踏入8月，樓市延續(xù)了此前的復(fù)雜態(tài)勢并呈現(xiàn)出一些新特點。一方面，7、8月份因持續(xù)高溫抑制購房者出行，線下看房意愿低迷，整體市場表現(xiàn)平淡；另一方面，不少房企鑒于7月市場的冷淡反饋，對8月新盤加推依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度。但令人欣喜的是，8月新房市場止跌，簽約面積環(huán)比上漲15%。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-8月青島共計簽約商品房59582套、約725萬㎡，簽約總金額1019.6億，較去年同期分別下滑5.3%、7.6%和2.6%。前8個月商品住宅簽約均價為14061元/㎡，同比上漲5.5%。

（2025年8月商品房供銷價數(shù)據(jù)為8.1-8.31）

8月商品房供應(yīng)降至低位，僅1527套、28.17萬㎡，簽約新建商品房5548套，約76.74萬㎡，銷售總金額94.98億元，簽約套數(shù)環(huán)比下滑0.4%，簽約面積和簽約金額分別上漲15.1%和4.2%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，8月簽約均價為12377元/㎡，環(huán)比下滑9.4%。同比僅簽約面積小幅上漲，為0.8%，其余均下滑，降幅分別為5.8%、4.0%和4.7%。

其中商品住宅新增1414套，約19.44萬㎡，簽約4398套、約54.28萬㎡、銷售總金額72.95億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅上漲，套面金漲幅分別為30.8%、25.0%和7.7%。簽約均價為13439元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-8月全市成交二手房45274套，同比下滑1.5%。其中8月份青島市二手房成交5169套，較上個月下滑16.2%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，8月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、膠州市、即墨區(qū)和城陽區(qū)。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1281套、約13.88萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的25.6%；膠州市簽約804套、約10.95萬㎡，占比20.2%；即墨區(qū)簽約416套、約5.3萬㎡，占比9.8%；城陽區(qū)簽約386套、約4.98萬㎡，占比9.2%。

去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至16個月（去化周期已去除死庫存）。其中原市北區(qū)去化周期降至11.2個月。缺乏新地供應(yīng)是導(dǎo)致原市北區(qū)去化周期短的關(guān)鍵因素。6月市北新都心兩宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，不僅打破了區(qū)域長期無新增用地的沉寂局面，更為新都心板塊乃至整個市北區(qū)帶來新項目的選擇。隨著新都心地塊和果品市場兩宗地塊的成功出讓，疊加棠玥和境項目也已正式亮相。未來，新都心板塊將形成 “三盤鼎力” 的競爭新格局。據(jù)了解，棠玥和境共5棟26層-31層的高層，主力戶型有建面約105㎡-142㎡；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設(shè)8棟樓（2棟26F+1棟25F+1棟16F+3棟17F+1棟23F)，共529戶，套均面積123㎡。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為11.4個月。其中老四方板塊是主城區(qū)新盤最集中的區(qū)域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等流量盤，還有通和悅章、國信和悅等住宅新規(guī)下，得房率大幅提升的品質(zhì)樓盤。富力海悅學(xué)府（市北城發(fā)地塊）已面世，此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預(yù)計也將在今年面世。

此外，李滄區(qū)去化周期為17.9個月。東李世博園板塊，作為青島城市發(fā)展的重要拼圖，近年來備受各方關(guān)注。隨著區(qū)域內(nèi)森林公園、招商璀璨璟園等項目的穩(wěn)步去化，存量房源逐漸減少，去化周期也明顯縮短，市場對于新鮮血液的注入愈發(fā)渴望。目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府、青山湖岸二期等項目。由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，11棟5-12F別墅、洋房，目前尚未入市。青特斬獲70地塊規(guī)劃也已公示，規(guī)劃建設(shè)9棟11-17F洋房、小高層。

在板塊方面，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場競爭的熱點。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約67.1%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

今年以來，青島土地市場的操盤邏輯正愈發(fā)清晰。

4月16日，青島推行土地預(yù)申請制度，通過提前公示擬出讓地塊信息并允許用地意向單位提出預(yù)申請并承諾愿意支付的土地價格，將傳統(tǒng)土地出讓的盲盒模式升級為明牌博弈；緊隨其后5月落地的土地新規(guī)10條，從計容規(guī)則優(yōu)化到地下空間開發(fā)權(quán)益明確，進(jìn)一步釋放土地價值潛力。

根據(jù)統(tǒng)計，1-8月青島市共計出讓涉宅用地19宗，總建面約128萬㎡，其中成交10宗，成交總金額約59億元，另外枯桃地塊被臨時中止，預(yù)公告的大北曲后地塊待掛牌。

8月又有7宗地塊掛牌出讓，其中備受關(guān)注的是市北CBD板塊元鼎地塊，起拍價13100元/㎡，計劃9月12日出讓。西海岸有6宗地塊出讓。

NO.4 政策層面

8月為扭轉(zhuǎn)樓市成交低迷、提振市場信心，各級政府圍繞限購、信貸、公積金及稅收等多個維度，出臺一系列力度較大的政策措施，為房地產(chǎn)市場注入新的活力，力求促進(jìn)市場 “止跌回穩(wěn)”。

其中一線城市北京和上海先后放寬部分區(qū)域的限購政策，挖掘住房購買力，降低置業(yè)門檻。8月8日，北京打響新一輪政策 “第一槍”，以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策。這是近年來北京優(yōu)化調(diào)控之路上，松綁力度最大的一次。

而在8月25日，上海接棒北京樓市新政，針對戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭，放開外環(huán)以外的購房套數(shù)限制。放寬外環(huán)外購房套數(shù)限制，旨在激活多套房購置需求，消化市場庫存，對于新市民在外圍購置第二套、為父母購置養(yǎng)老房產(chǎn)等都有一定效用。

青島層面，現(xiàn)執(zhí)行的信貸政策為：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公積金首套：利率2.6%（首付15%）；

公積金二套：利率3.075%（首付15%）。

2025年1-8月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-8月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約474億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的46.5%。其中，頭部房企（前10名）表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強(qiáng)勁實力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市整體承壓、行業(yè)競爭白熱化的前8個月，海信地產(chǎn)憑借深厚的品牌積淀與硬核的產(chǎn)品實力，在激烈的市場角逐中持續(xù)領(lǐng)跑，以87.66 億元的網(wǎng)簽銷售金額強(qiáng)勢登頂青島樓市銷售額榜首，成為逆周期下行業(yè)矚目的 “破局者”。這份亮眼成績的背后，是海信地產(chǎn)對產(chǎn)品力的極致追求與精準(zhǔn)布局。其中，青島主城核心的張村河板塊 “三子星” 項目堪稱 “現(xiàn)象級” 標(biāo)桿，三盤合計銷售額達(dá)42.1億元，海信臻悅狂攬15.82億、海信君璽勁銷15.06億、璟悅11.22億，三盤合計占比超48%！此外，布局西海岸唐島灣核心的海信金沙灘項目，更是以一線海景、1.2低密純洋房、最高130%得房率的稀缺配置，入市即熱銷，成為青島濱海改善市場的 “流量密碼”。

銀豐地產(chǎn)憑借旗下銀豐玖璽城、銀豐玖璽臺、銀豐御璽三大標(biāo)桿項目的強(qiáng)勁表現(xiàn)，成功搶占市場高地，共計簽約57.38億元，其中，旗艦項目銀豐玖璽城以51.16億元的網(wǎng)簽業(yè)績一騎絕塵，單盤貢獻(xiàn)占比近90%。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約39.29億。

2025年1-8月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進(jìn)行審閱。

2025年1-8月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨占鰲頭，以87.42億元的權(quán)益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項目均由海信地產(chǎn)獨立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項目開發(fā)上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。

銀豐地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為57.38億，排名第二位。

天一仁和權(quán)益銷售金額37.64億，位居三位。

青特置業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營布局與精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，以25.98億元權(quán)益銷售金額強(qiáng)勢躋身行業(yè)排名第四位，彰顯出強(qiáng)勁的市場競爭力。在土地市場布局上，青特置業(yè)持續(xù)加碼優(yōu)質(zhì)板塊，6-7月接連斬獲東李世博園板塊兩宗低密宅地，彰顯其對城市發(fā)展脈絡(luò)的精準(zhǔn)判斷。8月，70地塊正式發(fā)布案名 “青特璟譽(yù)”，規(guī)劃方案同步公示，打造9棟11-17F低密產(chǎn)品，主力戶型鎖定建面約128㎡、143㎡、160㎡改善型產(chǎn)品。此外，布局白云山板塊的青特璟云項目，則以建面約111-142㎡全齡段戶型設(shè)計，覆蓋剛改至改善需求。

2025年1-8月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-8月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積282.79萬㎡，占全市簽約總面積的39.0%。

海信地產(chǎn)以簽約38.61萬㎡位居第一位，海信學(xué)府里、海信臻悅、海信城三大紅盤撐起簽約主力，以硬核產(chǎn)品力席卷島城樓市。

天一仁和以簽約面積21.63萬㎡，位列亞軍。

2025年1-8月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換。在此背景下，“產(chǎn)品力”成為真正支撐市場信心的 “壓艙石”，直接決定項目的去化速度與價值韌性。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤在市場上占據(jù)明顯優(yōu)勢，銀豐玖璽城、海信臻悅、天一仁和吾疆、海信君璽、越秀青鐵和樾府、海信璟悅6盤躋身TOP10。高端市場的持續(xù)熱捧，不僅印證了城市人居從 “功能滿足” 向 “品質(zhì)尊享” 的升級訴求，更深刻揭示出高凈值人群對稀缺資源絕對占有與極致品質(zhì)生活向往的雙重需求爆發(fā)。

坐擁嶗山前海一線的頂級豪宅項目銀豐玖璽城，以21.59億元的簽約額笑傲豪宅市場。其憑借浮山生態(tài)資源、石老人原生海岸線與金家?guī)X金融區(qū)璀璨燈火三重稀缺資源，構(gòu)筑成青島頂豪市場的 "不可復(fù)制坐標(biāo)"。自項目入市以來，項目始終保持市場熱度高位運(yùn)行。

在嶗山張村河板塊的改善型住宅角逐中，海信地產(chǎn)憑借前瞻布局再獲市場驗證，海信臻悅、海信君璽、海信璟悅三大項目憑借硬核產(chǎn)品力紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信臻悅簽約15.82億、海信君璽簽約15.06億，海信璟悅簽約11.22億。

天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽，簽約量位居第四位，共計15.19億。

同在張村河板塊的越秀青鐵和樾府亦表現(xiàn)優(yōu)異，以12.66億的銷售業(yè)績位居第六名，成為板塊內(nèi)又一現(xiàn)象級紅盤。

2025年1-8月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-8月商品住宅銷售總面積TOP10中，榮盛錦繡外灘（品月苑）集中網(wǎng)簽9.15萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

星河灣和平度藍(lán)樹生態(tài)谷以簽約8.13萬㎡和7.37萬㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年8月31日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？