陽(yáng)臺(tái)的區(qū)域，它們充分發(fā)揮了飄窗的作用，二者在住宅樓的周邊，圍了一圈飄窗。

優(yōu)中選優(yōu)，0016項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度，更勝一籌。

從圖上看，0016項(xiàng)目除了11#西邊戶(hù)，沒(méi)有飄窗痕跡外，其余所有樓棟的東西南三面，均被飄窗包圍。

其中除了2#、5#、4#、8#南向飄窗有分段，其他所有戶(hù)型，通體覆蓋。

0017地塊則戶(hù)戶(hù)南向送兩處飄窗，集中在臥室中；側(cè)面的飄窗也沒(méi)有覆蓋所有樓棟。

二者飄窗贈(zèng)送范圍的不同，也反映出未來(lái)戶(hù)型，會(huì)有些許差異。最大的區(qū)別在于，0017項(xiàng)目的客廳可為落地窗。

不過(guò)，在飄窗覆蓋范圍上的全面超越，也讓0016項(xiàng)目的實(shí)際得房率，將高于0017項(xiàng)目。

以172平米樓王戶(hù)型為例。

它的整體飄窗贈(zèng)送面積，可達(dá)到約13.5米，實(shí)際得房率可達(dá)87%。放在整個(gè)海淀區(qū)，屬于絕對(duì)的王者級(jí)別。

相比而言，隔壁的0017項(xiàng)目要稍遜一些。它的145平米邊戶(hù)型，總的飄窗贈(zèng)送面積約為9.5平米，實(shí)際得房率約在84%左右。

花姐點(diǎn)評(píng)：

寶山村雙子座報(bào)規(guī)圖公示，等于曝光它們的定位。

北京海淀的剛需盤(pán)。

由于緊挨西五環(huán)內(nèi)，它們甚至被拿來(lái)和西五環(huán)外的中海瑞文里作比較——石景山區(qū)，兩者相差不過(guò)2公里。

這的確有點(diǎn)過(guò)于極端了，畢竟，0016地塊和0017地塊是有海淀身份的。

寶山村雙子，絲毫沒(méi)有想做豪宅的意思。

要知道，海淀向來(lái)是頂豪的誕生之地。如：西北五環(huán)外的臻澐、建發(fā)海晏、中海樹(shù)村項(xiàng)目，四季青的香山樾、印香山，等等。

雖然大家都在海淀，寶山村周邊的氣質(zhì)，要遜色蠻多。

沒(méi)有頂豪的基因，那就選擇做海淀的剛需，條條道路通羅馬。

不過(guò)，花姐希望寶山村雙子不要廝殺，不要重演美團(tuán)和京東在外賣(mài)大戰(zhàn)上的結(jié)局。